【正文】 高檔樓盤如洋瀾國際康城和黃金水岸價格明顯高出其他項目許多，均價在 180020xx 元/m2 左右）。但畢竟是新區(qū)，人氣不是很旺，相比沿江版塊均價稍低，整體均價在 1400 元 /m2 左右。 （二）、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù) 規(guī)劃用地面積： 總建筑面積： 基底面積： 建筑容積率： 建筑密度： 綠地 率： 緩坡坡度： 0 樓宇各棟地基與地平面落差為： 米 一期三棟 1樓面積： 2樓面積：； 3樓面積： 二期 棟 4樓面積： 5樓面積： 6樓面積： （三）項目銷售周期預(yù)估 預(yù)熱準(zhǔn)備期：售樓部進(jìn)場 20xx年 7 月 31日 金卡發(fā)行期： 20xx 年 8 月 1 日 — 10 月 31 日 認(rèn) 購 期： 20xx 年 11 月 1 日 — 12 月 31 日 強 銷 期： 20xx 年 1 月 1 日 — 5 月 31日 持 續(xù) 期： 20xx 年 6 月 1 日 — 8 月 31日 清 盤 期： 20xx 年 9 月 1 日 — 售完 備注： 銷售周期 全長 15 個月。 二 項目定位 （一） 項目劣勢分析 項目附近生活配套設(shè)施較少，缺乏大型超市等購物中心、醫(yī)療機構(gòu)、學(xué)校等配套； 外環(huán)境較差，新開發(fā)項目較少，道路不平整，汽車經(jīng)過揚塵飛揚對空氣質(zhì)量影響較大，北面雖然是長江 但江岸的市政美化工程尚未啟動且還有一定距離，南邊舊城區(qū)剛好把洋瀾湖隔開； 項目地塊地勢不平，靠城區(qū)的樓宇低樓層享受不到長江景觀，視野明顯受到限制，將在售價上產(chǎn)生一定影響； 緩坡對部分消費群體形成一定的心理制約因素； 項目周邊舊城老住宅區(qū)，對本案品質(zhì)提升有很大影響； 鄂州新區(qū)版塊部分高品質(zhì)項目和大多中低價位的項目，將造成大量的市場分流； 本區(qū)域同期銷售的競爭樓盤品質(zhì)都較高，將對本案構(gòu)成很大的競爭威脅； 戶型結(jié)構(gòu)中，陽臺面積偏小，且設(shè)計的位置不是很合理，大戶型的衛(wèi)生間、餐廳、廚房檔住客廳視野和采光，與現(xiàn)在居家理念要求不相附； 戶型結(jié)構(gòu)布局太單一，全部是平層結(jié)構(gòu)和錯層結(jié)構(gòu)，讓消費群體在結(jié)構(gòu)上沒有選擇余地，同時造成房屋的共攤面積增加。 效益較好的企事業(yè)單位職工，如球團(tuán)廠、陳槽鐵礦職工、鄂鋼職工等。本案必須高度重視建筑質(zhì)素，真正做到建筑與自然和諧共生。 4） 依山傍水、綠 樹掩映、鳥語花香、配與香榭曲橋、疊泉溪流、水光瀲滟的中式園林景觀將成為一大賣點； （六）項目中心廣告語 中心廣告語：東江青年城，時尚個性我的家 三、各階段銷售策略及促銷策略 制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷售達(dá)到理想的效果，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實施銷售控制，并且針對每一個銷售階段都能夠有計劃、有原則、 有目的的行動，而不是盲目地、沖動地想當(dāng)然。 建議設(shè)立兩個銷售接待中心，除現(xiàn)場外，在武商附近另設(shè)一接待中心，以便增加客流，方便顧客，同時彰顯公司實力。 3)項目進(jìn)入該階段時，在宣傳推廣上將是第一次與市場、 與消費者正面接觸，也正是在該階段本案才能在所有消費者中形成第一印象。 具體售卡時間 待定 售卡原則 1） 有意向客戶先交納￥ 10000 元購買金卡成為會員，會員卡號同時也是開盤后選房順序號； 2） 在售卡促銷政策上，不論是銷售部、開發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的統(tǒng)一。 4） 在正式售卡開始的當(dāng)天，利用行銷在各繁華路段定點派發(fā) DM 單，同時通過電信手機短信對整個三區(qū)內(nèi)的所有手機用戶發(fā)送售卡促銷活動的相關(guān)信息。超過銷售總量 50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌鐾茝V機會和盲點，恰當(dāng)?shù)貒鴤鹘y(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項目。 2） 在市場鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶回訪跟進(jìn)的相關(guān)報表和工作日記。一”后和接仲而來的突破階段帶來實惠。 “五 （二）各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則 1）在項目銷售的各個階段中如有大型 SP 促銷活動原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行； 2）如果在階段內(nèi)沒有任何促銷活動，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶的付款方式進(jìn)行優(yōu)惠： 按揭貸款： 98 折；一次性付款： 96 折； 親友一起購買（ 10 套以內(nèi)）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受 99 連環(huán)折； 大型團(tuán)體購買（ 20 套以上）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受 97 連環(huán)折 六 全程銷售中開發(fā)商所需配合事項 為了讓項目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作，需要開發(fā)商能夠在工作上給予項目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 （五）持續(xù)期銷售策略及促銷 1）持續(xù)期時間 20xx 年 6 月 1 日 —— 20xx 年 8 月 31 日 2）持續(xù)期銷售策略 在該階段由于銷售總量剩余在 20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時項目剩余戶型、位置和市場的實際情況制定新一輪的價格方案；這個時候在廣告宣 傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，通過行銷人員的一對一行銷和網(wǎng) 絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。 ◆ 強銷期促銷策略 1） 抓住“春節(jié)”、 “五 強銷期實施辦法 ◆ 強銷期工作分為三步走： 第一步，總結(jié)分析階段； 第二階段：實效階段； 第三步：突破階段。 在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如： 項目工程進(jìn) 度必須嚴(yán)格按照既定標(biāo)準(zhǔn)順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，與銀行的銀行按揭貸款工作完成，《商品房測繪報告》取得。 1） 在排號進(jìn)行認(rèn)購的時候，由于客戶較多，又要簽定認(rèn)購協(xié)議書因此排號較靠后的客戶等待的時間較長，在售房部外開發(fā)商必須提 供足夠的椅子； 2） 連接售房部的道路沿途擺放 60 盆花卉盆景； 3） 認(rèn)購分區(qū)主要分成外圍區(qū)和內(nèi)部區(qū)。 3） 在金卡發(fā)行過程中，總共發(fā)行 200 個會員。 5)開發(fā)商、建筑商或其他重要的關(guān)系客戶，購卡都一視同仁對待，但在房源上作好銷售控制，并在對外宣傳上一律宣稱是項目抵工程款的住房，以保 證金卡在其余消費者心目中的公平性。項目在進(jìn)入正式此階段時，應(yīng)該是取得重大戰(zhàn)果的一個時期。 （一） 項目總銷售方針與目標(biāo) 項目銷售方針 1） 在本案的全程銷售中，銷售部門應(yīng)當(dāng)積極主動地探討和