【正文】 高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。而外資優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入更加劇競(jìng)爭(zhēng)由市場(chǎng)化主導(dǎo)的個(gè)人購(gòu)房的消費(fèi)市場(chǎng)由于龍騰的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足而存在威脅房地產(chǎn)中住宅需求仍然旺盛，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)現(xiàn)有市場(chǎng)中項(xiàng)目規(guī)模層次不齊為龍騰房地產(chǎn)提供了創(chuàng)業(yè)空間房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，運(yùn)行機(jī)制市場(chǎng)化使得 在土地獲取和融資方面都面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，而外資加入更加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 信息化管理不足限制企業(yè)在市場(chǎng)中發(fā)揮更大的作用消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)更趨成熟和日益理性化要求龍騰開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更為精細(xì)政府扶持大企業(yè)的政策導(dǎo)向?qū)堯v發(fā)展也有不利因素住宅設(shè)計(jì)品味和質(zhì)量的全方位提高對(duì)龍騰提出更高的要求對(duì)龍騰創(chuàng)業(yè)的要求龍騰要避免和重量級(jí)企業(yè)進(jìn)行直接競(jìng)爭(zhēng)，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項(xiàng)目塑造自己的品牌從一開(kāi)始要加強(qiáng)信息化建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理不以過(guò)高利潤(rùn)為目標(biāo)，要開(kāi)發(fā)質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，以服務(wù)消費(fèi)者為宗旨在規(guī)劃設(shè)計(jì)和銷售等薄弱環(huán)節(jié)要有新的運(yùn)營(yíng)思路龍騰要培育自身對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)能力和把握市場(chǎng)的能力龍騰要選擇某些優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行 “目標(biāo)學(xué)習(xí) ”，加速發(fā)展自己對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足之處要采取有效措施降低風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)外包、咨詢學(xué)習(xí)等方式） 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度現(xiàn)有企業(yè)數(shù)量及競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)品差異 競(jìng)爭(zhēng)者類型產(chǎn)業(yè)投資目的生產(chǎn)能力擴(kuò)大方式進(jìn)入壁壘和退出障礙各強(qiáng)度因素描述關(guān)系龍騰的因素分析根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)，2023年底全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 3929家，其中 2023年新注冊(cè) 1167家企業(yè)數(shù)量眾多、項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)少，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度大龍騰的財(cái)務(wù)管理、成本控制能力薄弱，應(yīng)該加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異很大主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細(xì)分，同類產(chǎn)品的也存在環(huán)境、地域等綜合因素差異中資、外資的大型知名企業(yè)，如華遠(yuǎn)、天鴻等也有同龍騰一樣的起步企業(yè)，總體層次不齊自我積累上市募資合作開(kāi)發(fā)創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)入壁壘比較大退出障礙要依據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作情況而定追求高利潤(rùn)是大多數(shù)企業(yè)所追求的目的不盲目追求高利潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)，求發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入，但壁壘因素還很多退出的障礙主要來(lái)源于項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)性因素創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)在龍騰主要選擇合作開(kāi)發(fā)避開(kāi)同大企業(yè)直接競(jìng)爭(zhēng)，或選取合作開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)適合龍騰自身的產(chǎn)品如危改項(xiàng)目等取得土地的 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析合作開(kāi)發(fā)可以選擇利用其它方式融資（槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)）房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 決定銷售方式銷售方式要多樣化招標(biāo)方式確定建筑商以一定比例給主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇 “普通商品住宅 ”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng)比如： “房屋租賃 ”對(duì) “房屋銷 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。商業(yè)用房市場(chǎng)分析北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析別墅市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）危改房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)）其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場(chǎng)價(jià)格銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大三、價(jià)格方面隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析市場(chǎng)現(xiàn)狀一、市場(chǎng)供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65％，所以對(duì)這類隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。通過(guò)對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬(wàn)平方米左右。而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢(shì)， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號(hào)），在崇文、宣武、豐臺(tái)三個(gè)區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚(yú)池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進(jìn)行房改帶危改的試點(diǎn)，并取得了良好的效果。政府在危改工程項(xiàng)目中發(fā)揮重要的作用三、市場(chǎng)發(fā)展前景 危改市場(chǎng)缺口大，開(kāi)發(fā)商機(jī)大 ： 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實(shí)提高人民群眾居住水平。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長(zhǎng) %。 《北京市 2023年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》幾個(gè)特點(diǎn)： 建筑業(yè)隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì) 建筑市場(chǎng)日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強(qiáng) 工程項(xiàng)目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強(qiáng) 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過(guò)多， “ 壓級(jí)壓價(jià)、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 　二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)面對(duì) WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴(kuò)大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢(shì)工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要要素三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)綠色建筑是未來(lái)北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標(biāo)管理、質(zhì)量管理等各個(gè)方面都要加強(qiáng)，市場(chǎng)化運(yùn)作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國(guó)現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開(kāi)放一起步即自發(fā)地進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是我國(guó)市場(chǎng)化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國(guó)建筑裝飾市場(chǎng)從改革開(kāi)放一出現(xiàn)需求即主動(dòng)向外商開(kāi)放，早已國(guó)際化早于國(guó)產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場(chǎng)的重要組成部分。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國(guó)現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬(wàn)家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬(wàn)多家，其中星級(jí)飯店 3248家，包括五星級(jí) 64家、四星級(jí) 176家、三星級(jí) 1085家、二星級(jí) 1610家、一星級(jí) 313家，出于對(duì)旅游者競(jìng)爭(zhēng)需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進(jìn)行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬(wàn)元，全國(guó)將達(dá)到 60億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。以豐臺(tái)區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺(tái)境內(nèi)的長(zhǎng)度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開(kāi)兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正陽(yáng)小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬(wàn)通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國(guó)性擴(kuò)張。在同一個(gè)大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目商業(yè)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：商業(yè)用房寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)（ CBD）產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)但這些機(jī)會(huì)不一定都是 可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。該項(xiàng)目是分包的項(xiàng)目裝飾面積 7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務(wù)商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳對(duì)項(xiàng)目的綜合管理有待加強(qiáng)沒(méi)有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計(jì)施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明餐廳經(jīng)營(yíng)對(duì)公司主體沒(méi)什么大的影響結(jié)構(gòu)因素 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)： 選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來(lái)發(fā)展方向之一，但是還沒(méi)有明確具體選擇那些細(xì)分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象。企業(yè)憑自身實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力也比較弱。導(dǎo)致進(jìn)入門檻提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)偏低時(shí)代發(fā)展對(duì)企業(yè)家的要求更復(fù)雜“槐房項(xiàng)目 ”的風(fēng)險(xiǎn)因素很大建筑和裝飾的實(shí)力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標(biāo)不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力企業(yè)要通過(guò) “槐房項(xiàng)目 ”成功運(yùn)作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)和素質(zhì)。受大企業(yè)影響嚴(yán)重政府政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)沒(méi)有健全的人力資源管理機(jī)制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸 作為民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，股權(quán)較為集中，法人意志強(qiáng)，決策權(quán)集中，但對(duì)苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識(shí)不足。下一步需要對(duì)龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 拓展市場(chǎng)開(kāi)拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺(tái)住宅施工項(xiàng)目（含龍騰開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）面向北京市其它項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之三：裝修裝飾業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)還是很多，北京申奧成功帶來(lái)市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機(jī)會(huì)，西部大開(kāi)發(fā)也帶來(lái)西部市場(chǎng)的各類建設(shè)機(jī)會(huì)，這里僅就 建筑所面臨的一些機(jī)會(huì)做出分析。社區(qū)經(jīng)營(yíng)區(qū)域價(jià)值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開(kāi)發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開(kāi)發(fā)資源集聚經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房高檔住宅別墅寫(xiě)字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學(xué)生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房商品住宅區(qū)豐臺(tái)區(qū)域價(jià)值追求模式豐臺(tái)及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機(jī)會(huì)集聚區(qū)域資源優(yōu)化企業(yè)資源利潤(rùn)空間區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即豐臺(tái)區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小豐臺(tái)區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間在 “南城開(kāi)發(fā) ”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)首先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開(kāi)始。三、區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論：二、豐臺(tái)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間但土地提供不能跨越區(qū)域。或者說(shuō)，對(duì)綠色居住環(huán)境的追求會(huì)使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購(gòu)買者，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，有必要進(jìn)行土地儲(chǔ)備，捕獲商機(jī)。南城（豐臺(tái)）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)之一 ：北京城市建設(shè)的重點(diǎn)從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬(wàn)客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實(shí)力的連鎖公司紛紛在豐臺(tái)開(kāi)設(shè)分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場(chǎng)也陸續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建欣苑、誠(chéng)苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設(shè)計(jì)院，鐵道部二七機(jī)車廠、二七車輛廠、豐臺(tái)橋梁廠等 1000多家中央、市屬企業(yè)座落在這里，其中 1000人以上的大中型企業(yè)近 60家。 我國(guó)裝飾企業(yè) 90％以上為非國(guó)有企業(yè) 。發(fā)展現(xiàn)狀：建筑裝飾行業(yè)整體發(fā)展水平偏低 。預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將從2023年的８．９４萬(wàn)億元增長(zhǎng)至2023年的１ ２．５萬(wàn)億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模將從2023年的３．２６萬(wàn)億元增長(zhǎng) 至2023年的４．３萬(wàn)億元。全市建筑施工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，比 1995年增長(zhǎng) %；竣工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，五年累計(jì)竣工 ，比 “ 八五 ” 期間增長(zhǎng) %。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房 。（ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知》（京政發(fā)〔 1998〕 18號(hào)）。2023年 3月，北京市政府實(shí)行《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（京政辦發(fā) [2023]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)