對(duì)于房地產(chǎn)稅制改革的前期研究分析(完整版)
【正文】 ? 按年征收，分期繳納? 由地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。– 1994年開(kāi)征– 納稅人：在中國(guó)境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團(tuán)體和個(gè)人。– 地方財(cái)政稅務(wù)部門(mén)征收，收入歸地方政府所有?，F(xiàn)行房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題? 城市土地管理制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題城市土地使用制度方面的問(wèn)題? 農(nóng)地征用制度方面的問(wèn)題? 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題? 城市土地所有者權(quán)能虛置雖然《憲法》和有關(guān)法規(guī)明確規(guī)定城市土地國(guó)家所有，并且具體規(guī)定了各級(jí)政府對(duì)土地征用和土地出讓的行政審批權(quán)利，然而卻并未明確規(guī)定誰(shuí)是國(guó)有土地所有權(quán)的法定代表人，形成各級(jí)政府和各政府部門(mén)都是所有者代表，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致所有者權(quán)能虛置。土地使用者在獲得土地使用權(quán)時(shí)，不僅獲得了對(duì)土地的一定處置權(quán)，而且還獲得了對(duì)土地的一定收益權(quán)和占有權(quán)。城市土地使用制度方面的問(wèn)題? 土地有償使用方式單一目前出讓金償付方式是土地使用權(quán)受讓方一次性支付出讓金的單一形式。《土地管理法》規(guī)定， “ 任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地 ” ， “ 前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體的土地 ”, “ 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但對(duì)農(nóng)民而言，土地被征之后，基本處于 “ 務(wù)農(nóng)無(wú)地，經(jīng)商無(wú)本，低保無(wú)份 ” 的境地，生產(chǎn)和生活失去保障，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的潛在因素。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過(guò)高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機(jī)行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。（ 3）對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征。財(cái)產(chǎn)課稅曾是各國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源，但目前財(cái)產(chǎn)課稅的主體地位已被所得稅和商品稅所取代，在全部財(cái)政收入所占的比重較小。 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅的征稅重點(diǎn)與配套體系稅收的分布結(jié)構(gòu)：各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。這在美國(guó)體現(xiàn)的最為明顯，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，大多數(shù)收入歸地方政府所有，用于當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其房地產(chǎn)稅一般要占地方稅收收入的 50%—80% 。 低稅率 ，能夠在稅基較寬、征收效率較高的前提條件下，為地方財(cái)政創(chuàng)造相對(duì)充足和穩(wěn)定的收入來(lái)源。中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)體系還非常不完善，房籍地籍管理工作基礎(chǔ)還比較薄弱，且與稅務(wù)部門(mén)之間也還沒(méi)有建立起業(yè)務(wù)協(xié)同關(guān)系。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也要加快完善有關(guān)管理制度和信息化建設(shè)的步伐，并加強(qiáng)與各有關(guān)部門(mén)的工作配合。改革的基本思路1．基本原則改革的基本原則應(yīng)當(dāng)是 “ 簡(jiǎn)化稅制、方便征管，有利于兼顧效率與公平 ” 。 各國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn)各國(guó)在調(diào)節(jié)土地資源配置過(guò)程中，都是運(yùn)用多種稅、多次征的復(fù)稅制，而不是借助單一稅種來(lái)實(shí)施。 征收房地產(chǎn)稅所需要的配套體系：一是規(guī)范而嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，以有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料；二是完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，包括建立專門(mén)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員以及完善的法律體系，并把計(jì)算機(jī)技術(shù)引入估價(jià)管理以提高估價(jià)質(zhì)量和效率。 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)稅在稅收體系中的地位 ? 在全部財(cái)政收入中所占的比重 發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)課稅收入約占全部財(cái)政收入的 10%12%。 房地產(chǎn)稅制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)土地稅收的設(shè)置宗旨政策型 ：稅收的開(kāi)征目的是通過(guò)征收保有稅，提高占有土地的成本，從而促進(jìn)土地的流動(dòng)和更有效的利用，預(yù)防和制止土地投機(jī)。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)資企業(yè)的稅負(fù)高于外資企業(yè)，有悖于 WTO的國(guó)民待遇原則和公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過(guò)百種。 ” 雖然有關(guān)法律均規(guī)定為了公共利益的需要可以征用土地，但是由于對(duì) “ 公共利益 ” 尚無(wú)明確的界定，事實(shí)上征地目的早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公共利益的需要。其次，從用地者角度來(lái)看，不少用地者難以一次拿出大量資金購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，其結(jié)果是：要么拖欠土地出讓金，要么是政府低價(jià)出讓，甚至妨礙土地市場(chǎng)化進(jìn)程。尤其在地方保護(hù)主義激勵(lì)下，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)形同虛設(shè)，有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象也較為普遍，對(duì)國(guó)有土地的實(shí)際控制權(quán)逐
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