【正文】 萬元，現(xiàn)已提前結(jié)清。明確了借款人公司貨款回籠的及時性，有效保障了第一還款來源的充足性。六、還款來源分析，如果此次貸款可成功，則可追加投入資金150萬元，年可實現(xiàn)銷售額4000萬元（按150萬元一年周轉(zhuǎn)四次計算），實現(xiàn)年凈利潤200萬元，故認(rèn)為第一還款來源可行。B、其他資產(chǎn)：甚至少數(shù)客戶經(jīng)理提供的流水與調(diào)查報告反映的情況極不相符。依據(jù)文件規(guī)定，不得向關(guān)系人發(fā)放無第三方信用保證擔(dān)保的信用貸款；向關(guān)系人發(fā)放個人第三方信用保證貸款的條件不得優(yōu)于其他借款人同類貸款的條件，且須符合總行關(guān)于關(guān)聯(lián)交易的有關(guān)規(guī)定。合規(guī)提示個人無抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款2012年3月份省行對個人無抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款進(jìn)行了修訂下發(fā)，其中對“客戶資信評定表”內(nèi)容進(jìn)行了修改，針對現(xiàn)有資信評定表內(nèi)容，結(jié)合轄內(nèi)行材料收集和上報過程中存在的問題，為指導(dǎo)各行進(jìn)一步規(guī)范材料上報，提高對此類貸款的整體審批時效和申請客戶的滿意度，省行特對個人無抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款“客戶資信評定表”對應(yīng)的佐證材料和取得方式進(jìn)行了歸納整理，以便各行掌握使用，同時就有關(guān)風(fēng)險一并提示全轄。對貸款金額及需求進(jìn)行了合理性分析。二、規(guī)范信息核查業(yè)務(wù)操作，進(jìn)一步加大對借款人工作單位、住址、電話、首付款、交易真實性的核查力度，對核查存在問題的必須退回經(jīng)辦行再次核實情況，在房地產(chǎn)市場下行形勢下切實防范虛假按揭的風(fēng)險。為提高個人商業(yè)用房貸款調(diào)查報告的質(zhì)量，省行隨?？缴弦还P一手商業(yè)用房的調(diào)查報告（見附件二），供各行客戶經(jīng)理學(xué)習(xí)借鑒。購房交易信息缺乏合理性對于購房合同簽訂日期與貸款申請時間、進(jìn)賬單日期和首付款收據(jù)日期間隔時間較長，有的甚至超過一年，經(jīng)辦行對此不做任何文字表述。項目資金分析項目總投資為9182萬元，資金來源為公司自籌3000萬元（反映在其他應(yīng)付款和實收資本科目），銀行貸款2000萬元，房屋銷售款2404萬元（反映在預(yù)收賬款科目）。（2）二期已投入資金來源：公司自有資金6519萬元；股東及股東控股公司投資769萬元。案例二：分期開發(fā)項目未剔除前期已投入資金，放大本期已投入資金。征信報告及還款證明可反映。補充固定資產(chǎn)投資付款憑證及設(shè)備款憑證。一、在發(fā)起單筆貸款時客戶經(jīng)理必須認(rèn)真核對省行下發(fā)的樓盤批復(fù)范圍情況，特別是對以前年度準(zhǔn)入的樓盤項目，避免出現(xiàn)超出批復(fù)范圍、違規(guī)發(fā)起單筆貸款情況；二、在新發(fā)起樓盤項目準(zhǔn)入時，對需敘做的樓盤棟數(shù)各行除應(yīng)在調(diào)查報告中明確表述外，經(jīng)辦行在CCAS系統(tǒng)輸機時須在系統(tǒng)“項目基本情況”頁面的“項目要求”欄中明確表述敘做的具體所有棟數(shù)，一方面便于各行發(fā)起單筆貸款進(jìn)行核對把控，另一方面也便于省行在審批單筆貸款時進(jìn)行把控；三、經(jīng)辦行應(yīng)建立不定期抽查制度，即對已敘做的樓盤項下發(fā)起的單筆貸款是否在省行批復(fù)的范圍之內(nèi)進(jìn)行抽查。一般情況，貸款金額=目前自有資金比例*銷售收入增長比例。原材料價格上漲，人工成本增加導(dǎo)致流動資金減少。項目資金籌集方式整個項目投資8296萬元，已投入4175萬元，缺口資金4121萬元，缺口資金有以下解決途徑：①公司貨幣資金2344萬元；②項目為滾動開發(fā)，前期開發(fā)的6棟多層住房已預(yù)訂客戶近50戶，銷售收入達(dá)2000萬元以上。總負(fù)債10457萬元，其中預(yù)收賬款11522萬元，主要為預(yù)收定金、購房款及工程項目預(yù)收款。案例三：資金來源重復(fù)測算。如有的項目批復(fù)條件增加了只針對部分樓棟或部分樓層予以支持，或?qū)δ撤N特定銷售方式予以支持等相關(guān)約束性條款，個別行對此未引起注意，有的甚至抱著蒙混過關(guān)的想法，突破項目準(zhǔn)入門檻，違規(guī)發(fā)起單筆貸款。針對上述情況，各行應(yīng)認(rèn)真核對銀行流水，對經(jīng)營戶，要求核打有效經(jīng)營流水，對工薪收入，應(yīng)核對月收入進(jìn)賬流水，并將核打結(jié)果與收入證明相核對，驗證收入證明的真實性，并在調(diào)查報告中予以表述。三、核查工作規(guī)范性不高，未嚴(yán)格按程序操作。在核查借款人經(jīng)營情況時，對借款人及公司名下銀行流水與報表收入不符，做了全面細(xì)致的調(diào)查核實。故該調(diào)查報告值得大家借鑒參考。目標(biāo)客戶（包括配偶）符合“中國銀行股份有限公司江西省個人無抵質(zhì)押循環(huán)貸款管理辦法（2012年版）”中目標(biāo)客戶標(biāo)準(zhǔn)擔(dān)保人（如有）與借款人資料相同二、風(fēng)險緩釋提示個人無抵（質(zhì)）押循環(huán)額度貸款主要是依據(jù)借款人個人信用狀況及經(jīng)濟(jì)實力來進(jìn)行額度核定，各行在申報額度時須綜合考慮借款人誠信、還款能力、資金需求等方面因素來合理確定貸款額度，不應(yīng)無任何依據(jù)一律按最高額度進(jìn)行核定。二、房屋按揭合作項目近期有部分經(jīng)辦行發(fā)起上報由四級資質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的純商業(yè)按揭項目，根據(jù)總行個人房屋貸款合作項目準(zhǔn)入管理要求，三級以下資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房產(chǎn)項目可以有選擇性介入，但此類項目必須是住宅類或以銷售住宅為住的項目，因此暫不能受理四級資質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的純商業(yè)合作按揭項目。公司經(jīng)營范圍：煤炭銷售、礦山機械、化工產(chǎn)品等。該公司最近三個月（2011年1012月）實現(xiàn)銷售收入889萬元，根據(jù)行業(yè)利潤。由于公司的貨款直接回籠至鄭州公司名下，而不是借款人所經(jīng)營的公司，因此存在鄭州公司挪用貨款的可能。（零貸中心陳紅供稿）關(guān)于***申請30萬元個人抵押循環(huán)額度貸款的問題分析一、 借款人及家庭基本情況：借款人***，女，現(xiàn)年31歲，已婚,現(xiàn)在***汽車服務(wù)有限公司任經(jīng)理,負(fù)責(zé)日常業(yè)務(wù)管理。據(jù)借款人與***簽訂的《裝修合同協(xié)議書》約定，,由于自有資金不足, 向經(jīng)辦行申請個人抵押循環(huán)額度貸款30萬元，額度期限：3年，還款方式采?。喊丛逻€本付息，經(jīng)辦行認(rèn)為借款人用途真實，支付方式：受托支付。該抵押物產(chǎn)權(quán)清晰，受國家法律保護(hù)，借款人享有合法處置權(quán)，目前同類地段增量房價已升至5000元/平方米左右，抵押物升值潛力較好，變現(xiàn)能力較強。調(diào)查報告對抵押物類型前后表述不一，前面為商鋪、后面為自建房；裝修合同無付款方式、未簽署日期、工程預(yù)算表雜亂；借款人夫婦收入證明由借款人本人開具。關(guān)于資金支付問題一、借款人有確定的交易對手，是否一定要提供交易對手營業(yè)執(zhí)照若借款人交易真實，用途合理，可不需要提供交易對手營業(yè)執(zhí)照，但可以要求借款人補充提供與該交易對手往年交易合同或過往交易的其他佐證材料，證明其經(jīng)營的真實性和持續(xù)性。借款人配偶，女，34歲，現(xiàn)居住于縣村，無職業(yè),在家家務(wù)。公司股東及出資情況：股東名稱出資方式出資額（萬元）參股比例孫現(xiàn)金5050陶現(xiàn)金5050合計100100經(jīng)調(diào)查，借款人及合伙人夫婦品行、聲譽良好、無不良社會記錄或存在影響借款人正常生活或經(jīng)營的不良陋習(xí)；同時也不存在民間借貸及融資情況。流水進(jìn)出帳情況如下表：開戶人開戶行賬戶類型流水時間段進(jìn)帳出帳平均月進(jìn)帳 孫 工行儲蓄 553466138合計553466138其經(jīng)營的大部分資金往來主要是通過以上流水進(jìn)出，該賬戶進(jìn)賬流水基本能準(zhǔn)確反映近期的銷售情況，由于上述取得時間分別于11年12月12年3月的不同時間點（其中有幾筆金額較大，經(jīng)核實，主要為借款人同他人在其他行業(yè)的生意往來用款而臨時的資金支付使用，經(jīng)告知，現(xiàn)交易基本結(jié)束）。正常業(yè)務(wù)發(fā)展所需用資金50萬元，經(jīng)借款人介紹，這些資金墊付時間較短，墊付資金額度一般在30天左右，而墊付資金額度不大，大部分在25萬元左右，其余的一般由日常零售收入支付。歸還到期貸款22000元（含利息）。該房建于2003年，區(qū)域內(nèi)商業(yè)條件較好，該抵押物經(jīng)我行認(rèn)可的房產(chǎn)評估公司進(jìn)行預(yù)評估，評估單價店鋪12200元/平方米；住房3145元/平方米。北面有公路局\最近開發(fā)的80000平米的房產(chǎn)小區(qū),該房產(chǎn)價格住房3600元/平米\店鋪23000元/平米，地理位置極佳，商業(yè)氛圍濃厚,故認(rèn)為評估價較為合理。貸款資金需求分析不到位：首先，對于借款人上年度實現(xiàn)的300萬元銷售收入，未分析其銷售收入主要來源于零售業(yè)務(wù)還是大筆的合同訂單，如來源于零售收入，資金結(jié)算較及時，借款人不一定有資金需求。二、涉及公司擔(dān)保承諾的須在申請表中由該公司（如房地產(chǎn)開發(fā)商）簽章；有關(guān)申請人聲明及授權(quán)的欄位必須填寫清晰完整且要求客戶進(jìn)行簽字確認(rèn)；三、有落款要求的（如申請表、相關(guān)聲明、收入證明、劃付款授權(quán)書等）必須填寫日期，不得空缺；四、規(guī)范使用新的調(diào)查報告模版，對調(diào)查報告要求反映的各項情況應(yīng)如實完整的反映，必須要調(diào)查落實并明確表述的事項不得隨意刪減，另對貸款的貸款期限（包括循環(huán)類貸款的額度期限）、還款方式（包括循環(huán)類貸款的首次用款）、貸款支付方式應(yīng)加以明確，按規(guī)定應(yīng)采取受托支付方式的應(yīng)明確表述支付對象；涉及借款人信用記錄的表述應(yīng)結(jié)合借款人的個人征信報告做到合理評價，不能對記錄反映不好的客戶在報告中還表述為信用良好。案例分析 關(guān)于***申請170萬元個人抵質(zhì)押循環(huán)額度貸款的問題分析一、借款人及家庭基本情況借款人****，女，現(xiàn)年35歲，江西X市人，大專畢業(yè)，離異。經(jīng)查：該企業(yè)目前無負(fù)債。 ，評估價格極高，且目前抵押物之一商鋪周邊沒有氛圍，用于抵押，抵押物存在虛高和不能變現(xiàn)的風(fēng)險。五證及工程進(jìn)展情況：五證面積核對仔細(xì)，對面積不符的情況進(jìn)一步調(diào)查并予以合理說明；介紹最新工程進(jìn)度及預(yù)售情況。 案例分析 關(guān)于***申請450萬元個人二手商用房貸款的問題分析借款人陳某于2011年05月03日向某經(jīng)辦行申請個人二手商用房按揭貸款450萬元，經(jīng)辦行通過約請借款人來行面談的形式對借款人（及其配偶）的身份、征信記錄、資信情況以及本次購房背景的真實性進(jìn)行了全面的調(diào)查了解，并對其還款能力進(jìn)行了合理性評估，形成了如下調(diào)查情況報告：一、 借款人基本情況借款人陳某,性別男,已婚,工作單位為江西華豐實業(yè)有限公司，副總，每月收入在25000元左右。該套房產(chǎn)所處位置較好，附近小攤點也較多，人口密度較高，經(jīng)評估公司預(yù)估所購房產(chǎn)單價26210元/平方米，總價9033278元，商鋪位于一樓，該商鋪土地性質(zhì)為出讓，土地證地址為青山湖區(qū)解放西路116號3室（第一層）。首付款僅為賣方人出具的手寫收據(jù)，不足以證明借款人確已支付首付款?，F(xiàn)在此再次強調(diào)：聯(lián)保貸款客戶必須是當(dāng)?shù)貙I(yè)或綜合市場或成熟商業(yè)街區(qū)內(nèi)從事商貿(mào)經(jīng)營的客戶。答疑解惑關(guān)于樓盤項目上報以及項下單筆貸款發(fā)起的合規(guī)操作問題今年以來，各行加大了樓盤項目的營銷和業(yè)務(wù)儲備力度，大量的樓盤項目上報省行審批，同時原已合作樓盤要求增加額度和延長期限的情況也較多。對于已批復(fù)的樓盤項目，如對已批復(fù)條件要求申請復(fù)議（敘做條件變更）的，則各行需在CCAS系統(tǒng)中重新發(fā)起流水（必須按“修改項目”方式發(fā)起，不得以“新建項目”方式發(fā)起），并在系統(tǒng)影像材料中掃描經(jīng)辦行申請變更敘做條件的業(yè)務(wù)請示行文、經(jīng)辦行三級審批意見表、經(jīng)辦行變更敘做條件的簡要調(diào)查報告；五、調(diào)查核實樓盤項目分期開發(fā)情況，明確上報樓。省行下發(fā)的贛中銀發(fā)【2011】195號《關(guān)于明確個人貸款材料上報相關(guān)規(guī)定的通知》已對材料清單、掃描順序以及調(diào)查報告模版進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，各行應(yīng)對照文件要求組織材料上報。對經(jīng)營性資產(chǎn)認(rèn)定存在隨意性或盲目性，導(dǎo)致借款人資產(chǎn)實力虛高。買賣雙方中，是否存在一方或雙方屬房屋中介身份，該房產(chǎn)交易是否存在中介囤房倒賣行為？土地證與房產(chǎn)證地址不相符，房產(chǎn)證地址為青山湖區(qū)解放西路116號4室（第一層），而土地證為青山湖區(qū)解放西路116號3室（第一層）借款人所購商鋪租賃給華萊士經(jīng)營，可租賃合同為出售人熊某與自然人張某簽訂，未調(diào)查核實張某與華萊士之間關(guān)系？另該買賣行為是否征得承租人同意（根據(jù)法律規(guī)定，同等價格情況下，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)）？同時買賣方及承租方未明確后續(xù)租賃權(quán)如何延續(xù)及租金如何支付等情況？借款人個人流水量雖然較大，但并不能證明借款人實際收入情況：①從經(jīng)辦行提供租賃合同顯示，但在借款人家庭成員個人存折流水中，并未顯示每月有該租金進(jìn)帳記錄，其租金收入可信度不高？②經(jīng)辦行介紹，借款人夫婦實為江西華豐實業(yè)有限公司的員工,公司開出的收入證明為40000元/月，可從存折流水顯示，借款人夫婦每月并沒月該金額進(jìn)帳，故該收入不可信。三、 借款人還款能力來源分析 借款人家庭總收入來源于工資收入及店面的租金，借款人西湖區(qū)站南街17號附17號的店面每月租金2萬元（提供租賃合同）；此次向我行申請按揭貸款的青山湖區(qū)解西路116號4室貸款發(fā)放后，另借款人夫婦在江西華豐實業(yè)有限公司上班，據(jù)借款人介紹其本人實為該公司的股東,但因驗資報告沒有體現(xiàn)借款人的名字,借款人每月的流水都有200萬元左右，由此可以看出,該公司部分經(jīng)營流水是從借款人賬上走的,因此借款人夫婦每月工資收入共計4萬元可信度較高。借款人資產(chǎn)情況通過客戶提供的相關(guān)資料了解到，借款人家庭有五套店面、一套商鋪及一輛汽車，家庭可驗證資產(chǎn)達(dá)500萬元左右（家庭財產(chǎn)提供了證明材料。（各行可組織客戶經(jīng)理認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒，對比分析自己調(diào)查報告的不足，但切忌今后生搬硬套他人報告，此報告并非模版）答疑解惑關(guān)于共同借款人、保證人、共同還款人的合規(guī)操作問題 近期，省行在各行上報的貸款材料中，發(fā)現(xiàn)部分行對共同借款人、保證人、共同還款人存在概念不清、責(zé)任不清晰以及對應(yīng)需提供的材料不到位、CCAS系統(tǒng)管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”輸入較為混亂的情況，現(xiàn)將有關(guān)合規(guī)操作要求明確如下：關(guān)于共同借款人：如業(yè)務(wù)敘做要求增加共同借款人（非借款人配偶），申請材料方面需要求其填寫貸款申請表（省行資產(chǎn)業(yè)務(wù)團(tuán)隊在初始化客戶經(jīng)理培訓(xùn)時已要求共同借款人填寫貸款申請表，不要填寫共同借款人申請表）；CCAS系統(tǒng)輸機時，管理關(guān)系人中“關(guān)聯(lián)人類型”選擇“共同借款人”；后續(xù)落實前提條件時，共同借款人應(yīng)在借款合同和借款借據(jù)上簽字。 鑒于該筆貸款不確定性較大風(fēng)險隱患較大，不予支持。五、第一還款分析借款人目前為X食品開發(fā)公司董事長助理，年限42萬，投資該采石場，預(yù)計五年內(nèi)市場看