【正文】 奧運(yùn)會將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場提供良好機(jī)遇。 xx公司項(xiàng)目全程營銷策劃方案xxx投資顧問有限公司2004515到2008年，屆時將在全國重點(diǎn)旅游城市中位次居前。20多年的改革開放，更使青島煥發(fā)了蓬勃的生機(jī)和活力。青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長勢頭，從99年的236萬平方米增長到2003年的453萬平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，%，增幅下降較明顯。從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。日項(xiàng)目賣點(diǎn)中山路地標(biāo)性建筑，南觀棧橋二手市場掛牌情況少備注共49層，其中18層購物中心；911層集團(tuán)辦公；1326國際商務(wù)中心；2837天下君臨（以辦公為主）；3848美食城；其余為設(shè)備層物業(yè)名稱發(fā)達(dá)商廈開發(fā)商山東發(fā)達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司發(fā)達(dá)公司保安部代管地理位置中山路和蘭山路交匯處總建筑面積55000平方米竣工時間1996年底銷售率目前銷售價格商住6100元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價格包括中央空調(diào)，日雙星該板塊屬于青島市老的居住和商業(yè)中心，在城市改造過程中，該板塊又起著極其重要的銜接作用，是青島和下一步青島的經(jīng)濟(jì)中心黃島的連接跳板，同時由于緊靠火車站、輪渡碼頭、中山路、棧橋等標(biāo)志性景點(diǎn)建筑和重要交通口岸，板塊所在地的升值空間較大。 社會效益：將建筑當(dāng)作雕塑建設(shè)，做成青島市標(biāo)志性建筑甚至是青島的一個獨(dú)特的名片工程，只要提起青島就可以想到本項(xiàng)目，一方面獲得了較大的社會效益，更重要的是可以促進(jìn)開發(fā)商品牌的樹立。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。l 戶型設(shè)計上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。在整體規(guī)劃設(shè)計、局部細(xì)節(jié)設(shè)計、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競爭風(fēng)險，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價值所在。從國內(nèi)幾個已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個物業(yè)價值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。據(jù)青島統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！4. 外來置業(yè)者許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！個體旅行社經(jīng)營者 本項(xiàng)目無可替代的位置優(yōu)勢及獨(dú)有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C(jī)會。CONDO國際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則都市的一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準(zhǔn)的年輕的CONDO是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類核心的一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個恰到好處的距離，工作和生活兩不誤小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸陽光的、景觀的最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上的對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時間成本便利的依存于社會配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然共享的有一個豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器及住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。7．2整體設(shè)計建議 規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價值，把房地產(chǎn)價值最大化；規(guī)劃設(shè)計的重要性一方面是供給推動的結(jié)果，另一方面更是需求拉動的產(chǎn)物。l 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?～10戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。l 戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定消費(fèi)群的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者的需要。n 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強(qiáng)動態(tài)感。材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。當(dāng)前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點(diǎn)之一，但經(jīng)營大多存在華而不實(shí)的問題。建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目外，提供以下服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目：俯首看去，她南望青島市標(biāo)志性旅游景點(diǎn)棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應(yīng)；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東—青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。美麗的青島將乘著奧運(yùn)的帆船，踏上更加輝煌的征程。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔(dān)子的重量，同時，也為能夠參與城市的運(yùn)營而感到興奮和激動。戶型設(shè)計采用超現(xiàn)實(shí)主義的印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)的空間布局，在幾十個平方的一室內(nèi)發(fā)揮得淋漓盡致。 打字、翻譯服務(wù) 這些做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這些特色服務(wù)買了樓。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不能隨意涂抹，而是大有講究的。重點(diǎn)和細(xì)部處理n 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。l 立體戶型，簡單生活：戶型面積雖小，但是通過合理的設(shè)計可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場是屬于空白，也會增加生活的便利性。本案可調(diào)整平面布局形式，改變房間的位置，滿足最需要采光、通風(fēng)，觀景的房間（廳、主臥）的需要。l 潔污分區(qū)：臥室、廳與衛(wèi)生間、廚房等分開，不沖突。2．人文性：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價值，在人居、時間上要具有兼容性，充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶的長遠(yuǎn)要求。Condo的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動健身、養(yǎng)生體檢、娛樂休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡易方便、輕松自如的生活。另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢所吸引。同時不管是塔樓部分的CONDO還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報率和低風(fēng)險尤為重要。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營：將物業(yè)從空間上分割開，