【正文】 項(xiàng)目總占地163畝。雙方旨在通過“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)亞龍灣地區(qū)在會議及商業(yè)服務(wù)等方面的配套服務(wù)功能，完善亞龍灣地區(qū)的旅游、休閑、度假功能，提升亞龍灣地區(qū)的整體形象。近年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及大城市逐步興起，相信該旅游品種將成為適合海南三亞這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營模式。（3） 別墅別墅區(qū)占地70000平米，總建筑面積21000平米，地上15000平米，地下6000平米，可提供單體別墅50棟，面積360600平米。五、 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目關(guān)鍵工序進(jìn)度控制該項(xiàng)目建設(shè)周期1年，2002年7月20日開工，2003年6月30日竣工。詳見附表三 “項(xiàng)目投資測算表”項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃安排，項(xiàng)目開發(fā)所需資金主要來源于四部分：自有資金、銀行貸款、項(xiàng)目建筑商墊資及銷售回籠資金。（4） 在?？诩叭齺啓C(jī)場設(shè)立銷售宣傳點(diǎn)，并設(shè)豪華大巴接送游客參觀項(xiàng)目樣板間。%。l 盤活積壓房地產(chǎn)工作取得新進(jìn)展，增長14倍。高速公路的聯(lián)通，市區(qū)交通道路的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使旅游觀光十分方便，鳳凰機(jī)場的修建，三亞客運(yùn)碼頭的建設(shè)，尤其是可為境外旅客提供落地簽證服務(wù)，使三亞具有擠身國際旅游城市的條件。%。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價(jià)值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。其獨(dú)有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗(yàn)。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對“縮小”，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶的地位有所下降。③開發(fā)高檔次的專項(xiàng)旅游項(xiàng)目。三亞旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費(fèi)市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。（2）分時(shí)度假的國際認(rèn)定分時(shí)度假的實(shí)質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。⑤ 業(yè)主與酒店經(jīng)營者是委托經(jīng)營的法律關(guān)系。如下表所示：表二分時(shí)度假業(yè)增長速度變化情況（1985—1998年）年份項(xiàng)目198519981994199819971998分時(shí)度假地1465會 員15128年銷售額15137 資料來源：RCI、AEG、TTI分析：雖然1985年以來分時(shí)度假地的年均長速度為14%，但是1994年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為6%。表三全球分時(shí)度假地情況（1999年中期估算）國家 / 地區(qū)分時(shí)度假地?cái)?shù)量占總量比例（%）美 國1670歐 洲1355南 美375東南亞/日本350中 美 洲340加勒比地區(qū) 200南 非195加 拿 大125中 東106澳大利亞100其 它110未加盟交換系統(tǒng)275合 計(jì)5200資料來源：美國度假地協(xié)會l 分時(shí)度假業(yè)新發(fā)展的情況1995年以來，分時(shí)度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時(shí)度假地?cái)?shù)量計(jì)算，絕對值增長數(shù)量最多的是美國、西班牙、墨西哥和意大利。l 分時(shí)度假的整體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)可觀按照乘數(shù)效應(yīng)，考慮到分時(shí)度假業(yè)在市場營銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經(jīng)濟(jì)影響后，分時(shí)度假業(yè)的整體貢獻(xiàn)對經(jīng)濟(jì)影響會進(jìn)一步加大。表一已加入國際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)分布網(wǎng)絡(luò)北京海南云南青島無錫杭州珠海天津武漢桂林上海廣州RCI33311111111II12 1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出“泰慕賽爾權(quán)時(shí)空共享網(wǎng)絡(luò)”來自中國經(jīng)濟(jì)休制改革研究會、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協(xié)會、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級酒店簽約加盟。如廣東愛特樂度假服務(wù)公司等。這些公司一般都以實(shí)力雄厚的大集團(tuán)公司做后盾，致力于分時(shí)度假產(chǎn)品的改革、設(shè)計(jì)，使之成為中國市場能接受的新型分時(shí)度假產(chǎn)品運(yùn)行模式，并構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時(shí)度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。如美國的RCI和II公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網(wǎng)絡(luò)以點(diǎn)數(shù)卡（IC卡）的形式對外銷售分時(shí)度假產(chǎn)品，稱之為“房東卡”實(shí)質(zhì)是含有一定數(shù)額資金的消費(fèi)卡。特征：① 產(chǎn)權(quán)式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。（2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店的未來發(fā)展一是由于度假旅游的逐年發(fā)展及產(chǎn)權(quán)式酒店的新概念的普及，使一批房地產(chǎn)商、大旅游企業(yè)參與產(chǎn)權(quán)式酒店的行列，競爭更趨于激烈，而且競爭優(yōu)勢也將向?qū)嵙π酆竦钠髽I(yè)傾斜，向集中化發(fā)展。表一全國涉外酒店經(jīng)營狀況態(tài)勢（1989—1999年）9080706050A403020B10C019891990199119921993199419951996199719981999注：A曲線為客房出租率（%）B曲線為客房數(shù)（萬間）C曲線為營業(yè)收入總額（坐標(biāo)數(shù)10億元）l 全國房地產(chǎn)積壓嚴(yán)重，全國1998年底商品房空置面積8783萬M2，沉淀的資金6000億元左右。（2）海南省分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店情況A：康樂園度假村 該酒店屬海航集團(tuán)旗下的產(chǎn)權(quán)酒店，海航為發(fā)揮其空中優(yōu)勢，以帶動地面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)空地嫁接、產(chǎn)業(yè)組合的戰(zhàn)略構(gòu)想，大舉涉足旅游業(yè)，在海航園內(nèi)通航城市建立全國性連鎖酒店，并與國際化經(jīng)營管理接軌。按國際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店操作。華夏之旅正在以海南省為海南省為基地，并在全國范圍內(nèi)建立起廣泛網(wǎng)絡(luò)。C：海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司華夏之旅分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)是中國本土首家大型分時(shí)度假交換機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目充分借鑒了海南已推出的兩個產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)其它產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作實(shí)踐，依托海航品版優(yōu)勢及康樂園大酒店10年來的良好經(jīng)營業(yè)績，著重突出“旅游度假投資”概念，精心打造全新內(nèi)容而富有特色的精品。l 國民經(jīng)濟(jì)收入水平提高，休假日的延長及休閑觀念的形成是度假旅游在我國高速發(fā)展的兩個主要條件。三是由于政府的重視和大力推動產(chǎn)權(quán)式酒店得以快速健康發(fā)展。③ 賣點(diǎn)相對集中。表二中國分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)分類類別代表企業(yè)經(jīng)營方式、內(nèi)容加盟國際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)公司北京九華山莊按國際慣例銷售一周的分時(shí)度假產(chǎn)品分時(shí)度假俱樂部泰達(dá)度假交換公司、海南海航集團(tuán)以交換網(wǎng)絡(luò)式點(diǎn)數(shù)制銷售自有的分時(shí)度假產(chǎn)品分時(shí)度假銷售公司廣東愛特樂度假服務(wù)公司專業(yè)銷售RCI和II公司的分時(shí)度假產(chǎn)品獨(dú)立的國內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司天倫度假發(fā)展有限公司分時(shí)度假地開發(fā)、分時(shí)度假產(chǎn)品交換、分時(shí)度假交換卡銷售及相關(guān)服務(wù)分時(shí)度假交換公司海南華夏之旅分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)有限公司分時(shí)度假產(chǎn)品的交換相關(guān)新概念分時(shí)度假企業(yè)北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司與酒店簽約銷售自己的點(diǎn)數(shù)卡（房東卡儲值卡）我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀（1） 相關(guān)背景介紹產(chǎn)權(quán)式酒店亦稱“時(shí)權(quán)酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內(nèi)含兩個概念，一是“時(shí)”即“時(shí)間、時(shí)段”，二是“權(quán)”即“權(quán)力”可延申“產(chǎn)權(quán)”等。它的商業(yè)模式與運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時(shí)度假交換公司RCI和II的模式和體制進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的，較適合中國的實(shí)情。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時(shí)度假行業(yè)。這類公司多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。l 分時(shí)度假種類較多，規(guī)模較小國內(nèi)目前專業(yè)從事分時(shí)度假的企業(yè)主要類別是：①加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司或酒店度假村，其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假產(chǎn)品住宿權(quán)的方式。l 分時(shí)度假使游客重游率增大據(jù)調(diào)查顯示，分時(shí)度假會員對某個目的地的重游率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般度假游客，這樣將產(chǎn)生巨大的重復(fù)消費(fèi)，也節(jié)約了當(dāng)?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費(fèi)用。在1995年—1997年的3年間，這些國家的分時(shí)度假地以年均3%7%的速度增長，全球1996年和1997年的平均增長率分別為5%和6%。從全球范圍來看，分時(shí)度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設(shè)的分時(shí)度假地平均規(guī)模為62個住宿單元，最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時(shí)度假地的平均規(guī)模則高達(dá)110個住宿單元。分時(shí)度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國際發(fā)展軌跡及趨勢（1）全球分時(shí)度假地及會員總量分析l 全球分時(shí)度假地及會員總量比較與發(fā)展目前，全球約有5200個分時(shí)度假地分布在各地區(qū)，分時(shí)度假消費(fèi)者大約有400萬—500萬人，共擁有700萬個標(biāo)準(zhǔn)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品。（3）分時(shí)度假的法律內(nèi)涵以上《法案》與《指令》中對分時(shí)度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括：（1）對合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；（2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項(xiàng)，以取得約定時(shí)間與時(shí)段的使用權(quán)；（3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于7天；產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大