【正文】 ，社交的需求，運動的需求、休閑的需求，安全的需求。歸納如下：總結(jié)： 目標(biāo)消費群定位是中青年人士，追求社區(qū)的總體質(zhì)素，對價格（尤其是總價）比較敏感，生活方式比較現(xiàn)代和多元化，喜歡戶外活動（如運動、休閑、娛樂、朋友交往等等），希望生活豐富，因此，最看重社區(qū)的生活環(huán)境和配套設(shè)施。（3）建筑規(guī)劃遵遁現(xiàn)代風(fēng)格，具有深厚的文化內(nèi)涵及 獨特的個性景觀藝術(shù)令人寬心悅目，帶來美的熏陶。? 藍(lán)色：渾河文明、大社區(qū)。這樣，買家在購買時可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力有更多的選擇。在各個組團(tuán)環(huán)境里，有現(xiàn)代風(fēng)格的休閑廣場，結(jié)合小區(qū)項目形象標(biāo)志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及幾處進(jìn)行主題設(shè)計的，通向住客會所、公共活動區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條專門種植了樹木，布置了椅、雕塑小品的堤岸大道，供區(qū)內(nèi)望河、漫步、休閑之用。（5）減噪設(shè)計 由于小區(qū)北向緊鄰高架路，故必須在小區(qū)的相應(yīng)邊緣（D組團(tuán)）特別種植濃密的隔音綠化帶，形成隔音屏障；而建筑內(nèi)部設(shè)計采用中空門窗，隔音墻或是其他隔音材料。如：純白色陽臺，淺黃色的墻身，紅色坡屋頂?shù)龋岷?、親切、明快。堤邊綠化 項目的東面為渾河，河堤上除了栽種富有江南氣息的垂柳外，還可以陳列鮮花，建成花棚式長廊，同時擺放油畫，和鐵鑄雕花的休閑座椅。.平面戶型及功能布局（1）平面戶型 根據(jù)該項目的市場定位因素及目前市場的供需狀況，可考慮設(shè)置以下戶型：*溫馨型： 適合新婚夫婦或三口之家。而框架中建議使用異型。（2）為樓盤爭取更多榮譽 如“全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”、“年度銷售冠軍”、“省級優(yōu)質(zhì)建筑樣板小區(qū)”等。? 所有參賽者資料即是一次潛在消費者的自動鎖定：參賽者的資料含有重要的個人信息，可以成為我們寄發(fā)宣傳資料、派發(fā)直郵的對象。三、媒介投放比例及預(yù)算：項目預(yù)算總成交量：3000元/平方米34萬平方米 共 10200萬 元人民幣項目總投放量：預(yù)算約占總銷售金額的2% 共2000萬元 人民幣按項目總發(fā)展周期為3年，則每年媒介投入比例及量的建議如下：媒介投放分析：第一年約占40% 共800萬元人民幣 第二年約占30% 共600萬元人民幣 第三年約占30% 共600萬元人民幣四、各種媒介的簡單評述和分析：電視類媒介特點： 覆蓋面廣，快速傳遞信息，具有聲音及活動畫面，使創(chuàng)意生動的直接呈現(xiàn)在消費者面前。.A、沈陽日報——全國發(fā)行。.電臺類媒介特點： 廣播媒體是一種“輕電視”，只有傳播音訊而沒有視訊使廣播逐漸成為個人化媒體，不受時間和空間限制。B、路牌廣告——在和平灣都兩大出口及項目附近重要商業(yè)路 段放置大型路牌（規(guī)格約10X15米）指引消費者，提高項目 知名度。約占整個媒介費用的18%。 約占媒介投放費用的10%。八、新聞炒作繕稿提綱公關(guān)活動：《“美好生活，你我共創(chuàng)”親歷記》《和平灣誕生記》《沈陽市民眼中的和平灣》《LOGO背后的故事》《渾河+三利的成功等式》《理念就是讓生活更加豐富多彩》《征集首日就收到千封應(yīng)征函》《渾河灣的變遷》《一個新渾河的誕生》《獲獎?wù)哒労推綖车囊?guī)劃》等等.項目本身：《和平灣有個彩色家園》《和平灣為業(yè)主辦的十件功勞》《三個有利于就是我們的宗旨》《渾河設(shè)計手則——這里將是渾河最美的一段》《沈陽南下與渾河文明》《每天三斤鮮奶，一個強(qiáng)壯的和平灣》《在和平灣，放飛孩子的未來》《千里美堤，萬方庭園》《和平灣首創(chuàng)沈陽樓市三高農(nóng)業(yè)旅游》《和平灣業(yè)主節(jié)日賞百合》九、現(xiàn)場公關(guān)活動內(nèi)部認(rèn)購時候，在現(xiàn)場派發(fā)號籌，于公開發(fā)售時候按順序 選購。各媒介的費用投放費用：.A、前期工作：主要分成兩部份費用（占24%約共195萬元 人民幣）第一部分物料制作：l 廣告品制作約60萬元人民幣l 戶外廣告制作約35萬元人民幣l 展示系統(tǒng)制作約50萬元人民幣第二部分：三利項目“和平灣”征名暨誕名會公關(guān)活動： 2000年12月公關(guān)促銷活動約50萬元人民幣. B、內(nèi)部認(rèn)購期：（占14%約共100萬元人民幣） 報紙廣告約50萬元人民幣 電臺廣告約5萬元人民幣 電視廣告約30萬元人民幣 DM直郵約15萬元人民幣. C、正式公開發(fā)售期：（占21%約共 170萬元人民幣） 報紙廣告發(fā)布約60萬元人民幣 電視廣告約20萬元人民幣 電臺廣告約5萬元人民幣. 第一次加推： 報紙廣告發(fā)布約30萬元人民幣 電視廣告約10萬元人民幣 . 第二次加推： 報紙廣告發(fā)布約30萬元人民幣 電視廣告約10萬元人民幣 .D、第二次公開發(fā)售：（占16%約共 130萬元人民幣） 報紙廣告約30萬元人民幣 電視廣告約16萬元人民幣 .第一次加推： 電視廣告約12萬元人民幣 .第二次加推： 電視廣告約12萬元人民幣 .E、第三次公開發(fā)售：（%約共 140萬元人民幣） 報紙廣告約40萬元人民幣 電視廣告約10萬元人民幣 電臺廣告約2萬元人民幣 印刷品約4萬元人民幣.第一次加推： 報紙廣告約30萬元人民幣 印刷品約3萬元人民幣.第二次加推： 報紙廣告約30萬元人民幣 印刷品約3萬元人民幣.F、各階段公關(guān)促銷活動：（約占8%約共65萬元人民幣） 不包括前期工作公關(guān)活動。? 建設(shè)工地外圍上宣傳墻，墻身上可噴繪項目LOGO、發(fā)展商組合名錄、小區(qū)效果圖、主要景觀效果圖、主要配套設(shè)施效果圖等。當(dāng)買家到達(dá)售樓現(xiàn)場時，他會看到：富有個性的門樓設(shè)計一個幾千平方米的戶外生活空間，道路是彩色的， 中間有花盆、雕塑、長椅、小型噴泉、咖啡座等， 兩邊是琳瑯滿目的生活設(shè)施，比如：書店、西餐 廳、小型自住超市、小型銀行、精品店、花店、 家居裝飾用品店等等，當(dāng)然也有精心設(shè)計的售樓 部和展示中心。 用途：售樓小姐接受看樓者咨詢。 擺設(shè)：條型辦公桌，辦公設(shè)備、椅子。5)、售樓部繁忙時設(shè)二人負(fù)責(zé)清潔。 舒適型以冷色調(diào)、清朗、偏保守型為主，配置精致裝修。目標(biāo)：銷售總額：4億元階段劃分： 開盤前： 2000/11—2001/3 內(nèi)部認(rèn)購期： 2001/4中旬—2001/4月底 第一次公開發(fā)售： 2001/5月初—2001/5月底 第一次加推： 2001/6月初—2001/6月中旬 第二次加推： 2001/6月中旬—2001/6月底 第二次公開發(fā)售： 2001/7月初—2001/7月底 第一次加推： 2001/8月初—2001/8月底 第二次加推： 2001/9月初—2001/9月底 第三次公開發(fā)售： 2001/10月初—2001/10月底 第一次加推： 2001/11月初—2001/11月底 第二次加推： 2001/12月初—2001/12月底 營銷階段劃分的時間并不是固定的，必須根據(jù)當(dāng)時的市場環(huán)境和實際銷售情況進(jìn)行調(diào)整的。.銷售中期掌握節(jié)奏 銷售中期是成交量最大的時期，且銷售價位也處在獲利最大階段。二是促銷技巧要出新，根據(jù)項目的實際情況度身訂造。.? 其它配合： 免費看樓車： 由內(nèi)部認(rèn)購期起，逢節(jié)假日免費提供看樓車，吸引及方便消費者前往現(xiàn)場。操作要點：A、事先針對各種戶型進(jìn)行各種風(fēng)格的設(shè)計，出整體及局部效果圖、工程圖。C、一經(jīng)選定，提供全套圖紙。操作要點：A、車身上噴繪符合健康生活主題的設(shè)計，展示項目的特 色與風(fēng)貌。.