【正文】 得到很好的回報(bào)。經(jīng)常性地組織召開不同形式的業(yè)主、商戶和管理公司三方的溝通、專題研討，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研和商場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營狀況，主動(dòng)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營布局、定位等進(jìn)行部分調(diào)整。 3)有效保障管理品質(zhì)。鋪面的大小設(shè)計(jì)要達(dá)到經(jīng)濟(jì)性和適用性的最佳結(jié)合；鋪面的位置的擺放以及鋪面結(jié)構(gòu)要符合合理性要求；整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)達(dá)到突出主題和差異化目標(biāo)。做好全過程管理的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)物業(yè)收益易產(chǎn)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。 (二)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容 業(yè)戶服務(wù)管理； 商業(yè)物業(yè)裝修服務(wù)管理； 商業(yè)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理； 保安服務(wù)管理； 保潔服務(wù)管理； 綠化服務(wù)管理； 租賃服務(wù)管理； 廣告管理； 商業(yè)物業(yè)保險(xiǎn)管理。經(jīng)營是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的行為，只有依法經(jīng)營，并獲取合法的利潤(rùn)才能從根本上解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展問題，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良性發(fā)展目標(biāo)。擁有這樣的人才隊(duì)伍，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存與發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)、志在必得的信心所在!因此，從根本上說，物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才；物業(yè)公司的實(shí)力不是資本的實(shí)力，歸根結(jié)底是人才的實(shí)力。要有效利用《勞動(dòng)合同法》的有關(guān)條款，嚴(yán)把員工轉(zhuǎn)用時(shí)的資格審查關(guān)和檔案關(guān)，與核心員工，特殊部門的員工簽訂保密協(xié)議，保障企業(yè)的合法權(quán)益。這種模式通過輸入管理模式、實(shí)施品牌運(yùn)作，跨越了由產(chǎn)業(yè)向資本的進(jìn)化，是物業(yè)經(jīng)營模式的高級(jí)形態(tài)。事實(shí)上，專項(xiàng)服務(wù)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體上帶來更廣闊的發(fā)展空間。(3)在前期物業(yè)管理階段預(yù)留物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管驗(yàn)收物業(yè)之后可供開發(fā)利用的物業(yè)資源。 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾在南寧中物協(xié)理事會(huì)上指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要發(fā)揮物業(yè)管理的邊際效應(yīng)，增加多種經(jīng)營收入，要充分利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)多種資源挖掘邊際效益，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，改善行業(yè)生存狀態(tài)，要從直接從事低附加值的基礎(chǔ)管理服務(wù)向承擔(dān)高附加值的資產(chǎn)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變。. . . . .物業(yè)經(jīng)營的基本思路 二、整合經(jīng)營資源，提升經(jīng)營效益 目前，在住宅類物業(yè)暫時(shí)無法扭轉(zhuǎn)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和低收費(fèi)率的情況下，企業(yè)如何整合利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種資源，挖掘邊際效益，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，是住宅類物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一條重要出路。 2．以物業(yè)本體為中心開展多種經(jīng)營 這類經(jīng)營活動(dòng)是對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理主業(yè)的有益輔助和補(bǔ)充。但是物業(yè)經(jīng)營首先要保證物業(yè)管理日常工作的正常運(yùn)行，專項(xiàng)經(jīng)營不能離開這個(gè)大前提。 總之，經(jīng)營模式和經(jīng)營項(xiàng)目的取舍取決于企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展定位，但經(jīng)營目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是一致的：應(yīng)使物業(yè)服務(wù)過程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型，知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展物業(yè)經(jīng)營，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使物業(yè)管理在更大的平臺(tái)上獲得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 四、尊重業(yè)主權(quán)益，構(gòu)建雙贏機(jī)制 在物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)中，最關(guān)鍵的兩個(gè)利益主體是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 六、提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力 企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本策略是強(qiáng)化內(nèi)涵建設(shè)。如何開展商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理 二、開展商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的有效措施 物業(yè)管理企業(yè)要搞好商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，除了要了解市場(chǎng)，把握市場(chǎng)以外，還應(yīng)掌握經(jīng)營管理的方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財(cái)力、信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢(shì)，才能取得好的效果。所以做好全過程管理的戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營是十分有必要的。不僅如此，還應(yīng)該使商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)符合使用、管理及發(fā)展的需要。商業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)全面推行包含質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全為核心的“三標(biāo)一體化”管理體系，使公司的設(shè)施設(shè)備管理，安全保證，環(huán)境維護(hù)，客戶關(guān)系協(xié)調(diào)等基礎(chǔ)物業(yè)管理工作得到全面的提高，為培育商業(yè)物業(yè)管理品牌奠定良好的基礎(chǔ)。 2)統(tǒng)一招商，即統(tǒng)一招商品牌的審核，統(tǒng)一完善租約的管理。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種： 1．針對(duì)業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)，如專業(yè)清潔服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。 商業(yè)物業(yè)能耗的支出在商業(yè)管理運(yùn)作成本中所占的比重較大，商業(yè)物業(yè)能源消耗主要是水、電、氣(汽)和油的消耗，其中電的消耗占的比重較大。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的主要組成力量。 維修類 1．特種作業(yè)時(shí)防止意外 2．使用作業(yè)工具防止被刺傷、割傷、擦傷(如：刀、鐵錘、砂輪機(jī)等)； 3．高空及離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如：更換樓頂燈、路燈等)； 4．檢修電器、機(jī)械設(shè)備時(shí)防止身體傷害； 5．防止勞動(dòng)防護(hù)用具破損失效； 6．惡劣天氣情況下作業(yè)防止身體傷害； 7．搬運(yùn)物件過程防止身體傷害； 8．在無通風(fēng)情況的密閉管井中作業(yè)防止缺氧和中毒； 9．在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如：墜物、扎腳等)。 三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理是由公司及項(xiàng)目管理共同組成的應(yīng)急性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防管理和風(fēng)險(xiǎn)事故處置管理。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理呢? 物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)管理的基本模式 依筆者看來，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 項(xiàng)目性。業(yè)主及物業(yè)使用人成為物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵因素之一，物業(yè)公司與業(yè)主之間的互動(dòng)質(zhì)量，包括業(yè)主對(duì)物業(yè)管理法規(guī)與作業(yè)管理的了解程度、服務(wù)質(zhì)量感知程度，業(yè)主及使用人自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力、業(yè)主遵循管理公約的程度，都將直接影響物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)管理的績(jī)效。 如風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)所需要的頭腦風(fēng)暴法、合同結(jié)構(gòu)分析法、問卷調(diào)查法、行業(yè)參照法、業(yè)務(wù)流程分析法、情境分析法、事件分析法、研討會(huì)法、調(diào)查與審計(jì)法等，如風(fēng)險(xiǎn)分析中應(yīng)用的組織依存模型分析、SWOT分析、事件樹分析法、持續(xù)經(jīng)營計(jì)劃(BCP)、BPEST分析、統(tǒng)計(jì)分析與推論、 PESTLE分析、散布與傾向分析、威脅分析、失誤樹分析、 FMEA分析等。還有些業(yè)主往往以服務(wù)不到位、噪音大、小區(qū)養(yǎng)狗、家庭被盜、停車場(chǎng)車位管理不好等為借口而拒交服務(wù)費(fèi)，而企業(yè)追繳這些欠費(fèi)，往往成本高，效益低，甚至得不償失。目前對(duì)這一塊的管理，成了投訴的熱門話題，今年7月的創(chuàng)優(yōu)考評(píng)和近期行業(yè)主管部門組織的市物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)法大檢查，都把本體維修基金的收繳、使用、專戶存儲(chǔ)等作為檢查的重點(diǎn)，但有相當(dāng)一部分企業(yè)沒能按規(guī)定操作，特別是沒有按規(guī)定范圍和程序進(jìn)行申報(bào)、使用，為企業(yè)留下了無窮的后患。合同雙方的權(quán)利和義務(wù)要對(duì)等，特別是要注意在合同中不能承諾幾年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)、國優(yōu)(因?yàn)楝F(xiàn)在省優(yōu)和國優(yōu)是有指標(biāo)限制的，不是你的管理軟硬件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就能上的)。在賬務(wù)處理時(shí)，要把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營利潤(rùn)和小區(qū)項(xiàng)目的收支結(jié)余區(qū)別開來，不能把小區(qū)的收支結(jié)余視作利潤(rùn)進(jìn)行分配，這點(diǎn)很多國有企業(yè)都處理得不好，但是如果處理得當(dāng)還可以少繳納稅金，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)取到更大的利益。問題最大也就是隱患最大的表現(xiàn)在：沒有按照規(guī)定程序使用，在新的“物業(yè)專項(xiàng)維修基金”的實(shí)施細(xì)則還沒正式推出前，我們?nèi)园催^去的規(guī)定使用，對(duì)超出金額限定標(biāo)準(zhǔn)的必須經(jīng)過本棟50％以上業(yè)主的同意才能使用，而且要在規(guī)定本體維修基金使用的范圍內(nèi)使用。 寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年前使用的本體維修基金雖然屬于本體維修基金的使用范圍，但由于企業(yè)使用時(shí)沒有履行相關(guān)程序，最終行業(yè)主管部門做出了企業(yè)退回多年前所使用的本體維修基金的處罰。因此我們?cè)谔幚磉@些費(fèi)用時(shí)首先是要弄清其歸屬，要分清代收代付和公用、自用，對(duì)增值稅的計(jì)算繳納也要盡量申請(qǐng)為一般納稅人處理，避免多承擔(dān)稅負(fù)，對(duì)業(yè)主的欠費(fèi)要及時(shí)采取針對(duì)性辦法進(jìn)行追繳。 (二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 目前行業(yè)普遍存在物業(yè)服務(wù)公司費(fèi)用難收等問題，因此我們?cè)谑召M(fèi)管理上要注意建立一套先進(jìn)的計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)，利