【正文】 　　珠江新城，位于天河區(qū)西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道。該區(qū)目前土地開發(fā)進度較慢，投入使用的僅有廣東省檢察院、廣州市檢察院和美居中心；在建項目也很少，寫字樓海聯(lián)大廈已處于停工狀態(tài)，其余地塊大部分為空地，廣州市婦女兒童醫(yī)療保健中心仍未見動工。中軸線區(qū)B、F、J區(qū)　　B區(qū)為入口廣場與金融辦公區(qū)。在建的還包括富力中心大廈和合景大廈兩個寫字樓項目和富力麗思卡爾頓酒店，其余還有美居中心的臨時建筑和少量空地。寫字樓僅有勤建商務大廈在售，住宅有合景太富和中海地產(chǎn)兩個項目在動工之中。已有住宅包括天駿花園、跑馬地花園和駿逸苑，在售住宅有新推的馬賽國際公寓，而寫字樓項目就有富力科迅大廈和聯(lián)通新時空廣場在建。（四）交通組織現(xiàn)狀及規(guī)劃交通現(xiàn)狀　　開發(fā)至今，珠江新城已完成2條城市景觀道路臨江大道和珠江大道，2條交通主干道花城大道和獵德路，還有30余條次干道及小區(qū)內(nèi)道路的建設，完成道路面積160萬平方米?！　〉孛娼煌肪W(wǎng)設計也正在完善?！　〈送?，珠江新城中部的興盛路將興建一條步行街，西連接珠江大道東路，東連接珠江公園西門。面積約2萬多平方米的陳列與展覽區(qū)主要分為歷史、自然和藝術3部分。整座少年宮可同時容納2萬名少年兒童培訓和活動。其中，西塔是近期將啟動的重點項目，現(xiàn)已開展設計方案國際邀請競賽。二、住宅市場分析（一）供應量分析已售住宅項目項目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（㎡）住宅供應套數(shù)備注匯豪大廈D82359422882棟29層君怡大廈D82339082492棟30層金駿大廈D8298681201棟16層安駿大廈D82176502001棟28層麗晶華庭E12505944722棟30層漾晴居E14332343842棟33層星匯園E2E2215835015008棟33層南天廣場E53556905723棟33層雙城國際E5414624336公寓1棟26層名門大廈I11415364061棟32層1棟34層新大廈I15361802202棟29層遠洋明珠I16311142602棟25層皓瀚華軒I35170561281棟24層金碧華府L59083085613棟新城海濱花園L9L9L14147942106612棟駿逸苑M44344306809棟9層南國花園N4N42179978124412棟總計9889268981在售住宅項目項目名稱所處地塊位置住宅建筑面積（㎡）住宅供應套數(shù)備注星匯國際E1112837252公寓1棟28層保利香檳花園I3I3I33720526173棟分別1228層馬賽國際公寓M31－約10003棟33層碧海灣I75669374464棟28層利雅灣K31031778442棟29層3棟31層凱旋新世界LL8179128107020棟天駿花園M13364002962棟31層星辰大廈I24237912382棟20層總計4094332894潛在供應住宅項目項目名稱所處地塊位置規(guī)?，F(xiàn)狀備注合景太富珠江公園項目D7D77占地2萬㎡打地基規(guī)劃建高層住宅中海珠江公園項目D7D76占地2萬㎡打地基　　目前正在動工的也有幾個發(fā)展商的大型住宅項目，未來一年內(nèi)會陸續(xù)推出市場，為珠江新城帶來充足的住宅供應。至此，政府在珠江新城已無住宅用地。在早期開發(fā)時，由于此時天河已逐漸成為新的城市中心，天河北也成為取代環(huán)市路的新的商務中心，而珠江新城離天河北僅一步之遙，因此誰都不懷疑這是一塊居住寶地。住宅產(chǎn)品面積分析　　在分析珠江新城住宅樓盤單位面積時，我們可以發(fā)現(xiàn)，已售完樓盤的單位面積呈現(xiàn)明顯的以大戶型為主，中小戶型較少的特點。　　現(xiàn)在在售的住宅樓盤，位于珠江新城西部的樓盤，受珠江新城西部商務氛圍形成快的影響，住宅樓盤的均價也比東部高，現(xiàn)西部在售樓盤都在9000元/平方米左右，如保利香檳、星匯國際公寓等?！　‰m然現(xiàn)在珠江新城仍有幾個樓盤在售，一手單位仍有一定存量，但是對二手市場的影響卻不大。　　展望珠江新城未來二手市場的發(fā)展，隨著多個住宅項目的動工，在未來一段時間住宅供應量都會相當充足，有放盤計劃的業(yè)主也會將手中物業(yè)帶進二手市場；珠江新城發(fā)展的完善也會對越來越多的置業(yè)者形成吸引力，需求量會進一步加大。而90年代末至今的豪宅樓盤則以高層建筑為主，同時由于附近的商務氣息濃厚，很多住宅的定位也是商住結合的綜合性物業(yè)。　 天河北板塊在生活配套方面有著其它區(qū)域無法比擬的優(yōu)勢，而珠江新城的生活配套主要是依靠住宅裙樓配套。東山區(qū)是廣州著名的教育強區(qū)，東風東路附近就有眾多名校，此外周邊的飲食、醫(yī)療、娛樂、購物場所和交通等都設備齊全。　　與珠江新城對比　　與珠江新城相比，東風東板塊無論在交通和商業(yè)氛圍中都差不多，但是在生活配套方面東風東板塊就顯得更優(yōu)越。尤其在海印公園以東到廣州大橋的一段，由于開發(fā)較晚，少有成片的房改房，經(jīng)過近幾年的開發(fā)已聚集了多個一、二線臨江樓盤?！　〗煌▎栴}也是濱江東的軟肋之一，公交線路的不足和地鐵的缺乏使濱江東到其他區(qū)域都略嫌不便，而珠江新城的交通現(xiàn)狀和發(fā)展前景都較之為好。月主要賣點及優(yōu)勢每戶帶空中花園、一梯兩戶配套設施恒溫泳池、會所、保齡球館、網(wǎng)球場　　星匯園位置珠江新城金穗路規(guī)模占地28927平方米，總建筑面積21萬平方米發(fā)展商越秀城建主力戶型100150平方米三房裝修標準500元/平方米成交價格8000元/平方米管理費專業(yè)市場　　從1992年政府決定開發(fā)珠江新城以來，至2000年8月對珠江新城的規(guī)劃進行檢討，由于種種原因，導致至今為止，珠江新城的多幅地塊未進入開發(fā)狀態(tài)，從而導致現(xiàn)在珠江新城多個專業(yè)市場盤踞在原本用地性質(zhì)為住宅或商務金融的地塊，亦導致眾多屬于臨時建筑的專業(yè)市場的涌現(xiàn)，如高盛集團開發(fā)經(jīng)營的美居中心，經(jīng)過多年的經(jīng)營，在廣州家居業(yè)已形成家居航母的地位，并由此帶動了一系列的相關專業(yè)市場如南興裝飾材料城、億寶裝飾材料及、南天照明廣場等專業(yè)市場的誕生。新落成的裙樓商場走高檔休閑路線　　珠江新城新近落成的住宅裙樓商場，如新世界集團開發(fā)的凱旋新世界、南雅集團開發(fā)的利雅灣及保利集團開發(fā)的保利香檳花園，這三個住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設計較有特色，塔樓住宅售價至少在8000元/平方米以上，業(yè)主平均素質(zhì)都較高，因此，其裙樓商場的定位亦適應住戶的素質(zhì)，走走檔休閑路線，如保利香檳定位為法式風情商業(yè)街、凱旋新世界定位為園林式商場，主要面對的目標客戶為休閑餐飲名店、COFFEE SHOP、高檔服飾、精品廊等。　　管理費方面，其絕大多數(shù)由于尚未進入銷售及經(jīng)營階段，因此，因尚未制定出裙樓商場的管理費?！　《b飾建材及汽車市場，其租賃價格明顯低于家居市場，如億寶裝飾材料城，其租賃價格為80元/平方米而目前，后期推出的樓盤當中，裙樓商場的經(jīng)營定位均不明確。另外，廣州市圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、廣州市歌劇院等四大文化建筑全部集中于這一區(qū)域，更為該區(qū)域發(fā)展注入新元素。廣東省檢驗檢疫局大樓除部分自用外，有部分改作酒店，另外有小部分對外出租；新世界地產(chǎn)中國總部入駐凱旋新世界裙樓；在雙城國際有三棟塔樓當中，東、西兩塔為寫字樓，已絕大部分售出，可以提供的寫字樓面積約3萬平方米。發(fā)展中心大廈以發(fā)展集團自用為主，另有部分對歐洲企業(yè)出租；廣州農(nóng)村信用合作社自用占了信合大廈的一半左右，其他部分只租不售；保利集團和廣州地稅將入駐廣州保利大廈；廣州省農(nóng)行將入駐珠江投資大廈的其中一棟塔樓。在這兩年交付使用的7個寫字樓當中，3個重量組的項目富力中心、合景大廈、廣州海關綜合業(yè)務樓分布在珠江新城中軸線附近，這三個項目鄰近地鐵三號線與地鐵五號線的換乘站。而于2005年3月8日拍賣成功的廣東煙草B18項目也將在這段時間投入使用；廣州明和實業(yè)有限公司的三個項目及嘉裕集團的項目均位于F區(qū)。　　第三代寫字樓，目前正在珠江新城誕生，國際化標準的引入和高標準、數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標志。創(chuàng)新元素和細節(jié)設計及高科技智能化很受重視。富力科訊大廈，標準層高達4米，電梯荷載量達到4000－5000平方米／臺；在設備選擇方面，可滿足24小時辦公的需求；另外還具備了獨立計量的空調(diào)系統(tǒng)，突破了現(xiàn)有甲級寫字樓中央空調(diào)的弊端。因此，在售寫字樓就特別吃香，價格也是一路攀升?！　⊥瑫r總部經(jīng)濟在珠江新城亦已經(jīng)初見端倪：　　保利在珠江新城的廣州商務大廈專為廣州市國稅局而建，另一個寫字樓項目廣州保利大廈也有一個塔樓在建設時已被廣州地稅局整體購入。天河北路是中心，北依廣州火車東站綠化廣場，南望天河體育中心，交通方便，條件得天獨厚。月左右。其中南塔規(guī)劃為38層的白金組酒店，客戶總數(shù)約450500個；北塔30層的寫字樓。從西到東依次為維多利廣場塔樓、天河城東塔樓、正佳廣場東塔樓、京光廣場、隆德大廈、太古廣場、豐偉廣場、壬豐大廈。項目位于天河路南側，體育東路東側。該項目已開始動工建設。負13層為標準停車場、首層到4層為頤高數(shù)碼廣場，5層為美食城、6層為設備層、910層為商業(yè)辦公、1141層為寫字樓。整個項目規(guī)模龐大。首至六層裙樓商場已開業(yè)；2棟塔樓分別為53層和37層的A、B寫字樓塔樓，建成后將成為天河中心區(qū)的標志性建筑。項目位于天河北路與林和東路交匯處，薈雅苑南側。之前由于與天河北體育中心商務區(qū)有一條繁忙的天河路相隔，雖然商業(yè)有天河城、宏城廣場等，但寫字樓的氛圍一直不是很濃厚?，F(xiàn)時，中信廣場的寫字樓的租金大約為150元/平方米從珠江新城的總部經(jīng)濟大部分都是本地集團總部居多。華普廣場開售的售價是6800－7500元／平方米，現(xiàn)在已上升到8300元／平方米；勤建商務大廈內(nèi)部認購價是8000元／平方米，現(xiàn)在已升至9000元／平方米?！　…h(huán)保建材　　珠江新城的寫字樓的建筑，創(chuàng)出了不少的新鮮感，就目前已經(jīng)出外立面的如保利國稅大廈全鋼化玻璃的低輻射外立面在珠江新城格外醒目！盡管寫字樓都追求時尚高檔的形象，但是新一代的寫字樓似乎更最求健康、環(huán)保。智能化的升級　　國際上對智能大廈的普遍描述是：通過對建筑物的四個基本要素，即結構、系統(tǒng)、服務和管理，以及運行之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設計，提供一個投資合理又擁有高效率的環(huán)境空間。智能化方面大部分的寫字樓亦都符合5A智能化配套標準。這8個項目的總建筑面積約90萬平方米，而這個數(shù)字還未計算高盛集團等公司的項目?！　∵@兩年也是富力地產(chǎn)在珠江新城寫字樓項目的一個交樓高峰年，富力科訊大廈、富力盈隆中心、富力中心等三個寫字樓項目將交付使用，而富力地產(chǎn)也將把其總部從校場東路搬到富力中心。　　以出租/售為主的項目有：勤建商務大廈、華普廣場、星匯國際三個項目，華普廣場和星匯國際的兩棟塔樓當中分別有一棟為公寓一棟為寫字樓。　　注：對寫字樓的面積統(tǒng)計按該項目的建筑面積來粗計。隨著地鐵三號線即將完工，各項市政設施逐步完善，珠江新城開發(fā)熱度再度提高，今年在動工和即將動工的項目多達數(shù)十個，再次成為廣州房地產(chǎn)的熱點。珠江新城與天河商業(yè)中心相隔不遠，而在天河路商業(yè)中心，天河城、正佳廣場兩大商業(yè)MALL已經(jīng)正面交鋒爭客源，珠江新城的裙樓商無論從地段還是交通來看，都無法與天河路的大型商購物場所抗衡。月。月)管理費（元/m2這些樓盤，首層商場售價在4萬元/平方米左右，首層租價在100200元/平方米珠江新城專業(yè)市場一覽表專業(yè)市場項目名稱地塊編號實際用地性質(zhì)家居、建材專業(yè)市場美居中心A4A4F2G3G4J2J22商務金融辦公用地南興裝飾材料城D21居住用地D22文化體育設施用地D23居住用地天馬家私廣場D34商貿(mào)金融辦公用地D32億寶裝飾材料城D3D3D36珠江新城廣場及停車場（現(xiàn)易名為“維家思博覽中心”）B2B211商務金融辦公用地B26商務金融辦公用地汽車專業(yè)市場晶都汽車城D12居住用地D13文化體育設施用地D21教育設施用地D5D5D5D54住宅用地廣東國際車城D4D42商貿(mào)金融辦公用地D43住宅用地D34文化體育設施用地駕駛學校訓練場D61行政辦公用地廣東名車市場I6I62商務金融辦公用地酒家汕尾漁港M1M18市政設施用地裙樓商場　　現(xiàn)裙樓商鋪以餐飲、政府機構、銀行為主。月主要賣點及優(yōu)勢地鐵三號線珠江新城站配套設施商業(yè)街三、珠江新城商鋪市場分析（一）商鋪概況　　從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，珠江新城用地主要以住宅及商務辦公用地為主，而商場則依附于各大住宅及商務辦公樓的裙樓。而珠江新城除了西區(qū)個別樓盤規(guī)模較小外，大多都是大規(guī)模樓盤項目。以后陸續(xù)有中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、珠江廣場和匯美景臺等一線江景盤，現(xiàn)在售的還有金海灣和中信君庭。但是珠江新城現(xiàn)在仍是建設中，雖然現(xiàn)在的交通線路未如理想，但在規(guī)劃的時候會有更多的發(fā)展空間。這三大住宅樓盤戶型與早期珠江新城的相似，都是以大單位為主，沒有一房單位；而三房和四房單位約占這三個小區(qū)的總套數(shù)的70％。珠江新城有多個大型樓盤，居住的條件和小區(qū)環(huán)境都較為優(yōu)越，而且部分