【正文】 ，一件事物總是被其他各種各樣的因素所影響著。城市化進程亦是如此，它會非常細微的深入到人類的生產(chǎn)生活中去，地域，壞境，人口等等諸多因素都會對它產(chǎn)生影響，其中不得不提的就是房地產(chǎn)因素。究竟中國房地長市場在城市化進程的歷史潮流中會何去何從？而中國的城市化進程又是否會因為房地產(chǎn)市場而受到阻礙？就讓我們在下文中繼續(xù)研究。然而，在整個城市化的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著舉足輕重的作用。 課題研究內(nèi)容本論文以城市化進程中我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點，以小見大，從一個行業(yè)的發(fā)展與城市化進程之間的聯(lián)系來觀察中國城市化發(fā)展的成果，借鑒觀察歐洲各國及亞洲的新加坡等國家對于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。在這樣一個以自然經(jīng)濟為主的農(nóng)業(yè)社會中，雖然有上海等城市在20世紀30年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對于在960萬平方公里土地上星漢錯落般散布著的數(shù)以百萬計的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無法形成燎原之勢，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。然而從1958年開始的“大躍進”運動很快打斷了一切，1960年7月全國各大中小城市基本實現(xiàn)了城市人民公社，這是一場與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對應的瘋狂性城市建設(shè)與規(guī)模膨脹運動，%（成為1978年以前的最高峰值）。（2）后三十年：城市化理論的“中國范式”由于1978年以前中國城市化發(fā)展的遲滯不前，相當多的學者都認為中國城市化歷程真正的啟動，實際上源于20世紀80年代開始的改革開放。與此同時，中國大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對農(nóng)民采取“進鎮(zhèn)不進城”的政策。但是新的問題又再次暴露出來，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開始越來越大，直接導致城市化發(fā)展的畸形，貧富差距越來越懸殊。具體而言我國的城市化又呈現(xiàn)出以下的幾個特點：1．城市化進程明顯表現(xiàn)出先被動后主動的特征建國初到改革開放之前,城市化基本上是被動地適應經(jīng)濟社會發(fā)展,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)的,政府沒有意識到城市對于現(xiàn)代經(jīng)濟活動的重要意義。1978年,中國第二、三產(chǎn)業(yè)勞動力就業(yè)份額占全部就業(yè)的293．從推動城市化的機制看,政策效應大于市場效應縱觀中國城市化的進程,無論是正常發(fā)展,還是劇烈波動,其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量,無不受政府政策的直接支配,即使改革開放以來,在建立并逐步完善社會主義市場經(jīng)濟體制的條件下,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。全國百萬以上人口的城市約80%集中在東、中部地區(qū),西部地區(qū)占國土面積的70%,人口占全國的近30%,但百萬以上人口的城市僅占約20%。而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亦是不容樂觀。交易雙方數(shù)量眾多,因而任何一方不會出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠,所以房地產(chǎn)市場是一個準市場?？梢?政府部門的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。同時，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平在地區(qū)之間也發(fā)展不平衡。我國現(xiàn)行的社會保障制度還很不完善，沒有很好發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入差距、維護社會公平的職能。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。這樣的地位促使了政府助推了房地產(chǎn)的價格只升不降。即使如此，許多發(fā)達國家乃至和我國發(fā)展進程處于相當水平的發(fā)展中國家的城市化進程依舊有很多地方值得我們學習和借鑒。歐洲具有悠久的歷史，每一座古城內(nèi)都有大量文物、古跡和各個時期的建筑。其城市規(guī)劃主要特點是：統(tǒng)一籌劃，協(xié)調(diào)發(fā)展。然后編制者和與規(guī)劃相關(guān)的公眾代表共同編制幾種規(guī)劃草案。上級規(guī)劃部門直接檢查下級規(guī)劃部門的行為，并向法院回復，法院依此進行裁決。第四，嚴格城市管理，實現(xiàn)城市環(huán)境保護和方便居民生活的有機結(jié)合。歐洲可能是世界上最高的質(zhì)量也是最科學的區(qū)域。歐洲崇尚盡可能的利用資源，例如開發(fā)綠色資源，如太陽能、風能等，這些系統(tǒng)使得生態(tài)住宅形式的普通住宅已接近較低的能量水平。那么新加坡的城市化進程又是有何種的特點和借鑒意義值得我們學習呢？第一，城市化目標的科學性統(tǒng)一。第二，城市化規(guī)劃的原則性統(tǒng)一。第三，城市發(fā)展的整體性統(tǒng)一。然而即使新加坡的經(jīng)濟較為，對寵大的經(jīng)費開支仍然感到壓力沉重。研究房地產(chǎn)行業(yè)與城市化進程的關(guān)系，也成為了研究城市化問題非常良好的突破口，使兩者有機的結(jié)合，或許也是解決房地產(chǎn)泡沫問題的有效手段。美國和日本的情況表明,隨著城鎮(zhèn)人口的增加,新建住宅銷售及房屋新開工面積都會相應提高。 人口結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)的影響對于人口結(jié)構(gòu)，可以從三個方面來討論。這種出生率的變化，它會使得一個社會的撫養(yǎng)率發(fā)生明顯的相應的變化，撫養(yǎng)率就是這個社會沒有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人，一般國際定義就是0~15歲，加上65 歲以上的人，撫養(yǎng)率和出生率是相對應的，在日本的4050年代，以及中國的5070年代，撫養(yǎng)率很高，這個時候社會家庭當中小孩的比例很大，之后這些人都成人，在日本就是7080年代，中國就是8090 年代以及現(xiàn)在，撫養(yǎng)率明顯下降，說明工作年齡段的人就是16~64歲的人占比在不斷提高，再演化下去，中國就逐漸步入老齡，撫養(yǎng)率就開始上升，這個時候撫養(yǎng)率高和4050年代撫養(yǎng)率不一樣，這個時候是老人多，4050年代是小孩多，中國也會出現(xiàn)這個現(xiàn)象，中國會在2015年之后，撫養(yǎng)率明顯上升，人口進入老齡化階段。圖32 中國房價走勢圖資料來源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)在，中國是城市化和人口結(jié)構(gòu)兩大引擎同時推動，到了2015年城市化空間會越來越小，中國現(xiàn)在城市化率是44％，差不多每年以1％的速度增長，這個本身對房價有很大的推動，但是它不可能無止境地上升，那個時候可能已經(jīng)有50％多，和80 年代的韓國差不多，當然也還可以有城市化的繼續(xù)，但是知道另外一個引擎——人口結(jié)構(gòu)是現(xiàn)在推動房價的很大動力將會消失，這是整個人口結(jié)構(gòu)對于資產(chǎn)價格的判斷，它對于宏觀經(jīng)濟有著深刻的含義，當一個經(jīng)濟主要儲蓄者比例那么高的時候，它的消費率肯定是低的，而投資率肯定是高的，因為資金廉價，投資率肯定高，投資出來的產(chǎn)能由于消費力低，國內(nèi)不能完全地吸收、消化，不一定是通過出口來促進增長，出口伴隨著巨大的順差和外匯的流入，導致國內(nèi)流動性過剩，貨幣增長過快，從而進一步推動資產(chǎn)價格的上升，產(chǎn)生泡沫的風險是很大的。，政策指出已有1套住房的當?shù)貞艏用?，在購買第二套商品房時，需要將貸款首付比例增加到60%，已有1套住房的非當?shù)貞艏用?，可以在當?shù)刭徺I第二套商品房，屬于在當?shù)刭徺I的第一套商品房，家均需要提供一年的社保證明（社會保險繳納證明），或納稅證明(個體納稅證明)，政策只鼓勵購買一個商品房，第二套以上商品房付全款購買，還是不允許購買，等待細則出臺。表32 金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率調(diào)整表(調(diào)整后)活期存款整存整取定期存款三個月半年一年二年三年五年各項貸款六個月一年一至三年三至五年五年三、個人住房公積金貸款五年以下（含五年)五年以上資料來源：國家統(tǒng)計局 旅游資源對于房地產(chǎn)的影響在城市化的進程中，旅游業(yè)已經(jīng)越來越被人們所重視。而房地產(chǎn)和旅游的結(jié)合可以緩解城市市區(qū)公共活動空間的設(shè)置面積。相應的產(chǎn)生一系列的以各種不同主題為背景的房地產(chǎn)主題公園的開發(fā)。圖33 重點城市平均地價增長率資料來源：中華人民共和國國土資源部由圖36所示，20012009年，我國商業(yè)、工業(yè)及居住用土地平均增長率幾乎沒有出現(xiàn)過負增長情況，土地資源的稀缺已經(jīng)是我國房地產(chǎn)行業(yè)一直高燒不退的重要原因。中國財政部部長謝旭人表示，土地使用權(quán)出讓收入的高低，跟房地產(chǎn)市場發(fā)展和土地供應量密切相關(guān)。 研究結(jié)論要解決問題，首先需要搞清楚的是我們需要的是一個怎樣的結(jié)果。根據(jù)國際經(jīng)驗預測，我國2010年后城市化是30%70%左右的高速發(fā)展期。1．提高和適度發(fā)展大城市，完善中等城市，合理選擇發(fā)展小城市我國發(fā)展小城鎮(zhèn)，應該與大中城市緊密結(jié)合，在違反城鎮(zhèn)化規(guī)律的情況下，用行政力量來鼓勵發(fā)展小城鎮(zhèn)。當前，可以從以下方面加強改善：其一，創(chuàng)新流動人口管理體制，改變傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)分割的人口戶籍管理體制和暫住登記制度，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍管理機制；其二，創(chuàng)造新的勞動就業(yè)機制，改變崗位不足和矯治就業(yè)不平等，加大發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，規(guī)范流動人口的勞動力市場，維護勞動者的合法權(quán)益；其三，協(xié)調(diào)流動人口、城市農(nóng)民工與市民的關(guān)系，使兩大群體和諧共處。進一步完善土地收購儲備制度。其次,逐步改變當前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的現(xiàn)狀,大力發(fā)展房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),鼓勵優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資,同時為降低金融機構(gòu)的風險,還要加快推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化步伐,并將引進外資作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一個重要渠道積極探索,但同時應防范投機性外資的流入。這樣既有利于房屋充分利用,使房地產(chǎn)投機行為得到一定程度得遏制,又可加強對房地產(chǎn)投機的監(jiān)管。相對于美國這樣一個人口密度較低的國家，中國未來發(fā)展巨型和中型城市的空間還很大。而從1996—2005年，這兩個數(shù)字分別為5000萬、16%。3．人口流動將逐漸以小城市向大城市轉(zhuǎn)移為主。這些約束性因素分別從微觀和宏觀層次對城市化進程帶來重要沖擊，因此分析和解決這些問題顯得非常重要。目前，限制勞動力實現(xiàn)資本化、收入貨幣化的最根本的障礙是所謂的“戶籍制度”。因此，通過金融安排，抵押變現(xiàn)收入的主體只能是集體和地方政府，農(nóng)民只能獲得部分補償。在過去的幾十年，人為壓低的勞動力和資源價格一直是中國經(jīng)濟獲得成功的一個重要因素，但是這種背離市場規(guī)律的做法不可能長久持續(xù)。2．能源消費對外依存度高的趨勢明顯且不斷加強。3．未來國際能源價格上漲不可避免。國際金融危機一定程度上既標志著一個有記錄以來最強勁經(jīng)濟增長時期的終結(jié)，同時也是對國際油價的一次“徹底洗牌”，隨著經(jīng)濟發(fā)展步伐的放緩，國際能源價格也在經(jīng)歷重要調(diào)整?？傮w而言，未來為了克服和治理環(huán)境問題，中國長期經(jīng)濟增長的速度也不可避免地受到影響，據(jù)測算，中國每年在治理空氣污染的費用占GDP的比重為3%~7%，這必然會加大城市化的成本，因此未來中國城市化必然走可持續(xù)的發(fā)展道路。這是因為，一方面，隨著城市人口的膨脹，公共服務(wù)需求覆蓋的人口總量會明顯增加；另一方面，市民個人財富的增長也會對公共服務(wù)提出更高的要求。可以預計，未來的幾十年內(nèi)，中央和地方政府的公共支出將面臨巨大壓力。其次，出讓土地獲得收入。謝辭通過資料的尋找和分析以及引用，本人在畢業(yè)論文的寫作中更加深刻的體會到了中國城市化進程的艱辛與成果，也體會到了房地產(chǎn)發(fā)展的過程的坎坷與不易，它的歷史意義和在社會中的重要性。在構(gòu)思本篇論文時，周老師不但能以其豐富的學術(shù)涵養(yǎng)提供精辟的見解，更以其一貫的嚴謹?shù)闹螌W理念，要求論文架構(gòu)、內(nèi)容及用字遣詞務(wù)必完善。這里最重要的挑戰(zhàn)來自于中央政府嚴格的征地政策，預計未來依賴征地進行融資將會變得更加困難。因此，福利支出再加上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將對整個社會的公共融資系統(tǒng)帶來巨大沖擊。此外，為了提高城市的宜居環(huán)境，大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施也將是政府支出的一個重要渠道。據(jù)估計，未來20年，中國城市的政府支出規(guī)模將增加5倍，由目前的每年兩萬億元支出規(guī)模增加到2025年的十萬億元，這將對政府的融資能力提出挑戰(zhàn)。因此，我們可以大致推測：未來國際油價可能進一步震蕩走高，對于中國城市化的選擇而言，目前國際能源價格的較低價格是一種戰(zhàn)略機遇，應該好好把握。直到 2008年上半年，全球經(jīng)濟仍保持著增長的態(tài)勢。總體而言，在過去的10年，中國在幾乎所有的主要能源領(lǐng)域開始了從自給自足到向外部依賴的過渡，首先是石油，接著是礦產(chǎn)品，現(xiàn)在是煤，而不久后則可能是農(nóng)業(yè)。從歷史經(jīng)驗看，20世紀90年代中期的人口老齡化問題是日本經(jīng)濟走向衰退的重要原因之一。最終的結(jié)果是農(nóng)民做不成農(nóng)民，農(nóng)民更做不了市民。按照一般的邏輯分析，土地資產(chǎn)資本化和收入化的途徑應該有三種方式。換一句話來說，戶籍制度使勞動力不能完成實現(xiàn)應有的收入。未來中國城市化進程的一處重要障礙是市場交易和產(chǎn)權(quán)界定的非有效性，它限制了勞動力和土地等生產(chǎn)要素完全地轉(zhuǎn)化為可以帶來收入流的資本。未來人口流動的方向?qū)⑦M入小城市向大中城市轉(zhuǎn)移的階段，或者是小城市因為人口和產(chǎn)業(yè)集中而自動升遷為大城市。2．流動人口將成為未來城市化人口的主要來源。到2030年，中國的城市人口有望達到10億。如北京1999年由于大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟適用房,致使商品房平均價格下降了7001000元/平方米。從國外的實踐看,在住房的建設(shè)、持有和轉(zhuǎn)讓三個階段都需要征收稅收,而我國在住房的持有環(huán)節(jié)上沒有稅收,這樣進一步刺激了住房的投機性需要。加強和完善土地市場信息監(jiān)測及披露制度,控制一些城市過高的地價。在城市管理方面，要切實轉(zhuǎn)變管理方式，中國城市過去和現(xiàn)在一直實行自上而下的垂直管理體制，改革這種管理體制使之受到來自自下而上的公眾參與制約。歸納起來就是：大城市要適度發(fā)展，中等城市要完善他們的承載功能，優(yōu)先發(fā)展圍繞大中城市的小城市。按照人口發(fā)展的目標，我國2010年總?cè)丝跒?4億，2020年為15億。首先要抓住進入城市化快速發(fā)展期的機遇城市化發(fā)展有一定的階段性。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快的過程中，中國增加了對住宅建設(shè)用地的保障和供應。其中，住宅類用地成交1473宗，環(huán)比減少26%，同比增加2%；成交土地面積8349萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少18%。除了在建設(shè)一線中的工人和技術(shù)人員外，還提供了大量的后續(xù)服務(wù)工作崗位，包括樓盤的解說員，接待工作人員，司機，導樓小姐等等，在一定程度上能夠解決一部分社會的就業(yè)壓力。房地產(chǎn)旅游項目的開發(fā)，對房地產(chǎn)開規(guī)劃設(shè)計的要求比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目要求更為嚴格，從而促進房地產(chǎn)項目質(zhì)量的提高。從當前的局勢來看，旅游房地產(chǎn)開始成為一個新興的行業(yè)來引領(lǐng)著部分城市的經(jīng)濟發(fā)展，旅游業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。而從需求的角度，監(jiān)管信貸資金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打擊了投機需求，有利于控制房價的上漲；但應注意避免壓抑部分合理需求，如果形成需求的“堰塞湖”，反而不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。 經(jīng)濟政策對于房地產(chǎn)的影響2010年4月以來密集出臺的“新國十條”調(diào)控措施，其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴厲和具體。政府怎么來化解資產(chǎn)的大波動，是一個很嚴峻的挑戰(zhàn)。