【正文】 一部分。 而同時當這些東西對人類有用或者是稀缺的時候，它才能成為財富和資本，我們通常都知道人體是通常不缺少陽光的，缺少陽光人就活不下去了，但是陽光是非常足夠的，那么人們就不覺得它稀缺，那么人們也就認識不到節(jié)省陽光就是財富，那么因此我們要對資本本身有一個正確的認識，你才可能對資本的運營產(chǎn)生正確的認識。那么在當時的憲法還沒有修改，因此土地是不允許轉(zhuǎn)讓和買賣的，因此那時候所有成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司必須是全民所有制，而全民所有制的基礎(chǔ)就是非壟斷和非國家所有，因此它并不是完全市場所有的東西，那么在整個轉(zhuǎn)型的過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)包括資本運營，既不是靠理論的指導(dǎo)，而是靠拼死的掙扎過程中逐漸發(fā)展，從八十年代一開始限制房地產(chǎn)企業(yè)的成長，然后開始加進去了一些限制的條件，88年進行了二次整頓，92年鄧小平南巡講話才真正形成了房地產(chǎn)的資本市場。所以，勞動力開始進入資本市場，它成為了一個開放性的市場，而且成了資本運營中的一部分，它可以轉(zhuǎn)化為股權(quán)了。 第一個概念就是融資，融資可能分為間接融資和直接融資，間接融資是指什么呢？通常我們是指通過中介機構(gòu)取得的資金是間接融資，就是第一手資金不是你拿到的，而是別人拿到的，比如說銀行，通過銀行取得的都是銀行之間通過客戶取得的資金是間接融資，那么然后通過銀行和中介機構(gòu)之間取得的融資是間接融資。為什么我們說它是非市場流通的呢？就是說我們一個股份制公司，政府明文固定允許你的股權(quán)可以自由的轉(zhuǎn)讓，但是不是在公開的市場中進行的流通，所以是非市場流通的一種流通股?？蓳Q股就是有選擇性，我可以選擇成換股票，那么可換股債券比一般的債券優(yōu)勢大一些，風(fēng)險也小一點，但是通?？蓳Q股的債券利率都比較低，因為它可以通過轉(zhuǎn)換成股票的時候取得一個高收益。我們到九十年代后期才開始出現(xiàn)公司法，才要求注冊資本是實投資本，實資本注冊制，所以在以前我們當初在成立全民所有制開發(fā)企業(yè)的時候，注冊資本是1500萬，但是實際資本是零，沒錢，靠什么呢？一個是靠以政府信譽為背景的銀行信貸，因為那時候幾乎所有的土地都是劃撥，而所有的開發(fā)公司都全民所有制，都帶有政府行為，銀行也是政府行為，因此形成了以政府行為為背景的信譽而形成的信貸。這個是我們以土地的三蒙一平條件，以上海和廣州兩個市政府進行的合作項目，那么確定項目的時候，可能還是江澤民和朱森林來確定項目。金融危機之后，可換股債權(quán)在盧森堡上市減價，那么債券價格也在發(fā)生變化，我們發(fā)行的是比如說100元，金融危機之前債券漲到了112元，到金融危機最厲害的時候這個價格降老了4毛9分錢，就等于我花了4毛9還了1塊1毛錢的債券，債券的交易我們大概實際上賺了將近3個億，就是可換股債券融資的條件比較低，我們大概是2％的利息，那么我們當時約定的股票達到6塊3的話必須換股，如果股票達不到6塊3我們就必須還錢，后期的成本是很高的，但是金融危機實際上我們用幾毛錢的代價就把錢還掉了。 我與華潤分手以后，我們在去年的12月30號正式成立了一個華遠新時代房地產(chǎn)公司，重新組成了一個新的公司，注冊資本是三個億，當然我們還可以多注冊一點，但是我們盈利上沒有那么大，每股收益上沒有那么大，所以我們注冊那么大沒有用。那么，我們可以有一種充分的選擇，我們可以選擇張三的資金，也可以選擇李四的資金。 那么如果這樣做我們所需要的運營基礎(chǔ)，那么這個運營基礎(chǔ)就是基本運營的基本條件，對于境外的投資者來說，可能最重要的就是需要有一個優(yōu)秀的管理隊伍，在國外的資本市場里面最首先評價的就是你企業(yè)的管理團隊、管理隊伍，你的組織能力、市場判斷能力，那么在國內(nèi)我們可能不太重視誰來當董事長、誰來當總經(jīng)理，誰組成的董事會，那么在國外最重視的就是這個，那么可能在進行投資的時候首先談的可能是你這個隊伍如何如何，你的人如何如何。那么在資本運作過程中至少要了解到你的品牌值多少錢，怎樣進行資本運作，那么可能還需要一點最基本的資金實力，最后就是開放的融資心態(tài)，就是你要開放的把你的股權(quán)融資給人家。那么你可以把這個金融資產(chǎn)進行抵押，那么讓其他的投資的人放心，因為你有金融資產(chǎn)，那么你可以把固定資產(chǎn)給銀行作為抵押，因為抵押的過程中而形成你的一大工具，有的時候可能需要創(chuàng)造一些工具，持有股票、金融資產(chǎn)，某些保留的建筑等等，你要是干巴巴的就一張紙，風(fēng)一吹就跑了，怎么會有人相信你呢，誰會跟你進行經(jīng)營合作呢。那么同樣你長得不亮，然后說的是一口土話，你肯定是傍不上大款，這都是相通的東西。那么任何企業(yè)這個核心是最主要的。
。 你今年準備開發(fā)什么項目，你今年的開工項目和銷售目標？ 我今天開發(fā)的項目是海潤花園，那么在規(guī)劃局沒有批準和合同沒有簽約之前，我們還不能公布，但是我可以告訴大家，我們今年會不少于30萬的開工，那么在一個公司在剛剛開業(yè)不到一年的時間開工30萬的話，是非常不容易的事情，那么明年我們會超過50萬，后年會超過80萬，那么明年我們會超過20個億，后年我們會超過30個億，我們大概是這么一個安排，那么如果我們和手底下人的合作和其他單位的合作更好的話，我們可能會退出這個目標，那么今年可能準備上市的是5個。 投資基金法的出臺對房地產(chǎn)投資有何利處？ 投資基金法出臺了之后就多了一個投資基金，不出臺也同樣有投資基金，那么這個不與你是否一定得等投資基金法。那大家知道我現(xiàn)在建的項目，一看就知道這是華遠的項目，那么現(xiàn)在我們就是要經(jīng)營公司，不是經(jīng)營項目，那么這樣才能建立起自己的品牌，才能最后變成無形資產(chǎn)經(jīng)營資本。 資本運營的最簡單的幾種辦法： 第一種辦法就是傍大款，我們老說很多小姐去傍大款，其實在經(jīng)營行為當中傍大款是我們成功的一個很重要的因素，完全靠自己做成功的事是很難的，靠賣身去換取資金，比如說我們把控股權(quán)放掉，本來這個企業(yè)我控股，現(xiàn)在把控股權(quán)賣給別人，實際上就是賣掉自己吧，簡單的說就是用這種方法換取資金，而形成了資本運營的基本條件，實行資本勢力的擴大。另外一個就是看你的激勵機制，大家可能從報紙上看到了，我當時的工資是你的年薪是700萬，如果一個上市公司的經(jīng)理我如果拿不到700萬，沒人敢買我的股票，因為你自己都可以對公司不負責(zé)任，公司對你沒有任何的吸引力，為什么買你的股票呢？如果按香港的上市公司算我的年薪很低的，這是一個特定的條件，企業(yè)的激勵機制和這些東西是相并聯(lián)的，但是我可以告訴你，我的年薪不如我的任股權(quán)的收益，我的任股權(quán)的收益更廣。還有一些基金也提出來一些同樣的想法。 前兩天就是18號我們與首旅簽訂了一個全面合作的協(xié)議，北京首旅集團是全民所有制的國家行業(yè)企業(yè)的集團，等于在北京有28家三星級以上的酒店，同時有自己的首汽集團，首汽的出租公司，大車的運輸、小車的運輸?shù)鹊?，還有自己的酒店管理集團等等，我們和他們簽訂了一個合作協(xié)議，而這個合作的基本條件也是以品牌為主和資金為輔而形成的一種合作，這種合作的結(jié)果是我持有了首旅本身