【正文】 ，稱為預(yù)防性維修。（2）事后維修：事后維修是對(duì)一些沒有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行維修。（2）按修理類別編制的計(jì)劃可分為：房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃；空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃；供配電維修保養(yǎng)計(jì)劃；消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。（2）維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)。（2）修前資料準(zhǔn)備。（6）驗(yàn)收和存檔。（2）對(duì)于連續(xù)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)行中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度。設(shè)備狀態(tài)監(jiān)測(cè)分為停機(jī)監(jiān)測(cè)和不停機(jī)監(jiān)測(cè)（又稱在線監(jiān)測(cè)）。通過(guò)各種管理手段，再不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費(fèi)，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：（1）企業(yè)品牌狀況；（2）企業(yè)規(guī)模；（3）資信信譽(yù)；（4）技術(shù)能力（是否具備相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等）（5）企業(yè)質(zhì)量保證能力（如是否有質(zhì)量保證體系）（6）管理維護(hù)計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)；（7）預(yù)算價(jià)格、付款方式。（3）建立定期效果評(píng)估制度。（4）配電各種必要的工具、儀器儀表和安全防護(hù)用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊(cè)。（11）定時(shí)對(duì)備用電源進(jìn)行檢查，對(duì)蓄電池進(jìn)行充電，對(duì)備用發(fā)電機(jī)進(jìn)行運(yùn)行試驗(yàn)。③工業(yè)廢水系統(tǒng)。（6）有應(yīng)付臺(tái)風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來(lái)臨前清理疏通排水工程。（4）采用分流排水系統(tǒng)的要堅(jiān)持雨水和污水分流排放，不允許污水通過(guò)雨水管道排放。消火栓系統(tǒng)由消防水泵。安全疏散和防火隔離系統(tǒng)由安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門、水幕等組成，他對(duì)疏散人員指示方向，對(duì)火和煙進(jìn)行隔離。（4）建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度，具體內(nèi)容可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說(shuō)明書制定。要高度重視這項(xiàng)工作，要針對(duì)巡視、檢查、試驗(yàn)和測(cè)試等工作制定計(jì)劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱患要有整改方案和時(shí)限。（5）根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點(diǎn)確定電梯的服務(wù)時(shí)間和清潔保養(yǎng)時(shí)間。（3）根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說(shuō)明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計(jì)劃和測(cè)試調(diào)整計(jì)劃。簡(jiǎn)述管理空調(diào)系統(tǒng)工作時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)？答：（1）空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行消耗的水、電和其他能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運(yùn)行作為一項(xiàng)重要的工作。問題 ：節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能（如投入資金進(jìn)行改造）和管理節(jié)能（在管理手段等方面下功夫）請(qǐng)就本項(xiàng)目建筑和設(shè)施設(shè)備管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各兩項(xiàng)以上（包括兩項(xiàng)）該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)，消防管理服務(wù)，綠化管理服務(wù)，社區(qū)文化等內(nèi)容，相對(duì)而言那些是管理的重點(diǎn)工作？請(qǐng)說(shuō)明理由。問題：A物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予802室一定的經(jīng)濟(jì)賠償？A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)因注意哪些問題？案例三2012年3月的一天下午，某小區(qū)物業(yè)管理處接到該小區(qū)4棟302室業(yè)主的電話說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏反水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求立刻處理。該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)，保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)，消防管理服務(wù)，綠化管理服務(wù)，社區(qū)文化等內(nèi)容，相對(duì)而言那些是管理的重點(diǎn)工作？請(qǐng)說(shuō)明理由。（4）寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。該觀點(diǎn)是正確的，夜間巡視時(shí)百貨商場(chǎng)內(nèi)部管理的責(zé)任，與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。（2）如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，且在5年保修期內(nèi)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問題。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些？并說(shuō)明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實(shí)施時(shí)因注意哪些問題？答：（1）房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購(gòu)和零部件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。為了避免同樣的事情發(fā)生，物業(yè)管理處應(yīng)如何做？答：為了避免同樣的事情發(fā)生，管理處應(yīng)馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對(duì)全樓的排污管道進(jìn)行一次全面的疏通，從管道中清除泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除管道反水的隱患。（7）做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。（8）對(duì)公共清潔用水和綠化用水進(jìn)行計(jì)量和測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供依據(jù)。（2）簡(jiǎn)歷給排水運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)管理制度。幾分鐘后，維修工就帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作？答：房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括：（1）配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過(guò)早損壞和損耗。該觀點(diǎn)是正確的，衛(wèi)生間是物業(yè)的組成部分，也是公共使用設(shè)施，應(yīng)由物業(yè)管理。請(qǐng)分別指出上述觀點(diǎn)正確與否，對(duì)不當(dāng)或錯(cuò)誤的觀點(diǎn)說(shuō)明理由。理由如下：這三項(xiàng)是物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生頻率最高的項(xiàng)目，也是日常維護(hù)項(xiàng)目，關(guān)系到物業(yè)形象和人生財(cái)產(chǎn)安全。管理處及時(shí)組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)胱。鬯艿纼?nèi)殘留建筑垃圾，平時(shí)排水量少時(shí)常無(wú)大礙，用水高峰期時(shí)則排水不暢。（2）各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。（2）空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來(lái)源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測(cè)量、評(píng)估、減少等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。（5）根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開庭日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。（7）電梯維護(hù)保養(yǎng)或股漲停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。消防演習(xí)是測(cè)試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測(cè)試消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員，避免在實(shí)際發(fā)生火警時(shí)發(fā)生由于緊張而產(chǎn)生判斷和操作失當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。②每月檢查項(xiàng)目：消防加壓水泵、正壓送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)試啟動(dòng)一次；檢查各類信號(hào)指示燈是否正常；檢查各類水壓壓力表是否正常；檢查消防水泵泵體是否漏水，生銹；檢查消防備用電源是否正常，能否及時(shí)切換。手提式滅火器是較為常用的滅火器具，攜帶使用方便，對(duì)范圍不大的初期火災(zāi)滅火效果好，常見的有泡沫滅火器、干粉滅火器、CO2滅火器等。（4）自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。（1）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計(jì)劃。簡(jiǎn)述給排水系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容？答：（1）建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。（13）進(jìn)行公共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作，為管理服務(wù)費(fèi)的收取和調(diào)整提供依據(jù)。進(jìn)行用電統(tǒng)計(jì)分析，做好用點(diǎn)調(diào)度和用電計(jì)劃工作。（4）定期對(duì)承包方基本情況全面更新，以及時(shí)掌握承包方的企業(yè)狀況，適時(shí)采取對(duì)策，確保承包方有能力持續(xù)履行服務(wù)合同。簡(jiǎn)述訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項(xiàng)？答：由于設(shè)施設(shè)備的重要性和發(fā)生后故障所產(chǎn)生的損失和影響可能較大，在合同起草和簽訂過(guò)程中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)方面：（1）在簽訂合同時(shí)要注意保證簽約主體與實(shí)施主體一致。（二）采用技術(shù)改造節(jié)能。（3）定期預(yù)防性試驗(yàn)。簡(jiǎn)述設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理中如何進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理？答：（1）設(shè)備及檢查。簡(jiǎn)述在設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理中如何配備合格的運(yùn)行管理人員？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)要求和復(fù)雜程度，配備相應(yīng)的操作者，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和操作人員的安全。（3）修前工藝準(zhǔn)備。（4）維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程序和規(guī)定。簡(jiǎn)述編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題？答：（1）物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理，這樣可減少對(duì)日常使用的影響；（重要設(shè)施設(shè)備的提前檢修）（2）應(yīng)考慮維修保養(yǎng)工作的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。