【正文】 店、柜臺(tái)）23層————————超市合計(jì)/平均3600021734328085%從上表可見(jiàn)，常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。開(kāi)業(yè)初期定位為中高檔，現(xiàn)品牌基本為中檔?？傮w而言，這些市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)傳統(tǒng)，缺乏整體形象，發(fā)展?fàn)顩r不容樂(lè)觀。1．中區(qū)商圈1）概況目前中區(qū)商圈是常德市最繁華、最具活力和時(shí)代特征的商業(yè)中心區(qū)。本項(xiàng)目處于這一核心商圈內(nèi)，存在良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。79 / 79平和商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告第一章 常德商業(yè)市場(chǎng)背景環(huán)境調(diào)研報(bào)告第一部分 常德商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)研分析一．常德市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度工資指數(shù)職工工資總額286610萬(wàn)元%職工平均工資11236元/年%金融指數(shù)金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款2036693萬(wàn)元%社會(huì)消費(fèi)品零售總額批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)946357萬(wàn)元%餐飲業(yè)165855萬(wàn)元其他312680萬(wàn)元常德的總體居民收入水平雖然在整個(gè)湖南地區(qū)處于中等，但消費(fèi)水平遠(yuǎn)超出其收入水平，是個(gè)僅次于長(zhǎng)沙的典型消費(fèi)城市，這說(shuō)明常德城鎮(zhèn)居民有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力和投資實(shí)力?？偨Y(jié)：1．常德總體經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，湘西南區(qū)域中心城市的地位不斷凸顯，2004年被評(píng)為中國(guó)的魅力城市，城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)；2．常德市社會(huì)零售水平高企，達(dá)到142萬(wàn)元，高居湖南地級(jí)城市之首，是一個(gè)僅次于長(zhǎng)沙的典型消費(fèi)城市；3．常德市03年商業(yè)物業(yè)供給量有所回落，但需求狀況良好，銷(xiāo)售價(jià)格有小幅度上升；4．常德市的中期規(guī)劃，給本項(xiàng)目帶來(lái)了充分的市場(chǎng)發(fā)展空間。由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)給中區(qū)商圈注入了新的商業(yè)觀念和規(guī)劃理念，使他成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。2）主要商業(yè)物業(yè)大型商場(chǎng)：無(wú)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：常德家具城、六合電器城、副食城、五金交電市場(chǎng)沿街門(mén)店：以武陵大道、南坪路為主3．橋南商圈1）概況常德市橋南商圈是集各種日常用品、服裝、鞋帽等百貨于一體的低檔商品交易市場(chǎng)。但整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，80%商家承認(rèn)銷(xiāo)售額不足當(dāng)初預(yù)計(jì)的一半。根據(jù)上述分析，給本項(xiàng)目的啟示是：1．價(jià)格體系的制訂，一定要考慮商家的經(jīng)營(yíng)成本，要用租金（或扣點(diǎn)）反推法作為價(jià)格體系制定的重要參照。2．常德各超市、百貨鋪位面積分割跨度較大，從3～70㎡不等，主力面積集中在12～30㎡之間。2．各主要街區(qū)臨街鋪位租金對(duì)比分析路段位置租金（元/㎡/月）年租金總價(jià)租賃率最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)人民路人民路步行街西頭50100701015萬(wàn)90%人民路步行街1504763201540萬(wàn)100%人民路步行街東頭54706795%金鉆廣場(chǎng)步行街以北21250110112萬(wàn)25%建設(shè)路郎州路以西501177598%郎州路以東701337888%武陵大道人民路、育才路間9213810646萬(wàn)90%郎州路步行街、育才路間42936596%合計(jì)/平均6625311185%人民路臨街鋪位租金呈錐形分布，其中以新興商業(yè)步行街租金為最高，最高達(dá)476元/㎡/月。從以上主要街鋪?zhàn)饨鸱植记闆r可以看出：1．集中商業(yè)街區(qū)租金水平遠(yuǎn)高于自然商業(yè)街區(qū)租金；2．傳統(tǒng)商業(yè)老街租金水平遠(yuǎn)高于新建商業(yè)街區(qū)租金；3．商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)功能規(guī)劃、商品品牌組織、招商現(xiàn)狀以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理直接影響街鋪的租金水平；4．常德中區(qū)商圈的主要街鋪整體租金水平較高；5．除金鉆廣場(chǎng)外，常德沿街商鋪整體租金水平較好。5．常德百貨品牌商家所能接受的租金價(jià)格水平較高，平均值達(dá)280元/㎡/月。第二部分 常德商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研分析一．常德商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析（一）常德市商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)地段物業(yè)總量（㎡）商業(yè)物業(yè)總量（㎡）鋪位面積（㎡）平和商業(yè)廣場(chǎng)武陵大道、建設(shè)路交匯處3000013000——金泰利商業(yè)廣場(chǎng)人民路（步行街東）5800040000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰泓鑫商業(yè)中心武陵大道、育才路交匯處10340028000現(xiàn)在內(nèi)部登記中，鋪位分割尚不明晰濱江數(shù)碼城（二期）人民路（步行街東）3000022000——金鉆廣場(chǎng)（新天地）人民路金鉆廣場(chǎng)AA2區(qū)14000140001020新世紀(jì)汽車(chē)城（一期）207國(guó)道（南坪路）、東風(fēng)路交匯處84000616320100望江名苑（商鋪）沅安路、芷園路交匯處38000400080160（兩層套賣(mài)）濱江豪庭（商鋪）沅安路、芷園路交匯處690007623454（單層）東方美景（商鋪）柳葉路、啟明路交匯處83616900150200（兩層套賣(mài)）合計(jì)/平均510016136926市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，常德在售商業(yè)物業(yè)逾13萬(wàn)平米，總供應(yīng)量較大，且四個(gè)大型商業(yè)物業(yè)均擬訂于今年年底開(kāi)盤(pán)，在短時(shí)間內(nèi)集中推出，市場(chǎng)壓力較大。戶(hù)外公交、單頁(yè)、報(bào)紙泓鑫商業(yè)中心常德新金脈，淘金新時(shí)代無(wú)統(tǒng)一著裝，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)裝潢較好，有模型。從價(jià)格走勢(shì)看，常德市商業(yè)物業(yè)總體銷(xiāo)售價(jià)格趨于回落，說(shuō)明常德市商鋪的投資群體開(kāi)始趨向于理性。登記客戶(hù)中僅7%來(lái)自于周邊縣區(qū)，其余均為城區(qū)客戶(hù)。（3）銷(xiāo)售產(chǎn)品存在分?jǐn)偢?、管理費(fèi)高、總價(jià)高等投資者的諸多心理瓶頸。（3）人流動(dòng)線：人流缺乏合理引導(dǎo)，無(wú)法有效集中人流。4．金鉆廣場(chǎng)金鉆廣場(chǎng)位于人民路步行街段。（5）市政規(guī)劃：步行街計(jì)劃于05年通車(chē)，常德市步行街區(qū)將考慮整體向金鉆廣場(chǎng)內(nèi)部遷移，其商鋪有較大的投資空間。第三部分 常德商業(yè)消費(fèi)特征及消費(fèi)力市場(chǎng)調(diào)研分析一．常德消費(fèi)者個(gè)性研究1．?dāng)?shù)據(jù)分析報(bào)告1）消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)比例2）消費(fèi)者性別結(jié)構(gòu)比例3）消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)比例4）消費(fèi)者文化程度結(jié)構(gòu)比例5）消費(fèi)者職業(yè)結(jié)構(gòu)比例2．綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論1）消費(fèi)者絕大多數(shù)為本地人，外來(lái)人口較少?gòu)南M(fèi)者地域結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，其中77%是本地人，23%是本地人。4）消費(fèi)者文化程度相對(duì)較高常德消費(fèi)者文化程度的一個(gè)最大特征就是中高文化程度占據(jù)了一半，其中，中專(zhuān)學(xué)歷占了被訪者的32%，大專(zhuān)及本科學(xué)歷占了為受調(diào)查人群的14%，研究生及以上占了被訪者的4%。因此，根據(jù)以上的數(shù)據(jù)可作出以下分析：可塑性大的商業(yè)布局方式與商業(yè)物業(yè)立面，在將來(lái)可能的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，會(huì)使商場(chǎng)有更大的變化空間與競(jìng)爭(zhēng)活力。由此可得出結(jié)論：（1）商場(chǎng)功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮各種炫耀型消費(fèi)的需求，同時(shí)兼顧親情化需求。但仍有小部分城區(qū)消費(fèi)者向后兩個(gè)商圈流動(dòng)，其中，橋南市場(chǎng)雖然購(gòu)物環(huán)境差，但因其是品牌服飾的總經(jīng)銷(xiāo)點(diǎn)和批發(fā)點(diǎn)，比市區(qū)折扣要低，也吸引了小部分的消費(fèi)者。三．常德消費(fèi)者媒體閱讀習(xí)慣研究1．?dāng)?shù)據(jù)分析報(bào)告1）請(qǐng)問(wèn)您通過(guò)什么途徑獲得廣告信息？2）請(qǐng)問(wèn)您一般看什么報(bào)紙？3）請(qǐng)問(wèn)您一般看什么電視？4）如果您收看常德本土電視，請(qǐng)問(wèn)您一般收看什么節(jié)目？5）請(qǐng)問(wèn)您一般在什么時(shí)間段收看電視？6）請(qǐng)問(wèn)您是否留意電視欄目中的廣告？ 7）請(qǐng)問(wèn)您收聽(tīng)哪些電臺(tái)節(jié)目？8）請(qǐng)問(wèn)您是否留意戶(hù)外廣告？9）請(qǐng)問(wèn)您覺(jué)得哪些戶(hù)外廣告吸引您？10）請(qǐng)問(wèn)您日常出行的交通工具？2．綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論1）消費(fèi)者獲得廣告信息的途徑以電視、報(bào)紙廣告為主此項(xiàng)命題的意義在于為我們的廣告投放尋找合適的媒體。因此，在電視媒體的選擇上，可考慮外地電視媒體的切播廣告，而本土電視臺(tái)則主要考慮常德新聞綜合頻道。這在一定程度上反映常德因外來(lái)人口較少、商業(yè)流通不夠順暢，導(dǎo)致交通阻礙并不嚴(yán)重，從而直接導(dǎo)致常德交通電臺(tái)的收聽(tīng)率。一．項(xiàng)目概念測(cè)試1．請(qǐng)問(wèn)您知道平和商業(yè)廣場(chǎng)嗎？2．請(qǐng)問(wèn)您對(duì)平和商業(yè)廣場(chǎng)的印象？3．請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為平和商業(yè)廣場(chǎng)所處的地段如何？4．請(qǐng)問(wèn)您理想的鋪位面積是多少？5．請(qǐng)問(wèn)您近兩年打算以什么方式取得鋪位經(jīng)營(yíng)？6．如果您打算租賃經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您是否會(huì)考慮進(jìn)駐平和商業(yè)廣場(chǎng)？7．如果您打算租賃經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您所能承受的月租金水平是多少？8．如果您打算自購(gòu)鋪位經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您是否會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)平和商業(yè)廣場(chǎng)鋪位？9．如果您打算自購(gòu)鋪位經(jīng)營(yíng)，您所能承受的鋪位總價(jià)是多少？二．綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論1．本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)戶(hù)中具備知名度，但并不具備認(rèn)知度抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，47%的被訪者知道但不了解，31%的被訪者僅聽(tīng)說(shuō)過(guò)，12%的被訪者表示不知道，僅10%的被訪者對(duì)本項(xiàng)目有所了解。7．經(jīng)營(yíng)戶(hù)租金承受水平相對(duì)適中抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者所承受的月租金在2000元/間以下，37%的被訪者所承受的月租金在20003000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在30004000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在4000元/間以上。3．常德市民逐步接受了比較新興的商業(yè)形態(tài)，喜歡去超市購(gòu)物。江浙一帶商家有相當(dāng)數(shù)量在常德做生意，且具有較好投資眼光。3．從商業(yè)類(lèi)型來(lái)看，大型百貨商場(chǎng)是參會(huì)者較認(rèn)同的適合項(xiàng)目地塊的商業(yè)類(lèi)型。（二）常德市辦公物業(yè)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀1．常德辦公物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀辦公物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度2004年度投資總額 5250萬(wàn)元2004年度施工面積65640㎡2004年度竣工面積52640㎡2005年度施工面積20000㎡62%2．常德市辦公物業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售及需求現(xiàn)狀辦公物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度2004年度施工面積65640㎡2004年度銷(xiāo)售面積47300㎡中國(guó)聯(lián)通、中信網(wǎng)絡(luò)等大公司需求面積28000㎡其它小公司的需求面積15000㎡需求小計(jì)43000㎡%總結(jié)：常德的辦公物業(yè)市場(chǎng)不穩(wěn)定，市場(chǎng)處于起步階段；2004年—2005年市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供應(yīng)量，存在較大的發(fā)展空間。三．常德市寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)格及走勢(shì)對(duì)比分析物業(yè)名稱(chēng)面積（㎡）2003年均價(jià)（元/㎡）2004年均價(jià)（元/㎡）價(jià)格增幅銷(xiāo)售率首創(chuàng)大廈1301601600（03年58月）1720（04年10月）%95%迅華大廈401002200（03年年初）2300（04年10月）5%88%廣宇大廈501202100（03年年初）2320（04年10月）%98%合計(jì)/平均%從上表可見(jiàn)，2003年—2004年，辦公物業(yè)價(jià)格平均上漲120元250元，上漲幅度5%12%。沒(méi)有正門(mén)，只有后門(mén)，沒(méi)有真正的大堂，商務(wù)辦公形象一般。保安/衛(wèi)生沒(méi)有專(zhuān)職保安，只有守門(mén)人，衛(wèi)生程度較好；專(zhuān)職保安，衛(wèi)生程度一般。八．常德市辦公物業(yè)租賃客戶(hù)分析常德的辦公物業(yè)出租率高，空置期短，承租單位以發(fā)展型公司為主體，通過(guò)我們對(duì)常德幾家辦公物業(yè)110多家公司的調(diào)查，統(tǒng)計(jì)，前五位的單位主要有：常德租賃辦公物業(yè)主要客戶(hù)統(tǒng)計(jì)表公司類(lèi)型數(shù)量所占比率主要租賃面積裝飾設(shè)計(jì)公司24家%110130㎡200300㎡廣告公司11家10%220260㎡房地產(chǎn)公司10家%400420㎡700800㎡財(cái)務(wù)/審計(jì)/資產(chǎn)評(píng)估公司9家%200300㎡科技電子類(lèi)公司5家%200320㎡合計(jì)/平均59家%200320㎡從上表可見(jiàn)，公司承租辦公面積主要集中在220320㎡之間，一部分客戶(hù)租賃整層，主要為400420㎡或720800㎡，一般是80㎡的倍數(shù)。六．對(duì)正門(mén)/大堂的要求項(xiàng)目名稱(chēng)調(diào)查人數(shù)要求有一定有不需要不表態(tài)平和項(xiàng)目8人3人5人0人0人所占比率%%00從上表可見(jiàn)，正門(mén)和大堂是寫(xiě)字樓的門(mén)面,是體現(xiàn)辦公物業(yè)檔次的主要衡量指標(biāo),準(zhǔn)客戶(hù)對(duì)它的要求比較高，要求正門(mén)/大堂一定要突顯大氣。八．對(duì)物業(yè)管理及管理費(fèi)的收取要求調(diào)查客戶(hù)都要求我們的寫(xiě)字樓管理要規(guī)范，有檔次，達(dá)到大城市專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理水平，要求保安24小時(shí)值班，配備相應(yīng)的管理設(shè)施及可委托為其出租寫(xiě)字樓。第三部分 本項(xiàng)目準(zhǔn)客戶(hù)訪談結(jié)論一．本項(xiàng)目準(zhǔn)客戶(hù)群體購(gòu)買(mǎi)目的項(xiàng)目準(zhǔn)客戶(hù)清單姓名計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)面積購(gòu)買(mǎi)目的黑國(guó)安2252㎡自己經(jīng)營(yíng)多家?jiàn)蕵?lè)李 旭205㎡開(kāi)廣告公司張鶴剛205㎡投資還是開(kāi)公司，未定胡炳炎205㎡開(kāi)電梯銷(xiāo)售辦事處黃功元103㎡投資侯幺瑜97㎡投資文桂蘭97㎡投資