【正文】 的確認(rèn)必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第9條）。思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)與李某簽訂預(yù)售合同，合同約定，李某繳納定金2萬(wàn)元，到期如果李某違約，2萬(wàn)元定金不予退還。少繳所得稅=100*25%=25萬(wàn)元集團(tuán)公司可以少繳稅款==注意：雙方的交易價(jià)格必須公允。問：是否繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？答：A．營(yíng)業(yè)稅？不需要繳納B．土地增值稅？答：不需要繳納。國(guó)稅函【1995】549號(hào)：對(duì)于償還面積與拆遷面積相同的部分，應(yīng)當(dāng)按成本價(jià)確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。收到預(yù)售房款長(zhǎng)期放在銷售部門不入賬。2009年會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款12 貸：其他業(yè)務(wù)收入8 預(yù)收賬款4稅務(wù)處理：（1）營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=12萬(wàn)元（2）所得稅計(jì)稅依據(jù)=8萬(wàn)元。問：2008年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)如何申報(bào)？答：《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三第）54行“其他”第4列“調(diào)減金額”填報(bào)44萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第15行納稅調(diào)減44萬(wàn)元。第一講 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策講解一、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析自2009年1月1日起，采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)于收到預(yù)收款的當(dāng)天繳納營(yíng)業(yè)稅（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第25條）。附表三第52行“房地產(chǎn)企業(yè)納稅調(diào)整”第3列“調(diào)增金額”=800*15%=120萬(wàn)元?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第19條：企業(yè)取得的租賃收入應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款日期及金額確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅（同時(shí)，國(guó)稅函【2010】79號(hào)）。委托代銷的開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期沒有收到代銷清單，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般要到受托方進(jìn)行調(diào)查。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)=65*2100+10*5500+5*6100=?問2：甲房地產(chǎn)企業(yè)抵給李某的房屋與拆遷建筑面積相等的部分應(yīng)當(dāng)按含地價(jià)款的成本價(jià)還是按不含地價(jià)款的成本價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅？答：這里的成本價(jià)是不含地價(jià)款的開發(fā)成本。2006年3月2日以后要繳納。（二）視同銷售行為價(jià)格的確定順序發(fā)生變化：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第20條：應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的或視同銷售沒有價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，核定時(shí)，按下列順序核定：。賬務(wù)處理：企業(yè)收取押金時(shí)：借：銀行存款2 貸：預(yù)收賬款2到期：李某違約借：預(yù)收賬款2 貸：營(yíng)業(yè)外收入2問：這2萬(wàn)元違約金是否繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅？答：營(yíng)業(yè)稅不需要繳納；但所得稅必須繳納。但價(jià)外費(fèi)用遵循收付實(shí)現(xiàn)制原則。（3）如果必須由房地產(chǎn)企業(yè)開具票據(jù)的，建議通過本企業(yè)設(shè)立的物業(yè)公司開具，可以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。，如發(fā)票、土地出讓金收據(jù)等。五、投資業(yè)務(wù)。六、整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)（一）整體轉(zhuǎn)讓的類型不同對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避【思考】甲企業(yè)屬于增值稅一般納稅人，2009年4月將乙房地產(chǎn)公司合并，乙房地產(chǎn)公司的全部資產(chǎn)，包括房屋、土地、存貨等所有的資產(chǎn)、負(fù)債、人員等都轉(zhuǎn)移到甲企業(yè)，并辦理過戶手續(xù)，甲企業(yè)辦理變更登記手續(xù)。七、委托代建業(yè)務(wù)（一）如何防范納稅人通過委托代建規(guī)避稅負(fù)？思考：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂委托代建合同，合同約定，由乙企業(yè)代建甲企業(yè)的辦公樓，預(yù)算總造價(jià)9000萬(wàn)元，預(yù)算總成本8500萬(wàn)元。個(gè)人所得稅（1）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。國(guó)稅函【2009】118號(hào)（二）房地產(chǎn)企業(yè)涉及哪些拆遷稅收政策？營(yíng)業(yè)稅（1）內(nèi)資房地產(chǎn)：抵給被拆遷戶的房子應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。贊助、廣告、樣品、職工福利、利潤(rùn)分配等，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問題解答之一的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）：以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。取消了必須開具在同一張發(fā)票上的限制，國(guó)稅函發(fā)【1997】472號(hào)廢止。財(cái)企【2003】095號(hào)：贈(zèng)送是指對(duì)本企業(yè)具有處分權(quán)的資產(chǎn)不附加任何條件的送與他人，如送與社會(huì)公益事業(yè)等。如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理？：借：銀行存款5000 貸：應(yīng)付帳款5000稅務(wù)處理：（1）繳納營(yíng)業(yè)稅=5000*%=275萬(wàn)元借：待攤稅金275 貸：應(yīng)交稅費(fèi)275（2）企業(yè)所得稅：A、不需要申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。（2）對(duì)購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。房屋銷售時(shí)，甲房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者開具售房發(fā)票，甲作收入處理，依法繳納營(yíng)業(yè)稅、附加及土地增值稅。甲企業(yè)：收到：借：銀行存款1000 貸：其他應(yīng)付款1000支付利潤(rùn)：借：其他應(yīng)付款1000財(cái)務(wù)費(fèi)用150（需要取得乙企業(yè)向地稅局代開的發(fā)票）貸：銀行存款1150財(cái)務(wù)費(fèi)用超過銀行利率要納稅調(diào)整。（3）甲房地產(chǎn)企業(yè)是否需要扣繳建筑公司的營(yíng)業(yè)稅？答：依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營(yíng)業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》（財(cái)稅〔2009〕61號(hào)）規(guī)定，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2006]177號(hào)）文件已經(jīng)作廢，房地產(chǎn)企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。由裝修公司負(fù)責(zé)裝修并安裝設(shè)備。所以，當(dāng)總承包人代扣分包方營(yíng)業(yè)稅時(shí)，分包方應(yīng)當(dāng)拒絕，并按新規(guī)定在施工地自行完稅。開具發(fā)票給乙，無扣除。合法有效憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；與發(fā)票管理辦法第34條一致：境外發(fā)票可以作為合法有效的扣除憑證，但稅務(wù)稽查時(shí)，對(duì)境外發(fā)票有異議的，可以要求企業(yè)提供境外公證機(jī)構(gòu)或境外注冊(cè)會(huì)計(jì)師的證明，沒有證明的，不得扣除。（二）混合銷售行為原則上必須繳納一種稅，但不一定是增值稅。建議：（1）一定在合同中明確約定提供勞務(wù)的價(jià)款，且應(yīng)當(dāng)公允。（二）企業(yè)所得稅涉及的手續(xù)費(fèi)及傭金：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)通過境外機(jī)構(gòu)銷售境內(nèi)開發(fā)產(chǎn)品，支付給境外的銷售費(fèi)用（包括手續(xù)費(fèi)及傭金），不得超過境外銷售收入的10%。由甲房地產(chǎn)企業(yè)向乙企業(yè)按基價(jià)開具銷售商品房發(fā)票，乙企業(yè)按售價(jià)3000元/平方米將商品房銷售給業(yè)主，并按售價(jià)開具發(fā)票并辦理房產(chǎn)證。十五、兼營(yíng)行為變化思考：甲企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)，2009年銷售收入8000萬(wàn)元，該企業(yè)兼營(yíng)飯店，取得收入50萬(wàn)元，但飯店收入在會(huì)計(jì)上沒有分別核算，與房地產(chǎn)的銷售額混在一起。經(jīng)營(yíng)主業(yè)為增值稅業(yè)務(wù)的，混合銷售行為一律繳納增值稅，反之，一律繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)【2008】80號(hào)：企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或勞務(wù)取得的發(fā)票必須扣繳付款人的全稱，否則不得作為報(bào)銷憑證、不得作為稅前扣除憑證，也不得作為申請(qǐng)退稅的憑證。甲企業(yè)在收到建設(shè)方工程款100萬(wàn)元時(shí)，用稅控機(jī)開具100萬(wàn)元發(fā)票給建設(shè)方，在撥付分包乙企業(yè)60萬(wàn)元時(shí)，向乙企業(yè)索要60萬(wàn)元發(fā)票作為扣除憑據(jù)?！　〖讘?yīng)該給建設(shè)方開具100萬(wàn)元發(fā)票。工程已于2009年1月完工，工程款已收啟。代開發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具下列證明：外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明、合同、支付憑證等。借：其他應(yīng)付款1000財(cái)務(wù)費(fèi)用50（需要取得乙企業(yè)向地稅局代開的發(fā)票）銷售費(fèi)用—?jiǎng)趧?wù)費(fèi)100（乙企業(yè)到地稅局代開發(fā)票）貸：銀行存款1150十二、甲供材（一