深圳中原產(chǎn)品策劃大剛概述(完整版)
【正文】 用具材料確定2. 單體建筑（1） 建筑形體確定l 建筑外立面構(gòu)成l 外立面建筑符號(hào)l 建筑行為表現(xiàn)（2） 建筑外觀細(xì)部l 建筑語(yǔ)言表現(xiàn)l 建筑個(gè)性化表現(xiàn)（3） 建筑外觀顏色l 周邊環(huán)境顏色分析l 建筑顏色類比l 建筑顏色的確定（4） 建筑外立面材料選用l 新型建筑材料性能分析l 建筑材料使用比較l 建筑外立面材料的確定三. 附屬產(chǎn)品策劃1. 政府基礎(chǔ)配套（1） 社區(qū)服務(wù)（2） 郵電、銀行功能（3） 商業(yè)配套2. 教育配套功能（1） 中學(xué)規(guī)模（2） 小學(xué)規(guī)模（3） 幼稚園規(guī)模（4） 特色教育3. 會(huì)所（1） 會(huì)所功能的確定（2） 會(huì)所平面布置（3） 會(huì)所外立面特征（4） 會(huì)所外立面顏色4．智能化系統(tǒng)（1） 綜合布線系統(tǒng)（2） 網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)（3） 建筑設(shè)備控制系統(tǒng)（4） 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)（5） 安全技術(shù)防范系統(tǒng)（6） 管理信息系統(tǒng)（7） 中央集成系統(tǒng)（8） 供電系統(tǒng)4. 項(xiàng)目銷售形象（1） 局部小區(qū)環(huán)境布置（2） 銷售中心布置（3） 銷售現(xiàn)場(chǎng)布置（4） 施工現(xiàn)場(chǎng)圍板包裝（5） 示范單位設(shè)計(jì)建議（6） 看樓通道設(shè)計(jì)建議（3） 資金的投入及回籠計(jì)劃的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃。元/平方米計(jì)算（計(jì)算單位按建筑面積，包括地下室）。 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析根據(jù)本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷售推廣計(jì)劃安排推算的流入、流出、流量以及所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。 ，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。萬(wàn)元，項(xiàng)目的可行程度很高，從盈虧平衡分析結(jié)果來看，保本銷售價(jià)為相對(duì)較高。 在資金寬松及銷售市場(chǎng)持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價(jià)，獲取市場(chǎng)高額利潤(rùn)回報(bào)。號(hào) 項(xiàng)（一） 建筑用地面積平方米（五） 建筑容積率平方米2 幼托個(gè)（八） 銷售部分（九） 出租部分地下室（占總銷售額）（三） 材料漲價(jià)費(fèi)元/平方米（一） 綜合樓面地價(jià)元/平方米（五） 管理費(fèi)元/平方米2 商鋪元/個(gè)六 稅金項(xiàng)目總投資額概算序號(hào) 項(xiàng)目萬(wàn)元 所占比例％ 備注一 綜合樓面地價(jià) 按占總投資比例樁基礎(chǔ) 按占總投資比例5 通訊工程 按占總投資比例9 對(duì)講系統(tǒng)工程 占總投資額2 工程監(jiān)理費(fèi) ％四 銷售推廣費(fèi) 八 可銷售面積成本 4. 因當(dāng)前客戶所采用付款方式絕大多數(shù)為按揭付款，為便于模擬計(jì)算資金回收量，在此統(tǒng)一以首期三成按揭付款方式計(jì)算。住宅銷售面積（總面積6500平米）銷售價(jià)格當(dāng)月按揭回款銷售收入累計(jì)凈現(xiàn)金流量 表八%，成本利潤(rùn)率將相應(yīng)降低（提高） %，敏感程并不是很高，商鋪銷售定價(jià)可在一定范圍內(nèi)作調(diào)整。 成本利潤(rùn)率變化幅度 稅后利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)城建稅 廣告費(fèi) 利息 工程造價(jià) 總開發(fā)價(jià)值商鋪銷售價(jià)格的敏感性分析 說明：年折現(xiàn)率I＝7％，依據(jù)表格內(nèi)數(shù)據(jù)結(jié)論，0，說明項(xiàng)目可行性很強(qiáng)。凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入表六當(dāng)月首期款（三成）商鋪銷售面積（總面積500平米）時(shí)間 2002年1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 合計(jì)住宅銷售率 說明 1． 地價(jià)由發(fā)展商提供；2． 占有資金利息按年息7％；3． 其他測(cè)算成本價(jià)格參照2002年1月份政府頒布的價(jià)格信息。 按總銷售額3％五 管理費(fèi) ％3 工程質(zhì)安檢費(fèi) 按占總投資比例10 公用天線系統(tǒng) 按占總投資比例6 電梯工程 按占總投資比例2 環(huán)境工程 按占總投資比例二 工程造價(jià)單位成本（一） 營(yíng)業(yè)稅加城建稅元/平方米
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