【正文】 套獨(dú)立別墅，其中六房三廳：770㎡，6套五房三廳：468㎡、470㎡、598㎡、703㎡，38套五房?jī)蓮d：339㎡、372㎡、556㎡，14套四房?jī)蓮d：437㎡、458㎡、475㎡、620㎡，30套㎡湖景80009000元/㎡山景64007000元/㎡售出35套，以四房?jī)蓮d、五房?jī)蓮d為主圭峰豪庭共50套獨(dú)立別墅、24套雙拼，其中216。另外，外地人來(lái)新會(huì)買房的也突然增多，廣州、南海、順德、中山和江門市區(qū)的人，看到新會(huì)的房?jī)r(jià)偏低，而圭峰山附近的圭峰花園、玉圭園等小區(qū)，設(shè)計(jì)、環(huán)境又都不錯(cuò)，便都前來(lái)新會(huì)買房置業(yè)。其中，會(huì)城鎮(zhèn)的住宅用地僅1幅，位于會(huì)城城東路28號(hào)。落實(shí)種糧補(bǔ)貼3010萬(wàn)元，受益113萬(wàn)人次；落實(shí)能繁母豬保險(xiǎn)補(bǔ)貼。鎮(zhèn)（街），%；各鎮(zhèn)（街）地方財(cái)政收入均超3000萬(wàn)元，%，、。完成新會(huì)港出口監(jiān)管倉(cāng)建設(shè)，編制古井作業(yè)區(qū)2個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。積極爭(zhēng)取退稅指標(biāo)，辦理出口退（免）。李錦記集團(tuán)納稅超4億元，新會(huì)ABB公司成為第4家納稅超億元企業(yè)。建議該地塊在競(jìng)拍過(guò)程中,如投標(biāo)總價(jià)超過(guò)29300萬(wàn)元, 即超過(guò)130萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)超過(guò)750元/平方米,綜合成本超過(guò)2700元/平方米，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，建議放棄。　　存款情況，%；%。（二）交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)新會(huì)段發(fā)展目標(biāo)二完善產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，完成崖門金屬表面熱處理基地環(huán)評(píng)報(bào)告和現(xiàn)代物流業(yè)、船舶工業(yè)發(fā)展規(guī)劃初稿，銀湖灣濕地公園規(guī)劃環(huán)評(píng)報(bào)告通過(guò)專家評(píng)審，基本完成城鎮(zhèn)供水一體化專項(xiàng)規(guī)劃，抓緊編制銀洲湖沿海產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃和崖門口沿岸重化產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃。新汽車客運(yùn)站建成使用。糧經(jīng)面積比例調(diào)整到54:46，%。圖1：2009年土地供應(yīng)情況（按數(shù)量） 成交的住宅用地分別位于司前鎮(zhèn)和大澤鎮(zhèn)，且地塊面積小，最大的一幅也僅72畝，約48000平方米。從去年在五一開始，各樓盤推出的大戶型超出1000套，面積多在130200平方米之間，且大多以電梯洋房為主。40 / 40二、個(gè)案分析項(xiàng)目名稱貨量推出時(shí)間折前價(jià)格銷售情況折扣旭濤雅軒共96套洋房，其中三房：115㎡，24套，占25%；121㎡，36套，%；四房：180㎡，36套，%09年1月34804280元/㎡，其中復(fù)式7000元/㎡二層為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)3480元/㎡，每層差價(jià)50元/㎡折后均價(jià)約在34503650元/㎡之間售出約兩成97折玉圭園A區(qū)220套洋房，其中三房：128136㎡，132套，占60%四房：160㎡，44套，占20%五房：180㎡，44套，占20%B區(qū)約500套洋房、166套獨(dú)立、28套聯(lián)排，其中216。整個(gè)小區(qū)被自然山體分割為A、B兩個(gè)區(qū)域，南面為A區(qū)，北面為B區(qū)。西面約100畝，由原發(fā)展商所開發(fā)的20多套獨(dú)立別墅已經(jīng)售完。其次是圭峰花園和圭峰豪庭，全部是獨(dú)立別墅。本項(xiàng)目洋房的價(jià)格可參考旭濤雅軒和玉圭園的價(jià)格，臨近潮興路、翠怡苑、旭濤雅軒的洋房，其折后均價(jià)可去到3400元/㎡；山景、園景洋房折后均價(jià)可去到3550元/㎡。 用地概況 用地位置：會(huì)城城東茶山、虎山（土名）。 容積率（V）：≤V≤（以征用地面積計(jì)）。 住房結(jié)構(gòu)比例：套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 以上設(shè)施配套項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)與主體建設(shè)同步進(jìn)行，同步竣工驗(yàn)收。b) 戶型比例建議戶型面積比例洋房?jī)煞?0㎡90㎡70%三房120㎡130㎡20%四房140㎡150㎡10%c) 價(jià)格建議考慮到項(xiàng)目在方向上存在景觀差異性，建議鄰近翠怡苑、旭濤雅軒及潮興路的洋房均價(jià)在3500元/㎡，山景及園景洋房均價(jià)在3650元/㎡，雙拼別墅6500元/㎡。假設(shè)開發(fā)法,又稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、倒算法或余值法，是將待估房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)格或價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常投入費(fèi)用，正常稅金及合理利潤(rùn)等，以此估算待估房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(5)估算開發(fā)成本及投資利潤(rùn)。7) 銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)推廣費(fèi)用及銷售代理費(fèi)等，取銷售收入的2%計(jì)，為2698萬(wàn)元。五、 風(fēng)險(xiǎn)分析 敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，影響本項(xiàng)目效益不確定性的因素主要是洋房售價(jià)和地價(jià)兩個(gè)方面，并尤以售價(jià)為主。該項(xiàng)目的自然資源，圭峰山的清新的空氣，隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，價(jià)值會(huì)越來(lái)越突出，周邊地塊樓盤保值升值也會(huì)越來(lái)越明顯。銷售收入（不計(jì)車位）400006000+2559013200+50006000=108888萬(wàn)元（方案二）3264433500+50006000=117255萬(wàn)元（方案一）比較：方案一比方案二銷售收入多8367萬(wàn)元房屋開發(fā)費(fèi)（不計(jì)車位）400001200+（255901+5000）1500=43935萬(wàn)元（方案二）3314431500=49716萬(wàn)元（方案一）比較：方案一比方案二開發(fā)費(fèi)多5781萬(wàn)元（假設(shè)其它投入一樣）比較結(jié)論方案一比方案二多掙83675781=2586萬(wàn)元建議：考慮到雙拼別墅面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售存在一定的壓力，而中小戶型洋房的銷售壓力不大，再加上本項(xiàng)目沒(méi)有好的景觀資源，建議本項(xiàng)目不考慮建別墅。綜合以上所以建議對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資。故選此兩個(gè)因素作為考察對(duì)象，觀察其變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率的影響，以分析判斷本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。9) 不可預(yù)見費(fèi)用：按土地費(fèi)用，土地開發(fā)費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)五者之和的5%估算：約（X+2000+3314+55890+3977）5%萬(wàn)元。2) 土地開發(fā)費(fèi)：包括高壓線處理費(fèi)、土地平整、城市建設(shè)配套、購(gòu)地稅費(fèi)等為人民幣2000萬(wàn)元。(2)選擇最佳開發(fā)利用方式。六、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建議本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)如下：建筑密度（D）：20%≤D≤30%（以征用地面積計(jì)）。項(xiàng)目南面約800米得潮興路與東候路交界處，有6路、15路公交車站。 公共服務(wù)設(shè)施配套 社區(qū)辦公用房：按首層150平方米/1000戶標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)償提供并移交社區(qū)使用。 建筑層數(shù)（F）：3層≤F≤6層。216。雙拼的價(jià)格為7800元/㎡，僅玉圭園有。目前該區(qū)域洋房的戶型主要以120㎡以上的大戶型為主，最小也在110㎡以上，110㎡以下的戶型預(yù)計(jì)未來(lái)幾年都不會(huì)出現(xiàn)（除我項(xiàng)目以外）。 湖濱別墅 山景別墅湖景：80009000元/㎡湖邊單價(jià)：㎡山景：64007000元/㎡在 售 別 墅三 期一期洋房表示售罄已售別墅小結(jié)：216。雙拼，共28套7800元/㎡（不論位置、花園面積大?。┠壳笆Ｓ嚯p拼的花園面積為100㎡多一點(diǎn)其余1萬(wàn)元/㎡004單元：3450元/㎡起，每層差價(jià)50元㎡8800元/㎡望湖：4300元/㎡起；不望湖：4000元/㎡起。 獨(dú)立戶型為：六房三廳：304㎡、350㎡、434㎡，95套六房四廳：492㎡、623㎡、717㎡、846㎡，71套216。從各樓盤的情況來(lái)看，購(gòu)買群體多是一些小康之家和公務(wù)員、白領(lǐng)等換房一族，看見房?jī)r(jià)漲就趕緊出手。圖2：20072008年土地供應(yīng)情況（