【正文】 ；法寶擴(kuò)展專員許煒鋒先生；樂購開發(fā)經(jīng)理王立飛先生；邁爾時代商業(yè)顧問有限公司策劃總監(jiān)李克讓先生。 　　選址之面積要求、內(nèi)部設(shè)計(jì)、交通環(huán)境、租金優(yōu)勢解讀。 　2008年9月商務(wù)部下發(fā)通知，外資開店審批政策進(jìn)一步放松。nn更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料作者:一系列背景環(huán)境下，行業(yè)是否開始新的一輪跑馬圈地？2008年10月22日，搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)誠邀行業(yè)巨頭做客焦點(diǎn)投資沙龍欄目，暢談選址問題。 　　進(jìn)駐三線城市？選址迎來“上山下鄉(xiāng)”？ ◆現(xiàn)場實(shí)錄◆ 　　【主持人】：各位嘉賓大家好！首先非常歡迎各位做客焦點(diǎn)直播間，參與我們今天的投資沙龍“選址專業(yè)論壇”活動。 　　歡迎大家的到來。在這個這樣一個背景下，請樂天瑪特的業(yè)務(wù)發(fā)展部高級拓展經(jīng)理劉總談一下，樂天瑪特在北京市場的開店計(jì)劃和對選址的具體要求。目前在北京總共擁有6家店?，F(xiàn)在已經(jīng)擁有8家店鋪，在人員店鋪方面都是采用原來的配置，收購的萬客隆的大多數(shù)人員還是在里面，對于它將來的擴(kuò)展還是比較有利的，不會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。此外在硬件方面，樂天選址傾向于考慮建筑的一二三層，因此在地下的一些位置，不是我們未來重點(diǎn)考慮的區(qū)域。法寶于2004年進(jìn)入北京，現(xiàn)在在京有7家店，店鋪面積在三千左右，但是現(xiàn)在似乎也有趨大化。稍微大一點(diǎn)面積的店鋪，我們也會考慮，但是一般不會超過10000平方米這樣的規(guī)模。你選好一個正確的店鋪，不管是將來的運(yùn)營還是其他的，都會起到事半功倍的作用，所以說選址非常的重要。 　　【許煒鋒】：所以還是挺有難度的。我覺得他們做拓展，首先應(yīng)該找風(fēng)水大師，你選任何一個點(diǎn)，風(fēng)水的判準(zhǔn)肯定是相對準(zhǔn)確的。有人把這一切東西叫利地研究。我覺得是投資型的，我選了一個店馬上就要得到效益?，F(xiàn)在在大城市，盈利空間是萎縮的。這次金融危機(jī)，大家都寄希望于中國能夠伸手去救他們。很多人跟他提這個名，我們很多人都不知道這個具體地方在哪里，怎么走，比如說茂林，比如蕪湖，比如婁底，你要一提婁底，婁底是干什么？很多人沒有這個概念，沃爾瑪去了，實(shí)際上婁底第一是交通要道，第二是歷史名城，第三，它是中國中部一個特別活躍的城市，而且科爾尼公司統(tǒng)計(jì)08年2季度沃爾瑪在中國增長了32%。但是為什么都愿意把第一面旗幟插在那里？他有一個標(biāo)志性的東西，還有一個物流的問題。也就是我們剛才說的第一個爆發(fā)期，大家已經(jīng)把大的戰(zhàn)略布點(diǎn)完成了。TESCO最近的財(cái)務(wù)年度復(fù)合增長率和盈利的復(fù)合增長率都比較高。 　　【主持人】：我們最近有沒有明確的開店計(jì)劃？ 　　【王立飛】：我們有一個期望，但是我們的計(jì)劃都是根據(jù)情況來變的。在這里我澄清一下，TESCO做希望能夠把很好的服務(wù)帶給廣大客戶。即便是不成熟的地方我們也會關(guān)注其未來發(fā)展，但是就法寶而言，我們最關(guān)注的是交通問題。內(nèi)部的交通我們也非常關(guān)注，我們讓顧客很容易找到他想要的系統(tǒng)，包括我們的指示系統(tǒng)。甚至到末期的物業(yè)這些小方面的問題沒有辦法一下說清楚。GDP多，這說明了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，如果你沒有了這個潛力和規(guī)模，你的人口收入不行，收入不行，他沒有辦法消費(fèi)。交通的通達(dá)狀況，比如說法國的家樂福和歐尚，它對選址的審美不一樣。你怎么能夠做到這種？這是未來決定生存發(fā)展，比選址更關(guān)鍵的，因?yàn)檫x址選完了，你未來怎么發(fā)展？這是的欠缺。開發(fā)商想了解更多的東西，更取決于開發(fā)的性質(zhì)。我們也會逐步的引進(jìn)其他的形式，TESCO在上?，F(xiàn)在已經(jīng)有一些小的店鋪。 　　【主持人】：許先生，法寶這邊會不會考慮？ 　　【許煒鋒】：目前來說我們不太考慮外地。 　　【主持人】：剛才李總也談到了風(fēng)水選址，這是比較有意思的話題，我們在考量的時候會把這個參考進(jìn)來嗎？我知道商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商他們在做的時候會考慮，比如說鳥巢也參考了這樣的因素。你根本不具備，做這個店以后就沒有辦法賺錢。 　　【王立飛】：放寬對外資進(jìn)來，確切的說是在2006年11月份，只是競爭得不一樣，一開始只是放寬對外資的限制，競爭的激烈程度，放開以后完全不一樣了。我前兩天看到一個報(bào)道的照片，大家都上樂購買菜，自己回家做。前期因?yàn)橛幸恍┱咝缘挠绊?，大家可能都是在一線城市擴(kuò)展，隨著改革開放的進(jìn)一步深入，對于機(jī)會更大了。 　　【主持人】：進(jìn)駐的時候位置的選擇？ 　　【許煒鋒】：我們大體量的要比小體量的弱很多，因?yàn)槲覀円拿娣e很大，從價格來說我們不占優(yōu)勢，我們占優(yōu)勢的是和一些小的品牌店互為助力，我們可以做吸引客流，讓他們縮短開發(fā)商的投資回報(bào)率，大家分工不同個。 　　【主持人】：李總給我們做一下總結(jié)性發(fā)言？ 　　【李克讓】：選址說通俗了就是一個物業(yè)的開發(fā)和使用和土地建筑，因?yàn)樗麄円膊欢际亲赓U，也可以自己持有物業(yè)。這個互動是建立在科學(xué)選址和城市功能基礎(chǔ)上的雙方的互信、妥協(xié)。怎么看待相互之間的辯證關(guān)系？ 　　【許煒鋒】：就是我們來吸引人流，那些精品店也會有很多人去，他們也可能被我們吸引過來，因?yàn)樗烁邫n消費(fèi)的人，吸引了有檔次、有實(shí)力的人來消費(fèi)，互為助力。會的。在經(jīng)濟(jì)緊縮的時候，的銷售是完全增長的。 　　【主持人】：樂購之所以較晚的進(jìn)入中國市場，跟這有關(guān)系嗎？我們是出于什么樣的考慮而進(jìn)入中國市場的？ 　　【王立飛】：這個問題要問我們的CEO。 　　【主持人】：之前我們也反復(fù)提到了商務(wù)部下發(fā)的通知，這個通知雖然沒有對我們發(fā)展起到了明顯的直接的作用，但是也畢竟是一個利好因素。 　　【李克讓】：他們是發(fā)展專家，你可以說他們都是風(fēng)水大師，但是你不能說風(fēng)水是迷信。我們前期會有很認(rèn)真的調(diào)查，覺得它未來真的是非常可以期許，而且發(fā)展的速度是很快的，快到我們提前進(jìn)駐的這段時間產(chǎn)生的經(jīng)營不理想的情況會很快改善的話，也在我們的承受范圍之內(nèi)，也是可以考慮的。我知道有一個例子，當(dāng)時沃爾瑪比較早的時候進(jìn)駐石景山西五環(huán)的位置，當(dāng)時它的選址在業(yè)界看來是一個失敗的案例。我們各位在選址的時候?qū)τ诙ㄖ频姆?wù)是不是越來越多？或者是傾向于這樣？因?yàn)樗龊靡粋€商業(yè)項(xiàng)目擺在那里，已經(jīng)是一個即成事實(shí)，你想再改變已經(jīng)沒有辦法改變了。不單單是說我到買山西老陳醋，在英國可以買到，法國買到，韓國也可以買到。家樂福也很純粹，但是它能夠通融，現(xiàn)在家樂福開的很多店和社區(qū)的建筑都是一體的。樓層的高度，前面的停車，承重、能源的共享等等，你符合了，有一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境狀態(tài)指標(biāo)也符合了，最關(guān)鍵的還是雙方的談判。這將會影響到以后的運(yùn)營。交通我也不贅述了。 　　【主持人】：這個因素會決定你是否進(jìn)入起到很大的作用？ 　　【許煒鋒】：對。TESCO希望能夠保證以英國標(biāo)準(zhǔn)的帶給中國，所以在選址的時候也會將這些因