上海普陀區(qū)凱躍明珠國際花園產(chǎn)品定位建議(完整版)
【正文】 蘇堤春曉名苑等高檔次樓盤競爭。 新近發(fā)布的《關于預售商品房轉讓問題的決定》，將寫字樓、商場排除在外，會進一步刺激寫字樓銷售。 目前內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤供不應求，價格與內(nèi)環(huán)外的價差拉大。 項目如定位成寫字樓，在付款比例，貸款政策，還款利息支出等方面都比住宅成本高。 占地面積：該地塊呈長方形的狀態(tài)，占地面積不大，不利于項目整體規(guī)劃，個案在環(huán)境和景觀規(guī)劃上的余地不大。這樣不僅能夠減少項目配套設施的建設投入，而且對以后的銷售宣傳將會起到很大的促進作用。配套設施綜述：本項目所處地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設施比較完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要。 醫(yī)院；普陀區(qū)醫(yī)院、長風醫(yī)院等。配套設施l中華新路新涇五村216曹楊路5：10～23：05路面起點終點途經(jīng)車次地塊所處站名備注中山西路涼城新村怒江路876曹楊路6：13～20：53但該地塊的東西兩側分別是輕軌3號線和中山西路主干道。一、立地條件分析（一）項目概況位于凱旋路輕軌明珠線，延安高架中山北路中間，項目東面為凱旋路，南面是白蘭路，兩側為中山西路，北面是曹楊路。只有南面距華東師范大學一站路，而且普陀區(qū)最大的公園長風公園也在該方向上，所以該地塊的南面景觀相對較好。西區(qū)火車站上體館924曹楊路6：16～19：26ll綜上所述，該項目的交通條件優(yōu)勢，將成為本項目的一個賣點。 項目地塊東南朝向，采光面佳。 環(huán)境衛(wèi)生：本地塊位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路高架旁，毗鄰輕軌3號線，噪音和空氣污染嚴重，周圍居民的環(huán)境衛(wèi)生狀況也較一般。llll 根據(jù)SWOT理論分析和當?shù)鼐用裾{(diào)訪獲悉，該項目適宜建造小戶型房型，主力戶型面積在60～90m2之間。因此項目的目標客戶可以初步鎖定為：1. 區(qū)域內(nèi)中小型公司，服務性企業(yè)：特別是咨詢業(yè)是這種需求的一大主力。六、價格定位建議售價：產(chǎn)品平均單價（元/平方）主力面積（平方）主力總價寫字樓1200070～10096～120萬公寓10500（毛坯）11500（裝修）50～90～是符合市場行情和項目的自身條件，目前市場較能接受的價格。外觀立面氣派，漂亮。l在大樓入口處進行門禁管理。實現(xiàn)24小時辦公的理想。ll 電視信息傳播系統(tǒng)：在一樓電梯廳和會所等處設置，提供時事新聞和大樓公共信息。 美容、美發(fā)中心；l 茶吧；l 叫車、洗車服務l 工商，稅務登記咨詢服務 綠化服務電梯（1） 緊急廣播系統(tǒng)：設廣播主機和喇叭以供緊急廣播使用。停車場設備（1） 在裙房五樓屋頂規(guī)劃室外活動室，增加綠化修飾，做成空中花園，增加項目景觀面，使商務景觀化。注意事項 寫字樓契稅為3％。 寫字樓貸款和商鋪貸款只能貸五成十年，貸款的門檻逐步提高。在緊張的辦公之余可以有一個放松的地方，可適當配置綠化景觀。管理中心設火災受信總機，隨時監(jiān)視各樓層有否火警狀況。 水表統(tǒng)一外設，方便抄表，易于管理。給電設備（1）（2） 設備運行l(wèi) 大廳站崗服務l 收費、繳費服務l 電腦等辦公設施維修服務；l 供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)。l 24小時便利店；銀行等金融設施 建議采用自動可變風量的中央空調(diào)及新風系統(tǒng)，對寫字樓單位實行分戶獨立計算。 裙房面積在20000平米左右。二、產(chǎn)品建議l不利面：ll投
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