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公司企業(yè)成本法常見錯誤(完整版)

2025-07-24 20:08上一頁面

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【正文】 得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費用十銷售費用3)成本利潤率計算基數 = 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費用 + 銷售費用 + 投資利息 4)銷售利潤率計算基數 = 開發(fā)完成后的房地產價值(售價)估價對象利潤率是通過大量調查、了解同一市場上類似房地產開發(fā)項目的利潤率得到的。在一般情況下地價是開始一次性投入的,也就是從一開始投入到工程完工都要計息。2)計息期的計算建設期的起點一般是取得房地產開發(fā)用地的日期,終點是估價對象開發(fā)完成的日期(估價時點)。p216(理論)可以將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。其中,開發(fā)成本中本質上應歸屬于土地價值的基礎設施建設費等費用,屬于土地開發(fā)成本;開發(fā)成本減去土地開發(fā)成本后的余額,屬于建筑物建設成本。當估價對象為現房的,一般是假設估價對象在估價時點竣工驗收完成。 銷售稅費求取開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費,又可分為下列兩類:(1)銷售稅金及附加,包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。將上述房地產價格各個構成部分累加得到的一般是房地產的總價。1計算各種費用(如管理費和投資利息、利潤計算)時,如果計算基數為開發(fā)成本,那么應當包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本,而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。2建筑物重新購建價格的求取方法p231(理論)求取建筑物重新購建價格的具體方法,根據求取其中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分,有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。成新折扣法計算公式為 :V= C q式中 (5)求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格,然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。(4)將可修復項目的修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加,即為物質折舊額。無論是采用重置價格還是采用重建價格,功能過剩引起的折舊還應包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。③磚混結構二等:生產用房40年,受腐蝕的生產用房30年,非生產用房50年。(《規(guī)范》3成本法計算折舊時,特別注意折舊年限確定,一是建筑物的經濟壽命,二是土地使用年限(出讓土地)。(4)地段差價。 ②開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。(3)利潤。3勘察設計和前期工程費一般情況下屬于建筑物開發(fā)成本,但要注意其中的場地平整等費用與土地取得成本的銜接。④在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內非營業(yè)性公共配套設施建設費。3要根據市場供求分析來最終確定評估值(體現在經濟折舊的確定上); 3商品住宅價格構成:p252理論 (1)成本。在采用重置價格的情況下:扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重置價格 超額持有成本在采用重建價格的情況下扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重建價格 (無效成本 + 超額持有成本)(5) 將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加,即為功能折舊額。將功能折舊分為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。(7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率,或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡,便可以得到估價對象建筑物折舊,即:建筑物折舊 = 建筑物重新購建價格總折舊率或者建筑物折舊 = 建筑物重新購建價格年平均折舊率建筑物年齡利用市場提取法求出的年平均折舊率,還可以求取年限法所需要的建筑物經濟壽命。用直線法計算成新率的公式為: (二)市場提取法
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