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公司企業(yè)成本法常見錯(cuò)誤(完整版)

2025-07-24 20:08上一頁面

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【正文】 得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用十銷售費(fèi)用3)成本利潤率計(jì)算基數(shù) = 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 4)銷售利潤率計(jì)算基數(shù) = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))估價(jià)對象利潤率是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的。在一般情況下地價(jià)是開始一次性投入的,也就是從一開始投入到工程完工都要計(jì)息。2)計(jì)息期的計(jì)算建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期,終點(diǎn)是估價(jià)對象開發(fā)完成的日期(估價(jià)時(shí)點(diǎn))。p216(理論)可以將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。其中,開發(fā)成本中本質(zhì)上應(yīng)歸屬于土地價(jià)值的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用,屬于土地開發(fā)成本;開發(fā)成本減去土地開發(fā)成本后的余額,屬于建筑物建設(shè)成本。當(dāng)估價(jià)對象為現(xiàn)房的,一般是假設(shè)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。 銷售稅費(fèi)求取開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi),又可分為下列兩類:(1)銷售稅金及附加,包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱“兩稅一費(fèi)”)等。將上述房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分累加得到的一般是房地產(chǎn)的總價(jià)。1計(jì)算各種費(fèi)用(如管理費(fèi)和投資利息、利潤計(jì)算)時(shí),如果計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本,那么應(yīng)當(dāng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本,而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。2建筑物重新購建價(jià)格的求取方法p231(理論)求取建筑物重新購建價(jià)格的具體方法,根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分,有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。成新折扣法計(jì)算公式為 :V= C q式中 (5)求取每個(gè)可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格,然后將每個(gè)可比實(shí)例的建筑物重新購建價(jià)格減去前面求出的建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。(4)將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命項(xiàng)目的折舊額相加,即為物質(zhì)折舊額。無論是采用重置價(jià)格還是采用重建價(jià)格,功能過剩引起的折舊還應(yīng)包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。③磚混結(jié)構(gòu)二等:生產(chǎn)用房40年,受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年。(《規(guī)范》3成本法計(jì)算折舊時(shí),特別注意折舊年限確定,一是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命,二是土地使用年限(出讓土地)。(4)地段差價(jià)。 ②開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。(3)利潤。3勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)一般情況下屬于建筑物開發(fā)成本,但要注意其中的場地平整等費(fèi)用與土地取得成本的銜接。④在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。3要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值(體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上); 3商品住宅價(jià)格構(gòu)成:p252理論 (1)成本。在采用重置價(jià)格的情況下:扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值 = 重置價(jià)格 超額持有成本在采用重建價(jià)格的情況下扣除功能過剩引起的折舊后的價(jià)值 = 重建價(jià)格 (無效成本 + 超額持有成本)(5) 將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加,即為功能折舊額。將功能折舊分為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。(7)將估價(jià)對象建筑物的重新購建價(jià)格乘以總折舊率,或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡,便可以得到估價(jià)對象建筑物折舊,即:建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格總折舊率或者建筑物折舊 = 建筑物重新購建價(jià)格年平均折舊率建筑物年齡利用市場提取法求出的年平均折舊率,還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。用直線法計(jì)算成新率的公式為: (二)市場提取法
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