物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識解答(完整版)
【正文】 近日，上海市松江區(qū)人民法院判決該業(yè)主與物業(yè)公司無保管協(xié)議，駁回原告王小姐的訴訟請求。疏通管道責(zé)任及費(fèi)用，全體共用人如無法定免責(zé)事由均應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。物業(yè)公司則認(rèn)為自己只是管理，不負(fù)責(zé)看管，沒有責(zé)任。針對類似問題，物管公司可先向有關(guān)主管部門書面投訴，請求執(zhí)法部門行使其監(jiān)管權(quán)力；若執(zhí)法部門不作為，且其他業(yè)主意見較大，可根據(jù)情況，依據(jù)《物業(yè)管理條例》、業(yè)主規(guī)約或其他法律規(guī)定，作為原告將違法業(yè)主起訴至法院；也可建議權(quán)利受到侵害的業(yè)主作為原告，向人民法院提起訴訟。因此，車輛在共用部位停放收取的費(fèi)用，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)可以代為收費(fèi)，也可以代為經(jīng)營。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用?！ ?開發(fā)單位不承擔(dān)維修責(zé)任怎么辦？物業(yè)在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開發(fā)單位承擔(dān)，若開發(fā)單位拒絕根據(jù)質(zhì)量保證書承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可向開發(fā)建設(shè)單位的主管部門反映，并請其協(xié)調(diào)處理或執(zhí)法。房屋質(zhì)量問題與物業(yè)管理問題分屬于兩個不同的范疇，二者不能混為一談。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，法院不予支持。一旦找不到責(zé)任人，受傷害的人可以將二樓以上的全部住戶列為被告進(jìn)行起訴，如果被告不能證實(shí)事發(fā)時家中無人，就要負(fù)有相應(yīng)賠償責(zé)任。建議業(yè)主，自己的私有財產(chǎn)包括車輛應(yīng)存放到指定的、有人看管的停車場，那樣會安全很多，即使丟失，也會有專人承擔(dān)責(zé)任。王小姐認(rèn)為，其已繳納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司有責(zé)任保障其財產(chǎn)的安全，故請求法院判令物業(yè)公司賠償電動車被盜損失的50%即1075元以及交通費(fèi)、誤工費(fèi)的損失200元。我與物業(yè)管理部門交涉過，他們說，我未繳停車費(fèi)，車輛被竊由我自己負(fù)責(zé)?！ ?因樓道大廳地滑而摔倒，物業(yè)承擔(dān)責(zé)任嗎？案例業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折，住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元?！边@條法律規(guī)定與我國民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明?！ ?誰來分擔(dān)住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費(fèi)用？住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，該系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計價費(fèi)[1996]266號）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)??！ ∨瘹獠粺?，誰來負(fù)責(zé)？根據(jù)《巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法》第四十條規(guī)定：由于供熱單位的責(zé)任，造成熱用戶室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，供熱單位應(yīng)當(dāng)減收或退還相應(yīng)比例的熱費(fèi)，但必須由熱用戶申請現(xiàn)場測溫，并留有記錄。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會簽訂了服務(wù)合同，業(yè)主也不能背信棄義撕毀合同。在實(shí)際工作中，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的行為發(fā)生以后，物業(yè)管理公司能采取的應(yīng)對手段非常有限。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。所以，物業(yè)管理公司在各項服務(wù)中就可能偷工減料，把這份損失分?jǐn)傓D(zhuǎn)嫁到所有業(yè)主身上，直接損害了全體業(yè)主的利益。還要說明，要不要物業(yè)管理服務(wù)，雖然業(yè)主有權(quán)決定，但并不是單個業(yè)主可以任意決定?！ ?太陽能漏水，由誰負(fù)責(zé)？由業(yè)主負(fù)責(zé)，因為太陽能是業(yè)主個人的財產(chǎn)，所以太陽能所造成的損失由業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多采取分?jǐn)傇瓌t解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定了建筑工程保修制度。因
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