【正文】 迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬(wàn)元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬(wàn)元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬(wàn)元。根據(jù)參數(shù)的概率分布計(jì)算出土地價(jià)格臨界點(diǎn)、內(nèi)部收益率期望值、達(dá)到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。四、三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本原表4產(chǎn)品名稱序號(hào)費(fèi)用名稱12345…產(chǎn)品11直接費(fèi)用1．1原材料1．2燃料動(dòng)力1．3工資及福利費(fèi)1．4其它2間接費(fèi)用3銷售費(fèi)用4管理費(fèi)五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報(bào)警提示。綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬(wàn)元。分析認(rèn)為，本項(xiàng)目的別墅單位造價(jià)1200元和售價(jià)9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)17097萬(wàn)元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17765萬(wàn)元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)18496萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)19289萬(wàn)元。本地塊起拍價(jià)12000萬(wàn)元，按14600萬(wàn)元起算， 每次加價(jià)200萬(wàn)元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。每年的投資使用計(jì)劃匯總見表15“資金籌措計(jì)劃”，表14“銷售產(chǎn)品基本信息”表明第4期（季度）開盤，13個(gè)季度無(wú)銷售收入可用作投資。分期收款的比例，一般說(shuō)來(lái)，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，簽定合同付款30%，結(jié)構(gòu)封頂之后付款比例達(dá)到70%，竣工交付使用再付余下的30%。第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算 投資、數(shù)量、售價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目三個(gè)最重要的參數(shù)，而銷售收入是數(shù)量與售價(jià)的乘積，可想而知銷售收入、銷售稅金及附加的計(jì)算是多么重要。本項(xiàng)目遵循下述原則： 單項(xiàng)工程投資的使用，從開工到竣工驗(yàn)收，每期平均分配（假設(shè)均勻用款）。投資估算表表13序號(hào)項(xiàng)目單位金額技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1建筑安裝工程費(fèi)用獨(dú)立別墅萬(wàn)元1470單位建筑面積元/M21200多層住宅萬(wàn)元單位建筑面積元/M2850中高層住宅萬(wàn)元單位建筑面積元/M21200汽車車位萬(wàn)元1760單位建筑面積元/M22200商業(yè)配套萬(wàn)元40單位建筑面積元/M28002土地費(fèi)用萬(wàn)元14600每平方米地價(jià)元/M23前期費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%4基礎(chǔ)設(shè)施萬(wàn)元單位建筑面積元2325公共配套設(shè)施萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%6開發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元占收入比例%17其它工程費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%8間接開發(fā)費(fèi)萬(wàn)元0占建安費(fèi)用比例%09管理費(fèi)用萬(wàn)元180輸入數(shù)據(jù)萬(wàn)元18010銷售費(fèi)用萬(wàn)元占收入比例%11不可預(yù)見費(fèi)萬(wàn)元600輸入數(shù)據(jù)萬(wàn)元60012財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元0利率%合計(jì)萬(wàn)元第五章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一節(jié) 投資分類 投資分類是將項(xiàng)目總投資分配到每種產(chǎn)品，并根據(jù)產(chǎn)品的屬性形成資產(chǎn)，若出售、代建的產(chǎn)品，將形成流動(dòng)資產(chǎn)，隨產(chǎn)品銷售收入的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)成本；若產(chǎn)品出租或三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，則其投資形成固定資產(chǎn)，通過折舊形式計(jì)入成本。根據(jù)每平方米造價(jià)統(tǒng)計(jì)資料估算。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅12250平方米（優(yōu)化的理論值12580），多層住宅29900平方米（優(yōu)化的理論值28494），中高層住宅19140平方米（優(yōu)化的理論值21280）。（2）優(yōu)化方案還需經(jīng)過建筑總平面布置規(guī)劃才能確定。地塊信息表7項(xiàng)目參數(shù)代號(hào)單位數(shù)量土地面積DM252415土地價(jià)格DJ元/M22500最高容積率RZM2/ M2擬建產(chǎn)品表8產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價(jià)建安造價(jià)每M2其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例參數(shù)代號(hào)RISjIZJIQT1iQT2iQT3i獨(dú)立別墅88001200250多層4000850200高層40001200180每平方米土地增值表9產(chǎn)品名稱每平方米土地增值(扣土地費(fèi))（元）每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元）變量Z1IZ2i獨(dú)立別墅多層高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。本地塊由于湖邊風(fēng)景優(yōu)美，擁有一套湖邊住宅已成為園區(qū)住戶二次購(gòu)房的向往，參加本項(xiàng)目咨詢的專家一致認(rèn)為應(yīng)該比其它地段同類產(chǎn)品售價(jià)高10～20%。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米6000元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以10%左右幅度上漲。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個(gè)以工商業(yè)為主體包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個(gè)富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢(shì)開闊，將建成一個(gè)技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。 ７．出入口小區(qū)出入口設(shè)于地塊南部，出入口寬度48米（單向/雙向），出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之間的間距不小于５０米。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉(zhuǎn)角戶）。 2．日照間距 ，計(jì)算方法應(yīng)滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)16492萬(wàn)元，%，風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬(wàn)元，%，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬(wàn)元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬(wàn)元，%，風(fēng)險(xiǎn)較大。風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜合起來(lái)，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬(wàn)元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬(wàn)元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬(wàn)元。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米4200元增長(zhǎng)到二期工程的75008000元，前后相差不到一年。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。南面為空地。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析?；鶞?zhǔn)收益率低于4%可能虧損，報(bào)價(jià)18200萬(wàn)元，%，將虧損186萬(wàn)元。這種分析才是最高層次上的決策分析。綜合上述分析，建議以風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論為主，建議的最高報(bào)價(jià)17800萬(wàn)元。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。 ４．場(chǎng)地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。 6）正式報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請(qǐng)的清單”上要求提供的其它文件。60萬(wàn)人口，按三口之家計(jì)算為20萬(wàn)戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬(wàn)平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表5。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。基本分析每平方米售價(jià)定為4000元。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。規(guī)劃方案指標(biāo)表表11指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫(kù)面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數(shù)戶6936+30035+230+132商業(yè)配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M23000033000330001總建筑面積M22455053000620901容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積方 案 比 較 表 表12 序號(hào)指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量方案一方案二方案三1開發(fā)項(xiàng)目總投資萬(wàn)元2自有資金萬(wàn)元3長(zhǎng)期借款萬(wàn)元4經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元5總成本費(fèi)用萬(wàn)元其中：土地費(fèi)用萬(wàn)元6經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元7土地增值稅萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元9所得稅萬(wàn)元10稅后利潤(rùn)萬(wàn)元11全部投資內(nèi)部收益率%12自有資金內(nèi)部收益率%“別墅+多層+中高層”