【正文】 待進一步改善八、企業(yè)能級不高，產業(yè)集中度偏低九、房地產市場信息運行還不充分適應市場需要第三部分、21世紀初上海房地產市場的前景一、需求全面穩(wěn)定增長三、 住宅質量全方位的提高三、運行機制基本完成市場化四、外資進入將興起一輪新的高潮五、服務業(yè)全面發(fā)展提高六、國有企業(yè)改革加快速度七、信息技術、互聯(lián)網(wǎng)技術在房地產市場中全面發(fā)揮重要作用第四部分、21世紀初上海房地產市場的商機一、進入上海房地產業(yè)主力業(yè)務的機會二、由上海房地產市場發(fā)展帶來的機會前言以市場容量為標志，目前上海房地產市場是中國城市中最大的市場。21世紀初的上海，面臨著前所未有的重任和機遇。歷史上，上海是一個人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。由此，理論界開始對房地產理論進行全面的反思和探索。二、緩慢發(fā)展階段（19861991年）經(jīng)過多年的討論，1986年，中國確立了社會主義商品經(jīng)濟理論。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬平方米。1987年，上海市房地產交易所成立，1988年9月，按照“政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產交易市場。其次，房地產企業(yè)數(shù)量迅速擴張。1992年7月上海第一家房地產經(jīng)紀企業(yè)——上海威得利房產咨詢公司成立。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬平方米增至1997年的161．5萬平方米，增長了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體，比例超過50％。這一階段的市場，表現(xiàn)出5個特征，即：市場需求增長較快；供求關系逐步趨于平衡；房地產價格止跌回升；市場經(jīng)營主體逐步成熟；個人購房成為住宅市場主力軍。1995年二手房交易面積僅為60．87萬平方米，僅過四年1999年達到511萬平方米，2000年達到779萬平方米。上海房地產市場的需求，就是在此背景下得到迅速發(fā)展的。改革開放以后，上海市民的居住條件在不斷改善，居住面積在不斷擴大。用舊房市場推動新房需求1996年在中國率先實施允許居民將從政府購買的舊公房提前上市。延長買房抵押貸款還款年限（最長30年）。從1997年的1899．02萬平方米，下降至2000年的1549．17萬平方米，減少349．85萬平方米，％。單位：萬平方米年份商品房竣工面積平均增長速度％商品房銷售面積平均增長速度％商品房空置面積平均增長速度％商品住宅空置面積平均增長速度％1997199819992000資料來源：《19982000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海房地產市場供求關系平衡的實現(xiàn)，主要是由于政府采取了—系列有力的措施。主要表現(xiàn)在：（1）房地產商主動地降低銷售價格，吸引買家（詳見下文房地產價格）。當某種商品供不應求時，價格必然上漲。很明顯，供求矛盾在1997年和1998年有所擴大。從區(qū)域市場來看，市中心區(qū)的價格高峰已經(jīng)不如前幾年那么突出，邊緣地區(qū)的價格逐漸上揚，中心城區(qū)和偏遠城區(qū)市場價格的差距正在縮小，北區(qū)和南區(qū)的價格也趨于接近。2000年達240億，占全市GDP，比重由1991年的1．36％上升至5．3％，房地產開發(fā)企業(yè)為上海經(jīng)濟發(fā)展，作出了重要的貢獻。從而初步實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化，并出現(xiàn)萬科、中海等一批通過ISO－9002國際標準認證的物業(yè)管理品牌公司，和一批管理規(guī)模在80萬平方米建筑面積以上的優(yōu)秀物業(yè)管理公司。（3）90年代下半期，上海居民的收入繼續(xù)增長，速度雖比前半期慢一些，但絕對量仍在增長（見表4）。由于房地產是非均質商品的特性增加其消化難度。問題是：（1）有些不屬于中央和上海市政府規(guī)定的費用，但區(qū)縣政府就是巧立名目要你付，你不得不付。其中，又數(shù)區(qū)縣環(huán)衛(wèi)配套收費問題嚴重。這些問題的嚴重性及其消極后果，不能低估。上述一切不符合商業(yè)規(guī)則的壟斷，及對房地產開發(fā)企業(yè)的亂收費等不合理現(xiàn)象，將逐步被取消、直至消除。其中，竟然不乏成功者，取得了一席之地。因此，大中型房地產企業(yè)所占市場份額和作用有限。而金豐投資和天宸實業(yè)是通過買殼成為房地產上市公司。其形成原因是復雜的，簡而言之，主要是舊體制遺留下來的地區(qū)所有制、部門所有制；其次是在房地產運行的全過程中，行政保護時有發(fā)生、市場競爭的機制發(fā)揮作用不完整。市房地局通過市交易中心，定期向社會發(fā)布有關房地產基本信息和價格指數(shù)，得到社會較好評價。準確性困惑。政府的信息遠遠滿足不了需要。本報告認為，主要將呈現(xiàn)以下7個趨勢，即：市場需求全面穩(wěn)定增長；住宅質量全方位提高；運行機制基本實現(xiàn)市場化；外資進入再起高潮；服務業(yè)全面發(fā)展；國企改革加快速度；信息技術、互聯(lián)網(wǎng)技術發(fā)揮實質作用。同全國經(jīng)濟發(fā)展類似，90年代前中期，尤其是1992－1996年，上海經(jīng)濟增長迅速；但在1996年以后連續(xù)多年，增長速度有所放慢。未來五年，僅固定資產投資就要達到10000億人民幣。2000年上海房地產外銷房的強勁增長（比1999年預售增長53％，銷售增長35％），可以看出若干端倪。上海政府歷來對于住宅的重視、及運用政策調動需求之有力，有口皆碑。在全國各地大中城市相繼實質性地推出貨幣化方案的形勢下，上海市不會久拖不決，相信在2002年將最終推出。21世紀初上海房地產市場全面穩(wěn)定增長，是指：需求總規(guī)模的擴大、需求品種結構的全面上升（非住宅增長速度超過住宅）、需求增長的持續(xù)時間較長較穩(wěn)定三層意思：1．需求總規(guī)模的擴大。即不僅是住宅，而且辦公樓、商鋪、廠房等非住宅房地產的需求，將全面地上升。所以未來5年中，非住宅的需求增長速度會超過住宅。其中，大起的時間不很長，只經(jīng)歷了大約3年時間（1992．3－1995．6），樓盤的總體價格大約上升了一倍以上；而大落的時間較長，差不多經(jīng)歷了5年多時間（1995．2－1999．10），樓盤的總體價格下降了26．64％（中房上海指數(shù)）。但是，還有局限性。其次，經(jīng)過20年的努力，上海市的住房短缺基本解決，已經(jīng)到達了住宅質量全面提高的階段。無論是那種投資的進入，均增加了競爭者，也提高競爭的質量。包括：（1）住宅檔次多樣化。相信21世紀初，會更多地考慮各種人群的住宅需求特殊性，設計開發(fā)符合他們要求的住宅，使住宅多樣化。所以，予以大事鞭韃。假以時日，熔中西于一爐的新一代住宅海派風格將形成。雖然也是滿足人的需要，但仍在初步的階段。還如餐廳北陽臺和廚房工作陽臺的設計，是否可以兼顧，同時考慮攤晾、小中央空調位等更多的功能。相信21世紀開始，上海住宅建設中的環(huán)境設計將向生態(tài)、美化、人文的全面考慮發(fā)展，最突出的方面是生態(tài)的考慮。在喬木之中，也要合理設計搭配。相信21世紀初這一正確認識，會被更多人接受及至政府的重視，在上海住宅生態(tài)小環(huán)境的塑造中發(fā)揮作用。4．以電子技術為代表的綜合科技成果，得到廣泛的重視和應用。（2）其他新材料、新設施、新工藝等綜合性科技成果，也會大幅度的采用。即上海是一個開放性的國際大都市，對外開放的程度已經(jīng)比較高。但是，出讓的形式僅為政府同受讓者之間、一對一的談判協(xié)議，而沒有采用公平透明的市場競爭形式。因此，總體上舊公房的市場化改革接近完成。這對于初步形成的物業(yè)管理市場是一種愛護。一般估計，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。其理由是：（1）中國經(jīng)濟和上海經(jīng)濟都在轉熱，這一勢頭方興未艾，給上海房地產市場提供了無限的商機（詳見上文）。（2）投資品種合理化。由于上海即將放寬外國人購買房地產的政策，可期望有相當多的外資進入消費，這也是投資環(huán)節(jié)全方位的題中之義。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶。加上新企業(yè)（包括外資）的不斷進入，會加劇已有服務企業(yè)的競爭，促進他們提高服務水平。（3）外資服務企業(yè)源源進入。這可能是更積極的想法和做法。上海房地集團的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國主要城市展開有計劃的部署，是有遠見的。比如：受托經(jīng)營獲得數(shù)量大質量尚可的資產、優(yōu)先獲得出讓的好地塊、較少的土地出讓金、行政授意的銀行優(yōu)先貸款、優(yōu)先上市、較少遭到亂收費的困擾、行政管理部門特意的關照（包括行政首長的親睞及宣傳報道上的方便）等等，不一而足。其原因是復雜的甚至是敏感的，本文不予多究?；蛟S也有政策及自身觀念（狹隘自信缺少調研）上的障礙。2002年中國人大9屆4次會議批準的“十五”計劃指明：“鼓勵非國有企業(yè)、個人和境外投資者參與國有企業(yè)改制，推動非上市國有企業(yè)股權結構的調整和股權交易，形成混合所有制企業(yè)。主要表現(xiàn)在4個方面：信息技術設施大量運用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實施信息化改造；直接為房地產交易服務的商業(yè)性網(wǎng)站站住腳跟，形成為數(shù)不多的若干巨頭；管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。房地產品的不可移動性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價值及價格），即非均質商品。進一步要肯定，同站在上海房地產市場中的商機比哪里都大。本文相信：21世紀開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運行速度更快、上網(wǎng)普及率進一步提高。未來幾年，上海房地產（以住宅為主）仍在大規(guī)模開發(fā)時期，對資本的需求將大幅上升；同時，由于巨大的市場需求將使上海房地產開發(fā)的資金回報率超過社會平均水平。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃。21世紀初，上海房地產網(wǎng)站一定會發(fā)揮實質性作用，在競爭中形成若干個巨頭，為提高房地產市場效率作出重要貢獻。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術英雄大有用武之地。然而，消費者要通暢地取得以上信息是有困難的。20世紀80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術高速發(fā)展，在社會經(jīng)濟生活中日益發(fā)揮巨大的作用。相信在21世紀初期，種種條件臻于成熟，國有房地產企業(yè)的改革會加快速度，甚至取得突破性的成果。他們對上海的了解愈來愈深，政策障礙馬上就要清除，實力雄厚的外資也將進入?！焙翢o疑問，房地產領域（包括開發(fā)）基本上屬于“一般競爭性領域”，國有經(jīng)濟非固守不可。這些優(yōu)勢，除了個別項目之外，基本上是不合理不公平的。六、國有企業(yè)改革加快速度企業(yè)是市場的主體之一。上海的房地產服務業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過數(shù)量極少，僅具象征意義。到90年代末，已形成相當氣候。（2）新的服務品種和服務觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細化?，F(xiàn)在的問題在于：首先，除了少量外資和本地優(yōu)質企業(yè)之外，總體上看，經(jīng)營素質不高、規(guī)模較??；其次，在對房地產開發(fā)、流通、消費各個環(huán)節(jié)的服務上還有一些缺門；而且，在已有門類內部的分工上比較粗放，不夠細化。90年代上海房地產中的外資，主要來自于香港、臺灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者。21世紀初開始，住宅比例有所提高。（2）在對外開放既定國策的指導下，中國政府積極爭取加入WTO。這是一個任何人都會予以正確評價的數(shù)據(jù)。當然，物業(yè)管理市場化的進程，在21世紀第一個五年尚難完成，但它的實質性進步是可期望的。3．物業(yè)管理的市場化水平進一步提高。90年代中后期，政府和社會對此問題的改進，已經(jīng)有了共同的認識。在這種情況下，已經(jīng)不是上海要不要遵守WTO規(guī)則的問題，而是由國內外各類企業(yè)構成的社會經(jīng)濟環(huán)境，要求上海一定要按照WTO的規(guī)則行事。三、運行機制基本完成市場化1992年，在鄧小平理論的指導下，中國確認了社會主義市場經(jīng)濟體制。實際上，僅僅在品質較高的樓盤中，采用了若干宗新技術而已，如對講、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等。即小品要避免繁瑣、喧嘩、浮夸、過分雕琢的視覺或噪音污染；為此，容易造成光污染、化學污染的材料，如玻璃、不銹鋼、化學建材等將盡量不用或少用，多用竹木磚石鐵等自然材料。根據(jù)一部分住宅區(qū)的實踐，竹林在生態(tài)、美化及文化上的效果，均相當好，有進一步推廣的可能性。大生態(tài)是由大環(huán)境造成的，無法根本改變，但小生態(tài)可以通過環(huán)境設計予以局部改善。3．住宅環(huán)境設計以生態(tài)領先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。即對住宅主體的每一個方面每一個角度，尤其是住宅的內部，在適度面積的前提下，還要從人的各種需要出發(fā)，仔細深入地進行安排。住宅主體是指居民家庭直接居住、而非小區(qū)共享的空間，它由一套套的住房集合而成。但是，借大的上海，新建住宅僅有一種主導風格實在是太單調了。90年代，上海住宅風格的發(fā)展，經(jīng)歷了兩個發(fā)展階段。在檔次愈來愈多、愈來愈細化、各檔次的質量全面提高的前提下，發(fā)展的主要趨勢是：低檔品種較多地向中檔發(fā)展。他們的進入，不僅帶來了資金，而且?guī)砹税l(fā)達國家房地產和住宅的新觀念、新思路、新材料、新工藝和新產品。以上數(shù)據(jù)由于統(tǒng)計技術的不足（如未能剔除流動人口占用的住宅面積等）可能有些誤差。90年代中后期，上海的住宅市場一度呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。因為：首先，這次的需求增長有較深、較廣泛的國內外經(jīng)濟動因，而非1992年式的突然啟動和跳躍。由表可知，未來2年住宅需求還呈增長趨勢。因為，在90年代后期，中國和上海經(jīng)濟的增長速度比較平緩，對于上海非住宅房地產的需求也呈疲軟之勢。本研究運用數(shù)量模型及經(jīng)驗估計相結合的方法，預測上海房地產需求的總規(guī)模（見下表第5欄），從2002年到2005年每年幾乎都在2000萬平方米及其以上。方案也許還要完善，技術可能還要細化，但補貼一說是變不了的。在2002年的上海市人大通過的“十五”計劃中，規(guī)定了到2005年末，上海城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積要達到18－20平方米，比2000年末有較大的提高。，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內容。經(jīng)濟的增長和繁榮必然帶來上海企業(yè)和居民個人收入增長速度的提高，推動國內外人才和資金向上海的流動，也必然帶來房地產市場的增長和繁榮，這是不言而喻的。這輪增長才剛剛開始，只要沒有大的突發(fā)性事件，上海經(jīng)濟的增長速度將超過90年代后期，并維持不短的時期。一、需求全面穩(wěn)定增長90年代中后期，上海的房地產市場在輿論上并不為人看好。如前言所述，21世紀上海發(fā)展社會經(jīng)濟的定位，有了重大的積極變化。來源的不同，導致同一指標統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不同。統(tǒng)計部門通過直接向房地產企業(yè)收集數(shù)據(jù)，并同房地產主管部門協(xié)調，將數(shù)據(jù)報告政府，并向社會發(fā)布價格指數(shù)?？磥恚搯栴}的較好解決，有待于國退民進的正常進行、上市公司設立的公平開放和在WTO原則指導下市場競爭機制的充分發(fā)揮作