【正文】 配套工程/一期裝飾工程/一期結(jié)構(gòu)工程/二期配套工程/二期裝飾工程/二期室外配套公建配套收尾工程市場推廣/營銷建設(shè)項目實施計劃：（見下表）第六篇 項目投資估算和資金籌措分析一、項目投資估算 總投資估算及構(gòu)成：◆開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+開發(fā)期財務(wù)費用◆開發(fā)建設(shè)投資=土地費用+前期工程費+房屋開發(fā)費 +管理費用+不可預(yù)見費 開發(fā)建設(shè)投資成本：① 土地費用：35480萬元費用組成詳見《項目權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》② 建安工程費：建筑工程概預(yù)算表（一）工程編號： 費用名稱：預(yù)算建設(shè)單位： 概算價值：12610萬元工程名稱：綜合樓ABCD 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2425元/m2序號名 稱單位數(shù)量單價總價（萬元）1土 建M252000160583462給排水、消防、自噴M2520001507803通風(fēng)、空調(diào)M25200028014564電力、照明、防雷M252000804165變 配 電M252000603126廣播、背景、音樂系統(tǒng)M25200010527火災(zāi)報警及消防聯(lián)動M252000301568防盜報警系統(tǒng)M25200010529綜合布線系統(tǒng)M252000105210DDD視頻服務(wù)系統(tǒng)M252000105211電 梯M25200018093612合 計M252000242512610建筑工程概預(yù)算表（二）工程編號： 費用名稱：預(yù)算建設(shè)單位： 概算價值：17992萬元工程名稱：寫字樓 E 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2415元/m2序號名 稱單位數(shù)量單價總價（萬元）1土 建M2745001610119952給排水、消防、自噴M2745001309693通風(fēng)、空調(diào)M27450028020864電力、照明、防雷M274500805965變 配 電M274500856336廣播、背景、音樂系統(tǒng)M27450010757火災(zāi)報警及消防聯(lián)動M274500201478防盜報警系統(tǒng)M27450010759綜合布線系統(tǒng)M274500107510DDD視頻服務(wù)系統(tǒng)M274500107511電 梯M274500170126712合 計M274500241517992基礎(chǔ)設(shè)施配套費序號項 目計算依據(jù)金額（萬元）1道路工程3萬元/畝=2排水管道工程3萬元/畝=3廣場綠化工程1萬元/畝=4供水工程1萬元/畝=5供電工程（包括變配電貼費）300元/KVA22000KVA=660萬元6606有線電視及智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)10元/m2=7天然氣工程5元/m2=8合 計1442③前期工程費用：：開辦費按建安工程費的2%計?。?73001%=673（萬元）：‰計?。杭矗?7300‰=101（萬元）：（其中包括：規(guī)劃立項費、設(shè)計費、勘探測繪費等）%計?。杭矗阂?guī)劃勘測設(shè)計費=67300%=1683（萬元）：%計?。杭矗?67300%=67（萬元）合計：項目工程前期費用為：a+b+c+d=2524（萬元）④城市建設(shè)配套費：（市建委統(tǒng)征辦交款文件已發(fā)，見下表）X市城建費用繳款通知書建設(shè)單位：X市房地產(chǎn)開發(fā)總公司工程名稱：國際金融中心 面積：266,520平方米工程地址：大南門外 結(jié)構(gòu)：建設(shè)項目編號：020136 單位：元序號收費項目應(yīng)收金額實應(yīng)繳金額1市政公用設(shè)施配套費1865640011抗震設(shè)計審查費收費項目111118合計18,629,748元，并帶一份銀行進(jìn)帳單。本項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）； (項目權(quán)益轉(zhuǎn)讓費用35480萬元,其余部分11308萬元由公司世家星城項目預(yù)售房款補充)，占總投資的37%；預(yù)售房收入用于投資的部分按總投資的19%計算，用于投資的預(yù)售房收入合計24000萬元；貸款額度按總投資的44%，即55800萬元，%。投資計劃與資金籌措表附表:序號項 目合計1231項目總投資 　　　自營資產(chǎn)投資 　　自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 　　　經(jīng)營資金 　　　開發(fā)建設(shè)投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 2資金籌措 資本金 　預(yù)售收入 ()預(yù)租收入 　　　其他收入 　　　其他 　　　借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資借款 　　　房地產(chǎn)投資借款 自營資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 　　　經(jīng)營資金借款 　　　貸款本金的償還及利息支付物業(yè)銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。 項目總銷售收入為：200200萬元，此項目不同于其他房地產(chǎn)項目，項目的建設(shè)進(jìn)度與項目形象與銷售進(jìn)度及銷售量密切相關(guān)，項目進(jìn)度達(dá)不到一定程度，將嚴(yán)格控制項目的銷售內(nèi)容，只有嚴(yán)把工程質(zhì)量與進(jìn)度，項目的銷售才會達(dá)到理想的預(yù)期。當(dāng)FIRR大于基礎(chǔ)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。序號年份項目合計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入售房收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費用)經(jīng)營資金經(jīng)營稅金及附加所得稅土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量所得稅后 所得稅前計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 投資回收期 財務(wù)內(nèi)部收益率≈% 動態(tài)計算指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=（萬元）由上述兩表（表表2）計算結(jié)果如下表所示：計算基礎(chǔ)動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資利潤率全部資金%%資金%25112%這些因素受國家西部內(nèi)地政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。根據(jù)市場預(yù)測和專期從事不動產(chǎn)開發(fā)所作項目多年積累的經(jīng)驗得知：開發(fā)成本中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。第十篇 項目可行性結(jié)論通過上述對該項經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，西部國際金貿(mào)中心作為中國西部最大的金融、貿(mào)易中心，它的影響力和市場前景非常好，其社會效益和環(huán)境效益也非常突出。60。由此可見，該項目建成后，具有非常好的經(jīng)濟(jì)效益和廣泛的社會良好效益。本項目敏感性對全部投資的評價指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率分別計算上下波動5%和建安工程費上下波動5%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。一般常規(guī)：當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤67%時，項目風(fēng)險較低。本項目資金來源與運用為下表所示。 靜態(tài)—全部投資利潤率=（凈現(xiàn)金流量/建設(shè)投資）=%現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號年份項目合計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入售房收入租房收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營稅金及附加所得稅土地增值稅長期借款本金償還短期借款本金償還借款利息支付其他3凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率 %財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 25112萬元 財務(wù)內(nèi)部收益率≈% 動態(tài)計算指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=25112（萬元）⑵ 資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率為： %。損 益 表 單位：萬元序號 年份項目合計1231經(jīng)營收入200,12,12,176,商品房銷售收入200,12,12,176,2經(jīng)營成本126,11,11,104,商品房經(jīng)營成本126,11,11,104,3經(jīng)營稅金及附加11,9,4土地增值稅 5利潤總額62,62,6彌補以前年度虧損7應(yīng)納稅所得額 62,62,8所得稅20,20,8稅后利潤41,41,　公益金2,2,　法定盈余公積金4,4,　任意盈余公積金14加：年初未分配利潤 15可供投資者分配的利潤35,35,16應(yīng)付利潤35,35,　　　　17年末未分配利潤 注：所得稅按毛利潤33%交納：總投資成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算=開發(fā)成本+開發(fā)費用+開發(fā)利息總額 %。貸款利息：按55800萬元貸款，%計算得：貸款分年度逐步貸款：（見下表）項目貸款計劃說明單位：萬元序號年度貸款額貸款年限利率當(dāng)年利息12003/10