房地產(chǎn)估價實務(wù)ppt課件(完整版)
【正文】 證，即保證抵押債權(quán)的安全、保證抵押債權(quán)的完全實現(xiàn)、保證抵押債權(quán)不受侵害。 ?估價時點的市場價值而非理論價值 ?市場價值：不能用實際成交價格判斷結(jié)果的準(zhǔn)確性?！?《 擔(dān)保法 》 第三十六條第三款規(guī)定 ? 拍賣抵押房產(chǎn)時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得 抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 LOGO 房地 產(chǎn) 宏 觀調(diào) 控政策 ?2022年： 121文件 ?2022年： 、提高開發(fā)商自有資本比例 ?2022年：取消住宅貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例 ?國八條、開征營業(yè)稅 ?2022年：國六條、九部委十五條、限外令 ?2022年：市場與保障相結(jié)合、土地有償使用費提高一倍 、工業(yè)實行招拍掛、土地增值稅清算 ?2022年：國家三部門聯(lián)合救市、十項政策擴大內(nèi)需 ?2022年：國四條、調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例 ?2022年：國十一條、新國四條 LOGO 年 貸 款利率 變 化一 覽 表 年貸款利率%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2002.02.212004.10.292006.04.282006.08.192007.03.182007.05.192007.07.212007.08.222007.09.152007.12.212008.09.162008.10.092008.10.302008.11.272008.12.23LOGO 江 蘇 省等 別調(diào) 整 LOGO 房地 產(chǎn) 估價流程 ? l、明確估價基本項 ? 擬定估價作業(yè)方案 ? 搜集估價所需資料 ? 實地查勘估價對象 ? 選定估價方法計算 ? 確定估價結(jié)果 ? 撰寫估價報告 ? 估價資料歸檔 LOGO 房地 產(chǎn) 估價方法 ?房地產(chǎn)估價基本方法 –市場比較法 –收益法 –成本法 –假設(shè)開發(fā)法 –基準(zhǔn)地價修正法 LOGO 如何 選擇 估價方法 —— 估價技 術(shù) 路 線 ?對同一估價對象 宜 選用兩種以上的估價方法進行估價。 ?建立價格可比基礎(chǔ)； ?進行交易情況修正； ?進行交易日期修正； ?進行區(qū)域因素修正； ?進行個別因素修正； ?求出比準(zhǔn)價格。 LOGO 基本估價方法 —— 基準(zhǔn)地價系 數(shù) 修正法 ?基準(zhǔn)地價是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價格，是分用途土地使用權(quán)區(qū)域 平均價格 ，對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期。
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