【正文】 F、消防設施G、10平米左右的服務站H、三樓平臺部分四周集中綠化I、攤車坡道J、二樓設置衛(wèi)生間等等 ：A、中等檔次的茶坊及休閑娛樂設施，服務于小區(qū)，也可輻射整個片區(qū)。 商業(yè)經(jīng)營模式和銷售模式l 經(jīng)營模式A、“產(chǎn)家”直營店或連鎖店、小商鋪216。C、員工動線216。 場的入口），進入賣場前營造客流引入氣氛，自然而然引進客流；同時在臨迎賓路住宅部分的接近中間位置的一段開口，把其設置成直接通入市場的一個通道，保持人流動線的分流。給建筑賦予生動、活潑的時代氣息。后面商業(yè)部分滿鋪作為專業(yè)綜合類市場，二層面積共13000平米左右，其一層底商臨街面用于日用干雜類批發(fā)及零售、超市百貨類等。而該商圈的商家雖然很多，但他們若要到此消費，可能性更大的是來此宴請、休閑，而日常性消費的可能性較小。c、消費目的216。C 娛樂、休閑、餐飲類消費者（產(chǎn)品細分客戶）a、主要消費者職業(yè)分布以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。c、家庭結構216。 對房地產(chǎn)發(fā)展前景看好；216。c、購買目的216。進行品牌引入和居住檔次的灌輸，成為代表該地區(qū)一留的居住的公寓，同時對項目是目前金堂第一個電梯公寓和目前僅有的臨河而居的絕版地帶。作為對以后的形象宣傳有很好的作用，并且可以減少部分宣傳的成本。其余地塊：負一層停車場，底層和二層裙樓設計成商業(yè)（農貿批發(fā)市場），三—六層為普通多層住宅。 普遍社區(qū)缺乏景觀環(huán)境營造；216?？梢钥紤]改造，對項目進行瘦身。而作為“海英”，價格雖然比較低，但是無論品質與整個配套、生活的便利性來說，本案完全可以超越對手。本項目所處地段是人口，特別是外來人口比較集中的區(qū)域，各種生活配套設施基本完善，衣、食、住、行暫時能滿足該區(qū)域居民的基本需要，但從消費的角度來說，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少中高檔次的餐飲、娛樂、休閑和特色消費場所所以本項目的規(guī)劃中的主題一條街“酒吧一條街”，可以為金堂目前的市場真空點增加亮點，填補該地塊周邊的市場空白點。●多數(shù)商家希望在商鋪內能有一些實現(xiàn)日常生活內容的功能間，如洗手間、儲藏間等3 住宅意向消費者●目前的住宅大多是自租房，占44%。●區(qū)域內最新開發(fā)的樓盤，底鋪均價為60008000元/平方米。從近來成都市和金堂政府提出的城市建設規(guī)劃、整體經(jīng)濟發(fā)展政策，不難看出成都市政府對金堂的未來寄予了厚望，對整個新型產(chǎn)業(yè)鏈和新區(qū)的大力支持。在全省及金堂縣房地產(chǎn)開發(fā)良好的市場環(huán)境和持續(xù)增漲的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，尚處發(fā)展階段的金堂商品房市場正逢良機。金堂房地產(chǎn)發(fā)展如今出現(xiàn)群樓林立，競爭開始白熱化。而目前金堂圍繞著打造水城的建設，進行規(guī)模性的舊城改造及新建，借以啟動該片區(qū)的房地產(chǎn)市場?！駞^(qū)域內專業(yè)綜合批發(fā)市場集中，生活配套設施較少；●小區(qū)附近以小型超市、美容美發(fā)、服裝等社區(qū)服務型業(yè)態(tài)為主；●區(qū)域內業(yè)態(tài)分布雜亂，檔次也較低。●目前住宅面積多在100平方米以下，而且對房屋的面積和戶型結構不滿意。2 地塊的SWOT分析在對項目進行營銷策劃前，首先的就是清楚自身項目所存在的優(yōu)缺點，正所謂知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝，以下是對項目優(yōu)劣點的分析?！駥γ媸袌龅母脑?。第四部分 核心價值體系及項目定位 1 核心價值闡述及實施根據(jù)本地房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本案核心價值是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎，產(chǎn)品形象能否突顯是關鍵。 對戶型的私密性、實用性設計有迫切需求；216。下面從不同的物業(yè)形態(tài)分類來分別說明：商業(yè)部分定位2 商業(yè)市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議n 形象定位從綿陽商業(yè)特別是專業(yè)綜合類市場的發(fā)展趨勢、本地市場需求特點和地塊的優(yōu)勢來看，綿陽城北特別是迎賓路綜合市場片區(qū)是物流、商品批發(fā)、貿易的集中地。能達到更好的效果與收益。A、物業(yè)購買者a、 物業(yè)購買者職業(yè)細分：以商業(yè)人士和企事業(yè)管理者為主具體包括：216。 長期投資用于收取穩(wěn)定的租金回報；216。 專業(yè)投資商業(yè)的投資者。 夫婦、兩代同堂或三代同堂。 私營老板、經(jīng)營主；216。 迫于工作壓力，需要放松；216。鑒于此，本項目的生活配套面積不能太大。一樓主要業(yè)態(tài)為水產(chǎn)、肉類?！? 建筑結構根據(jù)本案土塊屬性，將滿鋪式與內廊式賣場產(chǎn)品方案進行初步比較，㎡，減小公攤面積，提高可售面積，而通過建筑設計能密補人流及采光不足，更能符合本案所在商業(yè)環(huán)境，從而達到價值最大化。216。 員工與客流分離，員工動線可以在局部與物流動線重合。 聘請專門的經(jīng)營管理公司或者自行成立經(jīng)營管理公司，負責招商、推廣和物業(yè)管理；216。B、中型的娛樂場所C、特色餐飲與中檔餐飲相結合?！?根據(jù)對住宅消費者調查分析178。 項目商住兩用，租賃客戶種類較多，租賃價格也較普通樓盤更高。 職業(yè)為綿陽機械集團、鐵路及運輸公司、技術骨干的管理人員178。 面積選擇在100120m2之間主力客戶群三：外地在綿陽的經(jīng)商人178。 居住與投資178。一個具有相當安全性和私密性的智能安防現(xiàn)代社區(qū)，非常貼合市場需求。由于本案住宅定位于中檔城市住宅，具有較強的實用性和增值潛力，性價比比較高，因此，與酒店銜接部分的住宅可采用一梯四戶，設電梯，多層住宅不設電梯，一梯四戶，其面積戶型配比見下表：戶型面積戶型結構空間結構戶型配比80—90㎡二房二廳一衛(wèi)平層25%三房二廳一衛(wèi)平層15%一房一廳雙衛(wèi)平層15%110—120㎡三房二廳雙衛(wèi)平層45%注：此表只是一個參考部分n 戶型創(chuàng)新——灰空間、柔性空間、私密空間、立體空間◆ 灰空間 室內與室外的自然過渡空間，讓家人擁有更多的室外接觸空間，也使建筑形態(tài)更加富于變化，如：單元大堂、大面積開窗、開敞。 時間性：全天候社區(qū)景觀三樓平臺部分住區(qū)景觀的生成是連續(xù)動態(tài)過程，循環(huán)往復。 要滿足住宅、消費、商業(yè)部分的停車，建議車位達到1：2，甚至可以高一點，建議地下室建筑面積為占地面積的1/3左右。如何讓各種因素在產(chǎn)品設計中尋找到載體，從而提升和優(yōu)化酒店的品質，這是整個酒店核心價值的體現(xiàn)?！?立體空間——，充分利用空間結構變化。 時間性照明和植物是體現(xiàn)時間性的主要載體，隨晝夜、四季的轉換為酒店環(huán)境帶來豐富的變化，注入更多活力。窗—— 不同的房間采用不同形式窗，飄窗等外立面——采用區(qū)別于住宅部分的色彩。因此，根據(jù)本次其它專業(yè)市場的調查和對整個綿陽市商業(yè)數(shù)據(jù)把握的基礎上，以現(xiàn)有市場租金和投資者可接受的投資回報年限6—8年，反推市場價格，并結合本項目預期利好條件影響價格的漲幅情況看，建議專業(yè)性綜合類市場的商業(yè)一層價格范圍7000—8000元/㎡，均價7500元/㎡，二樓價格范圍在5000—6000元/㎡，均價5500元/㎡(此價格以目前市場情況為基礎，在進入營銷階段時，將根據(jù)市場變化作相應調整).為樓層的價格,特別是一樓的價格，可以利用業(yè)態(tài)規(guī)劃、主力招商，以及建筑結構方面做統(tǒng)籌，提升樓上商業(yè)的人流和商氣。按照市場價格年增漲5%計算，建議本項目臨迎賓路的電梯公寓部分價格定位均價1580元/ m2，總價在15萬——28萬之間。此價格在不脫離市場價格體系的基礎上，充分考慮預期增漲幅度，從而實現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。而作為酒店部分的商業(yè)建議一層價格范圍在9000—10000元/㎡，均價在9500元/㎡，二樓價格在6000—7000元/㎡，均價6500元/㎡。并且按照綿陽市城市的未來規(guī)劃，該路段兩面將是未來集中的商住、金融、貿易地，環(huán)境和管理都將得到最好的改善。216。216?！钊诵浴獌?yōu)質性、便捷性、可識別性、親情性☆現(xiàn)代——智能網(wǎng)絡系統(tǒng)、安全防盜系統(tǒng)☆創(chuàng)新——綠化創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、建筑創(chuàng)新n 目標消費者需求分析通過對不同行業(yè)和層次的消費者及投資者座談會調查，目標消費者比較重視房間的空間形式，以標準間房間為主。單元門 ——樓體入口門應是普通門戶的兩倍，外部設私人郵箱和可視對講系