【正文】 按照特別法優(yōu)先的原則，本條作了上述規(guī)定。一般法是指在一國的范圍內(nèi)，對一般的人和事都有效力的法，特別法是指特定地區(qū)、特定人、特定事、特定時間內(nèi)有效的法。如我國臺灣規(guī)定，農(nóng)地、林地等 “ 不能轉(zhuǎn)移、設(shè)定負(fù)擔(dān)或租賃于外國人 ” ，重要古物不得轉(zhuǎn)移于外國人。因此，不少國家對土地所有權(quán)的行使予以限制。在自衛(wèi)和緊急避險的情況下，可能損害他人的財產(chǎn)，但如果進(jìn)行自衛(wèi)和緊急避險的人沒有過錯，則不承擔(dān)賠償責(zé)任。法律禁止流通的物通常個人不能取得所有權(quán)，如國家保護(hù)的珍稀動植物、特定的文物、軍用品等。對權(quán)利行使原則的規(guī)定，如德國規(guī)定“ 權(quán)利的行使不得以損害他人為目的 ” ，瑞士規(guī)定 “ 任何人都必須以誠實(shí)、信用的方式行使權(quán)利和履行其義務(wù)，顯系濫用權(quán)利時，不受法律保護(hù) ” ，俄羅斯規(guī)定“ 公民和法人不得實(shí)施僅以致人損害為目的的行為，也不得以其他形式濫用權(quán)利 ” 。 ”1947 年日本修改民法典時，第一條即規(guī)定： “ 私權(quán)必須遵守公共福祉。 ● 立法背景 遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益，傳統(tǒng)民法稱為遵守公序良俗原則，這是各國民法通行的原則，當(dāng)然也是物權(quán)法的原則。不動產(chǎn)不能 移動， 13 要靠不動產(chǎn)登記簿標(biāo)明四至界限，除登記錯誤需要依法更正的外，不動產(chǎn)登記簿上記載的人就是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。登記之后不動產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立、變動或者消滅才有效。比如買房屋或者買電視，買主什么時候擁有該房屋或者電視的所有權(quán)，以什么方式確定 ?某人因某種原因決定將其所有的房屋與他人共有，以什么方式確定共有權(quán) ?房屋出售什么時候喪失所有權(quán)，以什么方式確定 ?這些都是物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的方式問題，稱為物權(quán)變動。而且，物權(quán)不同于債權(quán)，債權(quán)的權(quán)利義務(wù)發(fā)生在當(dāng)事人之間，遵循自愿原則，具體內(nèi)容是由當(dāng)事人約定 的。根據(jù)這一意見，此條曾經(jīng)表述為： “ 物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定；法律未作規(guī)定的，符合物權(quán)特征的權(quán)利，視為物權(quán)。因此規(guī)定了 “ 其他權(quán)利人 ” 。 ”“ 國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。 《憲法》規(guī)定： “ 國家實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)。物權(quán)法調(diào)整平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，主要是市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此，物權(quán)法將實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)與保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利作為基本原則。改革開放以來，實(shí)行以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。中國特色社會主義物權(quán)制度是由社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度決定的， 與資本主義物權(quán)制度有本質(zhì)區(qū)別。 ● 相關(guān)規(guī)定 8 《民法通則》第 2 條，《擔(dān)保法》第 92條、第 75 條。上述意見各自都有一定的道理。有人認(rèn)為 “ 物權(quán) ” 不容易懂， “ 財產(chǎn)權(quán) ” 容易懂，建議法名改為 “ 財產(chǎn)權(quán)法 ” ，或者改為 “ 財產(chǎn)所有權(quán)法 ” 。債權(quán)是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人作為或者不作為。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，一些原來無法控制且無法利用的物也可以控制和利用了，也就納入了物權(quán)法的調(diào)整范圍，物權(quán) 法規(guī)范的物的范圍也在不斷擴(kuò)大。因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系都適用物權(quán)法。 本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。憲法規(guī)定大政方針，其他法律都必須體現(xiàn)憲法精神，不得與憲法相抵觸。使 “ 有恒產(chǎn)者有恒心 ” 。甲雖然先買，但沒有辦理過戶手續(xù)，乙雖然后買，但已經(jīng)辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)登記簿上的所有人是乙，因此，乙有權(quán)要求甲騰出房子。這與物權(quán)法的作用密切相關(guān)。物權(quán)法主要從民事角度通過明確物的歸屬，權(quán)利人有哪些權(quán)利，他人負(fù)有哪些義務(wù)，侵害物權(quán)的法律責(zé)任等，來體現(xiàn)和維護(hù)我國的基本經(jīng)濟(jì)制度。在修改完善物權(quán)法草案過程中，始終堅持正確的政治方向，堅持物權(quán)法的中國特色，堅持一切從實(shí)際出發(fā)，吸收各方面的合理意見和建議，經(jīng)常委會多次審議，對草案反復(fù)研究修改，形成了提交大會審議的物 3 權(quán)法草案，十屆全國人大五次會議對該草案進(jìn)行了認(rèn)真審議，并于 2020 年 3 月16日通過了《中華人民共和國物權(quán)法》。但這些規(guī)定，今天看來是不夠的。要適應(yīng)改革開放和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的深入發(fā)展，順應(yīng)構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，不僅要有較為完備的財產(chǎn)流通制度，還要有較為完備的財產(chǎn)歸屬和利用制度，否則，人們在社會生活中有關(guān)財產(chǎn)的許多行為就無所適從，審判實(shí) 踐中有關(guān)財產(chǎn)的許多糾紛就無法可依。 ● 條文解讀 法律屬于上層建筑 ，是由經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定并服務(wù)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的。 民法是調(diào)整平等主體之間關(guān)系的法律．是伴隨市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步完備的。物權(quán)法的作用主要體現(xiàn)在兩方面： 1．定分止?fàn)帯＜纂m然沒有辦理過戶手續(xù)，但甲和原房主之間訂立的房屋買賣合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。保障安居樂業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。因此，物權(quán)法必須體現(xiàn)憲法的精神。 ● 條文釋義 本條是關(guān)于物權(quán)法調(diào)整范圍的規(guī)定。需要明確的是，物權(quán)法并不一般性地調(diào)整所有的物的 歸屬和利用的關(guān)系，物權(quán)法只調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財產(chǎn)關(guān)系，也就是本條第一款規(guī)定的 “ 民事 6 關(guān)系 ” 。 精神產(chǎn)品不屬于物權(quán)法的調(diào)整范圍，但在有些情況下，物權(quán)法也涉及這些精神產(chǎn)品，這主要是指，著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)可以作為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的，《物權(quán)法》第 223 條規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財 6產(chǎn)權(quán)可以出質(zhì)作為權(quán)利質(zhì)權(quán)。正因如此，債權(quán)被稱為 “ 對人權(quán) ” 、“ 相對權(quán) ” 。這里要說明的是，財產(chǎn)權(quán)比物權(quán)內(nèi)涵廣，不僅包括物權(quán)，還包括債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)。現(xiàn)行有關(guān)法律、行政法規(guī)在這個問題。 第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。作為反映我國社會主義生產(chǎn)關(guān)系和維護(hù)社會主義經(jīng)濟(jì)制度的物權(quán)法，必須全面、準(zhǔn)確地體現(xiàn)現(xiàn)階段我國社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度，體現(xiàn)黨的十六大提出的 “ 必須毫不動搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ” 這曲個 “ 毫不動搖 ” 的精神。多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，就要相應(yīng)采取市 場經(jīng)濟(jì)體制。 ●‘ 相關(guān)規(guī)定 《憲法》第 6 條、第 7條、第 11 條、第 15 條，《民法通則》第 3條。物權(quán)法有必要明確規(guī)定平等保護(hù)物權(quán)的原則。 ” 公平競爭、平等保護(hù)、優(yōu)勝劣汰是市場經(jīng)濟(jì)的基本法則。 ” 在財產(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權(quán)主體，不論是國家的、集體的物權(quán)，還是私人的物權(quán)，也都應(yīng)當(dāng)給予平等保護(hù)。 ● 相關(guān)規(guī)定 《憲法》第 8 條、第 l】條至第 13 條，《民法通則》第 3 條至第 5條、第 73條至第 75條、第 77 條，《土地管理法》 第 13 條．《公益事業(yè)捐贈法》第 7 條。 ” 之后，在全國人大常委會審議物權(quán)法過程中，有的常委委員提出，物權(quán)法定是本法的一項(xiàng)原則，但依照這一條規(guī)定，哪些權(quán)利可以視為物權(quán)，誰來認(rèn)定 “ 符合物權(quán)性質(zhì) ” 都不夠清楚，建議刪去例外規(guī)定。比如合同是當(dāng)事人之間的協(xié)議，對合同內(nèi)容如何約定原則上由當(dāng)事人決定。第二個方面， 由于物權(quán)是排他的 “ 絕對權(quán) ” 、 “ 對世權(quán) ” ，要求成千上萬的義務(wù)人負(fù)有不作為的義務(wù)，因 14 此必須讓廣大的義務(wù)人清楚地知道誰是權(quán)利人，不應(yīng)該妨礙誰。要獲得一個動產(chǎn)的所有權(quán)，要通過交付。不動產(chǎn)登記簿是公開的，有關(guān)人員都能查閱、復(fù)制，因此，不動產(chǎn)登記簿的公示性是最強(qiáng)的，最能適應(yīng)市場交易安全便捷的需要，能最大限度地滿足保護(hù)權(quán)利人的要求。 ● 條文解讀 物 權(quán)是排他性的支配權(quán)，被稱為 “ 絕對權(quán) ” ，這在一定程度上是與其他權(quán)利如債權(quán)等相對而言的，并不是說物權(quán)是絕對的、不受限制的權(quán)利。 ” 在理論上，這一轉(zhuǎn)變被稱為權(quán)利的社會化，在民事法律上主要表現(xiàn)為對所有權(quán)的限制。 以上所引述的這些規(guī)定都是原則性規(guī)定，與我國物權(quán)法本條的規(guī)定意思基本一致。 二、物權(quán)的行使 法律對權(quán)利人享有的物權(quán)或者權(quán)利人行使權(quán)利有諸多限制，大致可歸為兩個方面： 1．使權(quán)利人喪失權(quán)利或者受到損害： (1)征收征用。這是對所有權(quán)限制的一種情形，各國一般都有規(guī)定。如德國規(guī)定，所有權(quán)人不得禁止他人在排除干涉與所有人無利害關(guān)系的高空和地層 16 中所為的干涉。我國文物法規(guī)定，具有重要?dú)v史、藝術(shù)、科學(xué)價值的文物，除經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)運(yùn)往國外展覽的以外，一律禁止出境。一般法與特別法的區(qū)別在于，就地域來說，一般法適用于一國的全部地域，而特別法適用于局部地域，如民族區(qū)域自治法；就人而論，一般法適用于所有 的人，而特別法適用于特定的人，如兵役法；就時間而論，一般法適用于平時，特別法適用于特別時期，如戒嚴(yán)法；就事而論，一般法適用于一般的事，而特別法適用于特別的事。當(dāng)然，物權(quán)法作為基本法律，對單行法律有關(guān)物權(quán)的制定和適用，有指導(dǎo)和補(bǔ)充作用。本條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。我國土地管理法、擔(dān)保法等法律以及最高人民法院的司法解釋也是采用這種 體例。從實(shí)踐意義上講，不經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動對權(quán)利人和相對人均具有極大的風(fēng)險，對交易的安全非常不利。 ● 條文解讀 不動 產(chǎn)物權(quán)登記，最基本的效力表現(xiàn)為，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。二是本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力；第二，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力 i 第二，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力。 本條第 2款規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。因而，進(jìn)一步需要說明的是，本款只是規(guī)定依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記，至于在國家所有的土地、森林、海域等自然資源上設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，則需要依法登記生效。 ● 相關(guān)規(guī)定 《土地管理法》第 1l 條、第 12條；《城市房地產(chǎn)管理法》第 35條、第 59 條、第 60 條、第 6l條。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；土地登記規(guī)則規(guī)定，縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作；土地管理法實(shí)施條例規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地 f：建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致 L 地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向上地所在地的縣 26 級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記；擔(dān)保法規(guī)定，以無地上定著物的土地使用權(quán)抵 押的，抵押登記部門為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門。擔(dān)保法規(guī)定，以林木抵押的，抵押登記部門為縣級以上林木主管部門。 ● 條文解讀 在立法過程中，不少部門、專家認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)特別是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。 ” ● 相關(guān)規(guī)定 《土地管理法》第 11 條；《城市房地產(chǎn)管理法》第 60 條、第 61 條、第 62條。 第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)： (一 )查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； (二 )就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人； (三 )如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)； (四 )法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。我國臺灣地區(qū)的土地登記規(guī)則也只規(guī)定了登記機(jī)關(guān)審查當(dāng)事人的申請材料的職能。 ● 條文解讀 本條的兩款規(guī)定，既沒有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權(quán)法要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。 ● 條文主旨 本條是關(guān)于登記機(jī)構(gòu)禁止從事的行為的規(guī)定。 ● 條文解讀 本法第 9條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。 ● 條文主旨 本條是關(guān)于合同效力和物權(quán)效力區(qū)分的規(guī)定。第三，有利于保護(hù)無過錯一方當(dāng)事人。合同法還規(guī)定了導(dǎo)致合同無效的各種情形．在這些情形中，并沒有不動產(chǎn)物權(quán)未依法登記的規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于適用 (中華人民共和國合同法、若干問題的解釋》規(guī)定，依照《合同法》第 44 條第 2 款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或 者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記 等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理髓記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。登記是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動的公 示的方法。 ● 條文解讀 前文已述不動產(chǎn)登記簿的幾個特征。本條第一款的規(guī)定，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，即在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時，推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利，其權(quán)利的內(nèi)容也以不動產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，如果沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同