【正文】 。方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收益的2~5%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。其中經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目效益的影響較大，是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入在不利影響下，項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說(shuō)明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%19%41維修、管理、物料消耗等合計(jì)50%68%150注：上述指標(biāo)為整個(gè)酒店運(yùn)作所需成本，包括維持酒店客房、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)所需費(fèi)用。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)10—20年。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來(lái)計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。該酒店樓高11層。整體來(lái)看，安徽XX大酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。機(jī)會(huì)（O）WTO、CEPA帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；大通路改造、電氣化復(fù)線鐵路開(kāi)工、進(jìn)一步緩解交通壓力，樓市能量得以釋放；卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。距阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。 安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是整合原安徽省太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（1995年被批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)）和太和縣工業(yè)園區(qū)（全省重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)），經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為商全國(guó)界及海外投資者所垂青。安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)安徽XX大酒店安徽XX置業(yè)投資有限公司《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)》《阜陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向20062007》《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》1999《國(guó)家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《阜陽(yáng)市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》《阜陽(yáng)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》2008《阜陽(yáng)市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。阜陽(yáng)市太和安徽XX大酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體11層，總建筑面積：30297㎡（不包括地下車庫(kù)），配套面積：㎡，客房面積：㎡，主體占地面積7000平方米。尤其是近幾年來(lái)，安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。整合后規(guī)劃面積 平方公里，截止目前已開(kāi)發(fā)面積 平方公 里，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、紡織服裝產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品深加工園、生物工程產(chǎn)業(yè)園、新型材料產(chǎn)業(yè)園、木業(yè)產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及特色產(chǎn)業(yè)園。 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。 交通狀況：安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是阜陽(yáng)市西北部的重要交通樞紐，公路、鐵路運(yùn)輸條件十分便利。伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，太和目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)四星級(jí)酒店尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。威脅（T）投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。：太和作為阜陽(yáng)重要的衛(wèi)星城，一直以來(lái)在阜陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。安徽XX大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店?？紤]到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)四星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營(yíng)所需成本一般占總成本的30%—40%；從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需成本遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，能源費(fèi)用高出行業(yè)平均水平10個(gè)百分點(diǎn)，人員工資高出4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用高出4個(gè)百分點(diǎn)，使總成本率達(dá)到68%，因此項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，利潤(rùn)空間狹?。蝗绾慰刂凭频杲?jīng)營(yíng)運(yùn)作成本已成為本項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時(shí)，必須嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會(huì)對(duì)酒店的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大影響。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表6：《敏感性分析表》。方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的2~5%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20092010年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的■ 酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20112012年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目是可行的！？樹(shù)立安徽太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂(lè)部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別；（3）將購(gòu)房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu)買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率；（4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（二）類別ABC