【正文】 、促進(jìn)xx市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，具有極其重要的作用。土地征用費(fèi)5641萬(wàn)元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)3922萬(wàn)元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用15459萬(wàn)元（其中：新增建設(shè)用地費(fèi)用3761萬(wàn)元；耕地占用稅4140萬(wàn)元；防洪保安基金107萬(wàn)元；農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi)1791萬(wàn)元、森林植被費(fèi)21萬(wàn)元、土地有償使用費(fèi)4028萬(wàn)元、耕地開(kāi)墾費(fèi)1611萬(wàn)元）、預(yù)備費(fèi)1328萬(wàn)元、建設(shè)期利息1228萬(wàn)元。只有抓機(jī)遇，奮力突圍，才是唯一的出路。(2)合理開(kāi)發(fā)土地是城市發(fā)展的必然要求，也是建設(shè)小康社會(huì)的迫切任務(wù)。 范圍：本次研究對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部建設(shè)條件、總體方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。但政府背景決定其仍具有濃厚的政府色彩，公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員等主要領(lǐng)導(dǎo)與管理人員均由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)委派。(6)某開(kāi)發(fā)區(qū)土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是建設(shè)新型園區(qū)經(jīng)濟(jì)的需要。(3)土地開(kāi)發(fā)整理可以為城市建設(shè)輸送更多的城市居民。近年來(lái)，某公司實(shí)施片區(qū)帶動(dòng)戰(zhàn)略和開(kāi)放發(fā)展戰(zhàn)略，完善法人治理和責(zé)任管理，以市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制行使城建國(guó)有資產(chǎn)投資主體的職能，運(yùn)營(yíng)城建國(guó)有資本，開(kāi)辟城建融資渠道，承擔(dān)開(kāi)發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)等建設(shè)項(xiàng)目，履行xx市政府在**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投、融資平臺(tái)職責(zé)。公司對(duì)加快某開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)步伐起到十分重要的作用，同時(shí)對(duì)園內(nèi)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展也具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。10年來(lái)，xx**經(jīng)濟(jì)建設(shè)的成就是催人奮進(jìn)的，人們生活水平的提升是實(shí)實(shí)在在的，社會(huì)的發(fā)展是蓬勃向上的。xx經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須奮力“西部突破”。項(xiàng)目用地規(guī)劃性質(zhì)為工業(yè)用地和商業(yè)用地。還貸主要通過(guò)土地開(kāi)發(fā)籌集資金。從經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分，xx屬于中國(guó)經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域結(jié)合部，是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中、西部轉(zhuǎn)移的黃金地段。xx，位于省西北部，洞庭湖西岸，史稱“川黔咽喉，云貴門戶”。　　xx市是省十一五規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的”3+5城市群”，**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被納入長(zhǎng)株潭大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃范圍?！　?*經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的道路體系日益完善，以xx大道、**大道、乾明路、龍?zhí)堵贰⑸凭砺?、海德路等道路為?jīng)，以崇德路、蓮池路、桃林路、有德路和青山街等道路為緯，形成“八縱七橫”的棋盤格局。園區(qū)內(nèi)巖土特征按時(shí)代由新至老分述如下(1)第四系人工填土(Qml)零星分布在中方填鎮(zhèn)政府所在地，為近期人類工程活動(dòng)產(chǎn)物，松散至稍密，稍濕、硬塑，～2m。主要為第四系孔隙水和基巖風(fēng)化裂隙水?！? xx交通方便快捷，是全國(guó)60個(gè)交通樞紐城市之一，是全國(guó)較少同時(shí)擁有鐵路、航空、水運(yùn)和高速公路立體交通體系的內(nèi)陸城市。改革開(kāi)放以來(lái)，xx城市化水平有了很大提高，中小城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，城鎮(zhèn)人口和非農(nóng)業(yè)人口迅速增加，城區(qū)人口從2000年的32萬(wàn)人增加到2009年40萬(wàn)人，由此可見(jiàn)，無(wú)論從農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，還是城市化進(jìn)程的加速，與城市化相關(guān)的重要資源——土地已越來(lái)越成為各級(jí)政府及投資主體關(guān)注的焦點(diǎn)。某投資開(kāi)發(fā)有限公司是國(guó)有法人獨(dú)資企業(yè)，投資方為xx**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)管委會(huì)。(1)土地開(kāi)發(fā)整理是城市化建設(shè)的必要保障土地開(kāi)發(fā)整理是指土地利用總體規(guī)劃或城鎮(zhèn)體系規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等措施，對(duì)土地利用狀況重新進(jìn)行布局安排、結(jié)構(gòu)調(diào)整，既開(kāi)發(fā)利用又治理保護(hù)，從而提高土地利用率和土地質(zhì)量，增加耕地，改善生產(chǎn)和生活條件及生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。(2)士地開(kāi)發(fā)整理對(duì)城市外圍建設(shè)朝著規(guī)范化、合理化方向發(fā)展起者積極的促進(jìn)作用。通過(guò)土地開(kāi)發(fā)整理，走農(nóng)田標(biāo)準(zhǔn)化，灌溉、道路網(wǎng)絡(luò)化，林帶田園化，既有利于農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)，農(nóng)業(yè)新技術(shù)的推廣和普及，又有利于提高農(nóng)村的勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，有效地增強(qiáng)抗自然風(fēng)險(xiǎn)的能力，為農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件也使農(nóng)村勞動(dòng)力退出第一產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)成為可能。這就要求我們必須轉(zhuǎn)變土地得用方式，走集約、利用、內(nèi)涵挖潛的路子，在智謀擴(kuò)大城市外延用地的同時(shí)，通過(guò)土地整理，積極盤活存量土地加強(qiáng)舊城區(qū)、舊街道的改造充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，科學(xué)規(guī)劃，合理布局；要根據(jù)城鎮(zhèn)用地現(xiàn)狀及人口規(guī)模進(jìn)行城市定級(jí)，科學(xué)預(yù)測(cè)城市的規(guī)劃期人口規(guī)模和極限人口規(guī)模，通過(guò)對(duì)城市建設(shè)規(guī)模的控制來(lái)調(diào)整城市建設(shè)用地，從而化解城市建設(shè)中的土地供求矛盾。搭建更大的發(fā)展平臺(tái)，拓展更大的發(fā)展空間，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚和經(jīng)濟(jì)騰飛。如何進(jìn)一步吸引外來(lái)資金投資，已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要工作。因此建設(shè)某開(kāi)發(fā)區(qū)土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目十分必要的。1997年6月，省人民政府常務(wù)會(huì)議正式將**開(kāi)發(fā)區(qū)列入全省6大重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)。　?。?005——）　　2005年6月15日，時(shí)任市委書(shū)記程海波帶領(lǐng)四大家主要領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人在**召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)議，共商**開(kāi)發(fā)區(qū)可持續(xù)發(fā)展大計(jì)。%。**開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀　　**的工業(yè)基礎(chǔ)正做大做強(qiáng)?！　?*的生產(chǎn)生活配套正逐步完善?！　?*開(kāi)發(fā)區(qū)將建設(shè)成為投資密集、效益密集的工業(yè)航母。**的發(fā)展定位是“工業(yè)新城、城市新區(qū)”。：土地分類情況表單位：公頃。對(duì)空氣環(huán)境可能的影響。2)含有害物質(zhì)的建筑材料堆放點(diǎn)要遠(yuǎn)離水源地，并用防雨材料遮蓋，工程廢料要及時(shí)運(yùn)走。采取路拌方式時(shí)必須選用帶有密閉罩的路拌機(jī)。期間在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一要求的基礎(chǔ)上，經(jīng)周密安排，各項(xiàng)準(zhǔn)備、工程施工可適度交叉進(jìn)行，以確保工程建設(shè)的順利進(jìn)行和按期竣工，交付使用。行政管理由管委會(huì)“一個(gè)窗口”行使市級(jí)審批管理職權(quán)。屬市本級(jí)所有的一律免收；屬國(guó)家和省所有的，由園區(qū)管委會(huì)代收，并在規(guī)定的幅度內(nèi)從低收?。粚賴?guó)家、省、市共享的各種費(fèi)用，由園區(qū)管委會(huì)收取，按規(guī)定需上繳中央和省的部分，在規(guī)定的幅度內(nèi)從低收取，市本級(jí)所得全額返還。5年以后，市政府繼續(xù)實(shí)行財(cái)政支持政策。投資估算只考慮了農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)(征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償?shù)热?xiàng)費(fèi)用)和房屋拆遷費(fèi)。(1)項(xiàng)目總投資與投資方式：該項(xiàng)目總投資31928萬(wàn)元，分2年投資， 2010年、2011年分別向銀行貸款10000萬(wàn)元。④有關(guān)人員的工資及保險(xiǎn)費(fèi)：按照2008年xx市社會(huì)人員年平均工資及福利費(fèi)按20000元計(jì)算，定員25人,每年為50萬(wàn)元。表一 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注1總投資萬(wàn)元31928建設(shè)投資萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元12282銷售土地收入總額萬(wàn)元3總成本費(fèi)用萬(wàn)元4營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元5利潤(rùn)總額萬(wàn)元6所得稅萬(wàn)元91227稅后利潤(rùn)萬(wàn)元8盈利能力指標(biāo)投資利潤(rùn)率。十一、土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策包括收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)是指土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的方式推向市場(chǎng)的過(guò)程中，由于各種不確定性因素帶來(lái)的出讓風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)既是一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，也是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。三是嘗試對(duì)土地進(jìn)行合理經(jīng)營(yíng)，獲得相應(yīng)經(jīng)營(yíng)收入。，提高經(jīng)營(yíng)水平一是制定科學(xué)的土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合土地儲(chǔ)備庫(kù)的建設(shè)，將盈利率高的儲(chǔ)備土地和可能不盈利甚至需要政府補(bǔ)貼的儲(chǔ)備土地分類管理，分別審核；二是對(duì)每一宗收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊，必須充分掌握第一手資料，扎實(shí)細(xì)致地做好基礎(chǔ)工作，在進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)，一定要搞清楚所收購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)利狀況，注意土地是否已經(jīng)被抵押或者被法院查封過(guò)，特別在收購(gòu)破產(chǎn)或困難企業(yè)土地時(shí)，一定要查清楚企業(yè)所占土地的權(quán)利狀況，企業(yè)的債務(wù)關(guān)系等等；三是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)按收益最大、風(fēng)險(xiǎn)最低的原則，優(yōu)化土地儲(chǔ)備的時(shí)間、數(shù)量和質(zhì)量，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和儲(chǔ)備的對(duì)象進(jìn)行投資，同時(shí)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)把儲(chǔ)備土地推向市場(chǎng)；四是增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力，從而減少盲目性，減少工作差誤，做到收購(gòu)前做好收購(gòu)方案，出讓前做好收益預(yù)測(cè)；五是加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的利用力度，增加儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)收入。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。土地儲(chǔ)備后期風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要源于以下幾個(gè)方面：一是出讓土地與市場(chǎng)需求不對(duì)稱，即出讓的土地并不是開(kāi)發(fā)商想要的；二是出讓方?jīng)]有合理控制出讓的節(jié)奏，把握難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，在確定出讓方式時(shí)，將本來(lái)應(yīng)采取掛牌方式的土地通過(guò)其他方式進(jìn)行出讓，將直接導(dǎo)致土地“流拍”。開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：因收購(gòu)地塊復(fù)雜的地理結(jié)構(gòu)和不合理的地下結(jié)構(gòu)會(huì)極大地增加開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致“生地”開(kāi)發(fā)為“毛地”的成本過(guò)高，與低廉的收購(gòu)價(jià)格相比形成土地收益倒掛，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，土地儲(chǔ)備收益減少。表二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)1基本方案2252862投資變化增加10%1433673收入變化減少10%154087(8)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22%，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5826萬(wàn)元，遠(yuǎn)大于0，償還能力較強(qiáng)。包括征地拆遷入員工作經(jīng)費(fèi)、拆遷村民的過(guò)渡安置費(fèi)等。本次工業(yè)用地為1343畝，分5年轉(zhuǎn)讓完畢，預(yù)計(jì)從2011年起以每畝轉(zhuǎn)讓增價(jià)1015％，因此，2011年轉(zhuǎn)讓價(jià)按28萬(wàn)元/畝，2015年按41萬(wàn)元/畝是合理的。投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)金額（萬(wàn)元）比例一工程建設(shè)費(fèi)用　　　4028％1土方挖方(含運(yùn)輸)m31011671212142石方挖方（含運(yùn)輸）m36517432516293土方填方m399574654984石方填方m31056923687二征地拆遷費(fèi)　　　25022％l土地征用費(fèi)畝13435641　　2報(bào)批費(fèi)用畝　134315459　　3拆遷補(bǔ)償m265372600元/m23922　三工程建設(shè)其他費(fèi)　　　3221％1咨詢、勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi)　　%1532監(jiān)理費(fèi)　　%483建設(shè)方管理費(fèi)等　　%121四預(yù)備費(fèi)　5%　1328 ％五建設(shè)期貸款利息　　?。?228 ％合 計(jì)　　　31928100％注：一、土石方工程：根據(jù)國(guó)家預(yù)算，結(jié)合本地工程價(jià)格為實(shí)際，土挖方按12元/m3，填方按5元/ m3，石方挖方按25 元/m3，；二、土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：，因此，土地征用費(fèi)：1343畝＝三、土地報(bào)批費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：l、，森林植被恢復(fù)費(fèi)4000元/畝，；①新增建設(shè)用地費(fèi)：* 3761萬(wàn)元②*900畝 4140萬(wàn)元④耕地開(kāi)墾費(fèi)：*1343畝 1611萬(wàn)元⑤土地有償使用費(fèi)3萬(wàn)元/畝*1343畝 4028萬(wàn)元⑥防洪保安基金：800元/畝*1343畝 107萬(wàn)元⑦森林植被恢復(fù)費(fèi)：4000元/畝* 21萬(wàn)元⑧*1343畝 1791萬(wàn)元小計(jì) 15459萬(wàn)元 總投資為31928萬(wàn)元，其資金籌措渠道為：銀行貸款20000萬(wàn)元，自籌資金11928萬(wàn)元。園區(qū)稅務(wù)部門要規(guī)范和簡(jiǎn)化減負(fù)稅審批程序，幫助企業(yè)用足用活用好有關(guān)優(yōu)惠政策。**開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行土地優(yōu)惠政策，降低企業(yè)入園成本。**開(kāi)發(fā)區(qū)土地平整開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行封閉式管理 按照“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作’’的模式管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃管理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資環(huán)境、園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)管等。xx**開(kāi)