【正文】 (5)空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。 (7)外圍值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。 (4)業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。 (2)綜合管理部經(jīng)理 名，要求具有多年豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 (5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。 (7)協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。 (10)負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。 (2)與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。 (7)協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。 (7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。 三、三個(gè)重點(diǎn) 、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。 為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。 電子文檔：GLFA003 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。 追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。 (4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。 (12)配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。 (7)負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。 (2)建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。 (2)清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。 (4)主管 名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。 (2)工程管理部經(jīng)理 名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。 (3)出納員 名。 高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。 大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。 ：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等項(xiàng)內(nèi)容。 (略)。 ，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 。 ，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。 ，審批各部門辦公用品的購置。 。 。 、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。 。 、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。 十三、維修工崗位職責(zé) 《機(jī)電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 。 、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。 、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。 。 、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。 十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) 、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。 。 (5)《二次裝修管理規(guī)定》。 (1)物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。 (9)工程技術(shù)員崗位職責(zé)。 (17)財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。 (5)《物業(yè)管理工作廉潔制度》。 (13)《維修回訪制度》。 (21)《業(yè)戶入住工作程序》。 (29)《消防應(yīng)急處理工作程序》。 (5)《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。 (2)分類排序。 電子文檔：GLFA011 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。 (7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。建立事故應(yīng)急處理方案。 (2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。 (3)安全管理員24小時(shí)值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。 (6)發(fā)生緊急事故時(shí)，按緊急處理措施程序進(jìn)行。 (2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。 (4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。 (4)在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。 (6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。 (4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。 (2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。 (1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動(dòng)。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。 (2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (4)裝訂精美。 (7)《部門員工崗位月工作考核表》。 (31)《清潔管理工作程序》。 (23)《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。 (15)《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》。 (7)《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》。 (19)財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)。 (11)弱電技工崗位職責(zé)。 (3)物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。 (7)《裝修人員管理規(guī)定》。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。 ，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。啟用會(huì)計(jì)賬簿時(shí)，應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。 。 。 、法規(guī)，做到依法辦事。 、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。 、校對(duì)及傳真工作。 ，防止發(fā)生安全事故。 。 ，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。 ，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。 、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收及其配套設(shè)施完善工作。 。 、入住、裝修手續(xù)。 、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。 。 。 。 二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 內(nèi)容見下表。 。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。 四、安全管理部 大專(或同等學(xué)歷)，熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。 電子文檔：GLFA005 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學(xué)本科以上學(xué)歷,持有物業(yè)管理上崗證,具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 (4)強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。 (6)大堂值班由 名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。 (3)員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為 ，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。 (1)由1名綜合管理部經(jīng)理和 名員工組成。 (4)征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。 (9)負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。 (1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。 (6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。 本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。 四、四項(xiàng)措施 ，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到 物業(yè)的管理上。 “省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。 結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，全心全意為業(yè)戶服務(wù)。 人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。 二、二項(xiàng)承諾 “市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最小程度。 電子文檔：GLFA004 擬采用的管理模式 一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 (5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。 (5)負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。 (13)總經(jīng)理指派的其他工作。