【正文】 建筑的杰作，對*****乃至明清歷史的研究頗有價值，如今已分別被列入省、縣級保護文物。水果主要品種為荔枝、龍眼、香焦、菠蘿、西瓜、菠蘿蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、楊桃等各類品種。水資源豐富，除了雨量充沛，年平均降水量1953毫米外，境內(nèi)河流不少，流域面積在100平方公里以上的河流有9條，是“三高一優(yōu)”農(nóng)業(yè)開發(fā)的寶地。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13751元，農(nóng)村居民人均純收入4744元，%%。%，投資、消費成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。從全國來看，北京是中國政治中心，上海是全國經(jīng)濟中心，而中國度假休閑中心非海南莫屬。這為本項目生態(tài)旅游的開發(fā)和各方面的開展奠定了深厚的基礎(chǔ)。四、項目簡介本項目位于定安縣安麗湖風景名勝區(qū)，規(guī)劃用地4040畝，其中用于與農(nóng)場進行分成合作開發(fā)的商業(yè)用地為1475畝，另外2565畝地向農(nóng)場進行租賃開發(fā)。項目規(guī)劃了休閑度假居住區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林活動區(qū)四塊。從某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)來看本項目挖掘、反映了*****的休閑旅游特色，既符合國情、省情，又具有地方特色。也正源于此，亞洲論壇會址永駐海南，世界小姐選舉指定海南。增長23%，%%，%、。高校畢業(yè)生初次就業(yè)率86%，%，基本實現(xiàn)零就業(yè)家庭動態(tài)為零的目標，%以內(nèi)。加強保障性住房建設(shè)，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。*****縣自然資源*****縣轄有定城、雷鳴、龍門、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹10個鎮(zhèn)，3個國營農(nóng)場。熱帶經(jīng)濟作物有橡膠、檳榔、胡椒?！咀魑镔Y源】*****縣素有“檳榔之鄉(xiāng)”美稱，且還呈迅猛增長趨勢。農(nóng)民人均純收入3336元，%。基本完成了塔嶺新區(qū)行政大樓、宣傳文化中心大樓、就業(yè)大廈、法院審判大樓、檢察院辦公大樓、人武部新辦公區(qū)等大項目建設(shè)，啟動了老城區(qū)10條道路改造、文體廣場、文化公園項目及潭欖河休閑帶項目建設(shè)。以旅游開放新政策和北京舉辦2008年奧運會為契機，精心策劃系列旅游促銷活動，對吃、住、行、游、購、娛等旅游要素實施國際化改造，提升現(xiàn)有*****高爾夫球場規(guī)模檔次，啟動新的高爾夫球場和1～2家五星級酒店、會所建設(shè)，開拓國際國內(nèi)高端旅游市場，發(fā)展高爾夫休閑旅游經(jīng)濟。積極采取措施融入瓊北湛江旅游經(jīng)濟圈，推進旅游市場全面開放。擬投資額在10億元上的項目有*****幸福城項目擬投資60億元、丁湖路海南文化博覽園項目擬投資63億元、北京天行九州集團南部百里百村、母瑞山紅色旅游資源開發(fā)項目計劃投資100億元、南山集團龍門鎮(zhèn)項目、昌茂集團“十里長廊”項目等。百企千億下海南: 海南島重回房地產(chǎn)市場巔峰時代（1）北起?？谀现寥齺喌暮Ｄ蠔|海岸，正在開發(fā)休閑房地產(chǎn)項目的海岸線超過120公里長，這些項目總投資額超過1000億元。以三亞為代表的海南休閑房產(chǎn)以其天然的稀缺性和長遠的增長潛力成為優(yōu)選的財富工具休閑地產(chǎn)具有極大的投資、保值價值，海南島濱海物業(yè)在經(jīng)濟危機中一枝獨秀，經(jīng)濟危機后，價格仍保持上漲趨勢，目前海南島的休閑度假地產(chǎn)仍是中國房地產(chǎn)市場中的價值洼地，發(fā)展?jié)摿薮?。富人群體對房地產(chǎn)投資偏好的提升源于其在房地產(chǎn)投資中的高回報率 ，海南島的雙重稀缺資源對富人群體具有很強的吸引力二、休閑度假地產(chǎn)的內(nèi)涵分析內(nèi)涵：休閑地產(chǎn)作為休閑產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩大黃金產(chǎn)業(yè)交織而成的產(chǎn)業(yè)類型，簡單地說就是為休閑活動服務(wù)的地產(chǎn)。全市現(xiàn)有五星級和準五星級11家，四星級和準四星級29家。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。這是繼酒泉、西昌、太原三大內(nèi)陸發(fā)射場后，中國建設(shè)的首個濱海發(fā)射基地。這一類城市的旅游地產(chǎn)和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。七、海南休閑度假地產(chǎn)發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)海南國際旅游島建設(shè)帶來的機遇（1）國際旅游島前奏：建省20年歷程，發(fā)展定位從“一省兩地”到國際旅游島，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從工業(yè)為主到旅游業(yè)為支柱；全面開展基建和資本市場建設(shè)（2）國際旅游島時代：2010年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，發(fā)展重心從工業(yè)轉(zhuǎn)到旅游業(yè)，且得到中央政策、資金雙重支持。土地政策推進城鄉(xiāng)土地一體化管理，科學選劃發(fā)展海洋經(jīng)濟集約用海區(qū)域，引導海洋產(chǎn)業(yè)相對集聚發(fā)展。海南還可以與香港大力發(fā)展”一程多站”的旅游模式，甚至將整個東南亞串連起來，使彼此的旅游資源形成互補，海南作為未來的區(qū)域旅游樞紐的地位指日可待。候鳥型社區(qū)作為獨立于當?shù)厣鐣摹帮w地”，遠離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。為了避免惡性競爭，灣區(qū)開發(fā)要豐富產(chǎn)品譜系走綜合性發(fā)展戰(zhàn)略。（3）目前的灣區(qū)開發(fā)在空間上呈現(xiàn)出平行于海岸線的高強度帶狀開發(fā)，對縱深二線地產(chǎn)的開發(fā)利用不夠。海南當?shù)匚幕即緲?，對旅游和發(fā)展都有很強的促進作用。在規(guī)劃范圍內(nèi)，預留未來市政發(fā)展用地，特別是要預留現(xiàn)代城市功能必須的體育場館和文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生、水處理等設(shè)施用地。又在07至08年期間完成了*****縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等21個規(guī)劃?！昂蠡▓@”將旅游地產(chǎn)集中布局在“一湖一城四帶”(*****周邊，縣城范圍和十里長廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等4個休閑帶)，計劃打造成“吃住行娛購”的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。該項目由海南昌茂企業(yè)集團有限公司和海南中潤投資有限公司聯(lián)手開發(fā)?？紤]到項目目前的交通出行狀況，開發(fā)商將在一定時間內(nèi)為項目提供免費的巴士車往返?？诤晚椖康刂贰｝堥T鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。白塘湖景區(qū)作為迎賓區(qū)，其主題為：智者樂水。另外，度假區(qū)內(nèi)還設(shè)置了旅游步道網(wǎng)絡(luò)，一路移步換景，讓穿行期間的人們享受心曠神怡的徒步游覽快樂。三、*****度假居住地產(chǎn)前景分析*****介紹*****位于*****縣城東北20公里。水面云影浮游。幾年來，*****開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)工程及旅游設(shè)施進展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設(shè)的同時，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場等旅游設(shè)施相繼建成。它源自天然極致的身心修繕之道，筑就天、地、人合一的養(yǎng)生智慧。 　　藥膳養(yǎng)生 神農(nóng)百草園：本著對養(yǎng)生環(huán)境的全面理解與細致安排，*****1號在園區(qū)重要的景觀軸線上，規(guī)劃了中醫(yī)藥材特色景觀帶——“百草園”。由文筆峰道較文化苑和道家文化體驗區(qū)組成。是集中展示海南本土歷史和文化的景區(qū)。加強林區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快發(fā)展森林生態(tài)旅游。因此：l 依托山、湖、林等生態(tài)資源，打造生態(tài)休閑（滿足避寒、療養(yǎng)功能）度假村第六章 某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析一、休閑旅游度假客戶分析根據(jù)休閑旅游度假市場的客戶性質(zhì)，可以分為以下兩大類：私人休閑旅游度假類人均GDP水平是確定消費層級的基礎(chǔ)。即使是千分之一比例的頂級富豪，該階層的購買力也是一個天文數(shù)字。在所有居民中，出游時間在1天以上的以中高收入居民為主。人均GDP達到3000美元時，度假需求才會普遍產(chǎn)生。度假游客要求度假地有文化、主題、豐富的內(nèi)涵游客類型居住方式度假時間群體特征出游方式短期（1—2天）入住酒店周末當?shù)乜蛻魹橹?，近程旅游，多為利用雙休日的時間休閑放松乘車或自駕車中期（3—7天）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋節(jié)假日以度假區(qū)周邊地區(qū)客戶為主，利用黃金周等長假的時間乘車或自駕車長期（7天以上）購買或租賃產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式度假屋帶薪長假或時間較長的自由假期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度假建筑物的購買者，按自身需要不定期度假自駕車為主公務(wù)消費類公務(wù)旅游近年在我國取得了長足的發(fā)展，在一些旅游業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，公務(wù)旅游已顯現(xiàn)出旺盛的生命力，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，逐步成為重要的旅游產(chǎn)業(yè)形態(tài)，并為地方社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著越來越顯著的作用。另一方面，兩者在需求方面也存在差異。企業(yè)自行組織或委托度假區(qū)組織政務(wù)會議租賃度假屋定期或不定期以度假區(qū)周邊地區(qū)及外省客戶為主，多為度建筑的購買者，按自身需要不定期度假委托度假區(qū)組織二、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目客戶分析某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目的開發(fā)具有豐富的自然資源和歷史人文背景，可利用的旅游資源很多，對外交通也比較便利，景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)保持良好狀態(tài)。他們對旅游度假產(chǎn)品的要求也較高，希望得到的是增值性的服務(wù)，這類客戶是本項目客戶的主要來源。從旅游動機和出游目的看（1）近期目標定位近程觀光旅游、休閑旅游及節(jié)慶旅游等類型的客源市場。7＇至110176。項目距離海南東線高速公路居丁（龍湖鎮(zhèn)區(qū)）出入口處僅8公里，距*****縣城約16公里，距?？诿捞m機場約44公里，距海口約47公里，距瓊海市約43公里。對外交通方便，附近有海南東線高速公路連接?？谌齺喓铜偤＃唬?）*****湖區(qū)及周邊擁有豐富的自然和歷史文化旅游資源。保護性開發(fā)原則要使旅游資源可持續(xù)利用，就必須加強對旅游資源的保護。處理好軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)與環(huán)境保護的關(guān)系濱湖地區(qū)的水體水質(zhì)對濱湖地區(qū)開發(fā)具有舉足輕重的影響，世界上許多成功經(jīng)驗表明，濱湖地區(qū)開發(fā)一般都先從治理水體著手，水體治好了，市場上的開發(fā)源、投資者自會前來開發(fā)。為此，在本項目總體規(guī)劃布局中應(yīng)堅持“以資源為依托，市場為導向，生態(tài)為主體”，結(jié)合國際旅游島建設(shè)總體目標，使規(guī)劃能夠利用*****特有的資源優(yōu)勢，整合山、湖特色旅游資源，以“生態(tài)度假，觀光休閑”作為本項目的主體形象。優(yōu)先建設(shè)重點景區(qū)、景點，重點開發(fā)優(yōu)勢資源和特色產(chǎn)品，靜景展示與動景參與相結(jié)合，依據(jù)資源空間分布規(guī)律和表現(xiàn)形式，形成以自然湖泊與生態(tài)休閑旅游開發(fā)為主軸線，形成休閑度假區(qū)、養(yǎng)生理療區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和山林活動區(qū)四個形象突出、功能獨立，但又相互聯(lián)系的四個主體區(qū)域。一方面，集中布局帶來的景觀類型多樣性可以吸引游客停留更長時間以增加旅游區(qū)的經(jīng)濟收入；另一方面，它還有利于環(huán)境保護，對污染物進行集中處理和連續(xù)控制，使敏感區(qū)域得到有效的保護。度假區(qū)的生態(tài)包括自然生態(tài)與文化生態(tài)，度假區(qū)生態(tài)保護是要盡可能保護度假區(qū)內(nèi)外的原生態(tài)環(huán)境，保護動植物的多樣化和文化的多樣性。五、某某休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目開發(fā)目標力爭把軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園開發(fā)項目建成以休閑度假為重點，融休閑度假、運動娛樂、生態(tài)環(huán)保、農(nóng)業(yè)觀光于一體，參與性強、品位高雅、能為地方生態(tài)環(huán)境保護和社會經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的生態(tài)旅游休閑度假項目。資源得到妥善保護，開發(fā)才能得到收益；開發(fā)取得收益，反過來可促進保護工作。旅游資源開發(fā)作為一項經(jīng)濟活動，只有按照旅游經(jīng)濟活動的規(guī)律進行，才有可能獲得成功。*****濕地景觀與森林景觀相互襯托，濕地景觀類型多樣，格局優(yōu)美而富于變化。31＇至19176。（2）中、遠期目標定位逐步擴大到生態(tài)、文化、度假、公務(wù)、商務(wù)、會議、體育及其它專項客源市場。（3）第三類客戶是關(guān)于政府會議、學術(shù)會議等方面的會務(wù)人員，也包括一些頂級活動的主辦方。因此，本項目的目標客戶定位可按以下五個層面來進行細分：從客戶消費水平來看（1）第一類客戶是都市高端消費階層諸如國際政要、影視明星、企業(yè)高管、富豪等，消費能力很強，追求高品質(zhì)生活，私密性要求高。許多奔波于各地的商務(wù)人士，工作中的壓力非常大，如果能從日常安排中抽出點時間放松一下，可以算是最大的享受。（1）公務(wù)休閑旅游類公務(wù)休閑旅游包括一系列不同的類型，有的是由商貿(mào)人員結(jié)合貿(mào)易特點，根據(jù)業(yè)務(wù)活動情況自行辦理食宿和游覽；有的是由業(yè)務(wù)接待方安排洽談和旅游活動；還有的是委托旅行社綜合安排服務(wù)。度假需求的產(chǎn)生意味著產(chǎn)生了一類新的市場需求，這類需求的滿足必須由市場提供一套新的產(chǎn)品供給來解決。類型消費特征出游時間需求特征出游方式群體構(gòu)成自駕游經(jīng)濟實惠型占絕大多數(shù)，主要消費項目為門票、住宿和用餐節(jié)假日或周末，頻率較高居住城市周邊的景區(qū)，或長途越野，或駕車控險旅游以親朋好友結(jié)伴同行的家庭自助旅游為主包括白領(lǐng)、教師、商人、自由職業(yè)者等，多以20至40歲的中青年旅游者為主戶外運動休閑所有費用均采用AA制節(jié)假日或周末山地：以郊游、自行車游、登山游、漂流等為主要內(nèi)容；水域：以帆船、帆板、潛水、沖浪、賽艇等為主要內(nèi)容；飛行：以高空跳傘、滑翔傘、私人飛機駕駛等為主要內(nèi)容網(wǎng)絡(luò)化召集或朋友結(jié)伴出行，無導游安排以20 到40 歲、收入在3 000 元以上的人群、學歷較高的人群為主生態(tài)休閑觀光與休閑相結(jié)合，停留時間較長長假以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，如自然山水、森林等組團或自助偏好自然山水、養(yǎng)生休閑的人群鄉(xiāng)村休閑消費不高，旅游加觀光周末或節(jié)假日觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家樂等自駕車城市人口中的有車族（2）私人休閑度假類休閑度假在中國是個新事物，一種新的社會生活方式。中高收入階層需求引導下的旅游產(chǎn)品的變化，正在帶動整個旅游產(chǎn)業(yè)進入升級更新的新時期，這一時期的主要特征就是旅游的休閑化提升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到2006年底，人均GDP已經(jīng)超過2000美元。在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、不占用耕地特別是基本農(nóng)田、有效保護森林和生態(tài)環(huán)境。用地是整個景區(qū)中緊臨*****的地塊。由花卉體育主題公園和花卉體驗區(qū)兩部分組成組成。案例二 【海南文化博覽園】（1）投資方：海南發(fā)現(xiàn)者投資有限公司（2）用地情況，%，％，景區(qū)、％，道路、％，％。其特征有：地中海風情園林：取自地中海環(huán)境精髓的園林規(guī)劃，通過景觀主軸、次軸和環(huán)線規(guī)劃塑造出不同韻味的園林小品；極盡展示的水景空間與*****彼此呼應(yīng)；并結(jié)合地形特征，設(shè)計出起伏有致的休閑棧道；不同主題的大小廣場，演繹著藝術(shù)地中海的浪漫與風情。（2）適合開發(fā)度假居住開發(fā)區(qū)根據(jù)對富人群體資源偏好的分析：國際富人群體度假資源偏好度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率%%%%%%%%%*****的湖景資源具有重要的資源優(yōu)勢，加上氣候舒適，生態(tài)環(huán)境好，是理想的度假居住開發(fā)區(qū)。1