【正文】 府附近、文化廣場商圈及舊城區(qū)的部分地區(qū)。1醫(yī)院的醫(yī)師采用在上班時間，對有一定職稱的專家、教授，在沒有病人時進(jìn)行訪問。7%都選擇150平方米以上的大戶型。 （2）、動機(jī)調(diào)研據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，自用型購買占96%，投資性購買僅占4 %，這同樣說明市場中，“享受型”的二次以上置業(yè)者給本物業(yè)的價值影響。許多調(diào)查者偏好假山、噴泉和鵝卵石做點(diǎn)綴的綠化景觀。 物業(yè)管理調(diào)查顯示，大多數(shù)受訪者對物業(yè)管理都很關(guān)注，希望有現(xiàn)代化物業(yè)公司來管理，希望有個舒適安全的居住環(huán)境，此外，受訪者對智能化管理有濃厚的興趣。普遍不能接受超過1000元/平方米的價格。高中及以下：32% 中專：21% 大學(xué)：47%文化程度%2消費(fèi)群體的總體特征綜合以上分析，總結(jié)出消費(fèi)群體的總體特征為：年齡為3050歲；家庭收入比較穩(wěn)定的、有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的企業(yè)管理者、經(jīng)營規(guī)模較大的個體私營業(yè)主、政府公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)工作人員等；對當(dāng)前居住的物業(yè)位置、結(jié)構(gòu)、外環(huán)境及其他管理素質(zhì)不滿意的部分二次置業(yè)者。政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，除縣委大樓外，財政局、防疫中心等都在建設(shè)中，并規(guī)劃兩處大型廣場，其中一廣場緊鄰本項目。昆仁開發(fā)樓：該項目在銷售價格上沒有漲幅動向，該項目近段時間銷售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。 1定價優(yōu)勢：就本項目而言，是屬于以大都市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的、現(xiàn)代生活設(shè)施齊全的大型的純居住型項目，建筑質(zhì)量優(yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務(wù)，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢，但價格確比平頂山同等項目低很多。 3住宅市場機(jī)會：對現(xiàn)有的葉縣住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區(qū)市場的需要。 尊貴的 最后，結(jié)合本項目本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比：3商業(yè)部分目前項目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費(fèi)品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個片區(qū)的居住品質(zhì)有一定壓力。（二）、產(chǎn)品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館超大規(guī)模、超前物管、園林景觀、陽光房型、中心地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點(diǎn)51 / 51（三）、概念設(shè)計的組合【盛世名城】的規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計理念始終處在項目主體開發(fā)概念的指導(dǎo)、控制下，規(guī)劃設(shè)計工作緊密地圍繞著“尊貴人居的榜樣一種生活鑒于本項目所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價格策略，即采用低價形式、高品位形象推出，制造項目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳，大型推廣活動，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。1營造【盛世名城】葉縣居住新概念。2營銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；在項目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。七、媒體策略：（一）主要媒體分析1電視臺：葉縣電視臺是葉縣廣播電視的主要媒體，覆蓋面廣，訴求力較強(qiáng)，與當(dāng)?shù)乩习傩盏娜粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)；但總體制作水平不高，自辦節(jié)目的能力較弱，在居民心目中的影響深度有限。4印刷品：印刷品(樓書、傳單、海報、DM手冊等，這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求很高，內(nèi)容要重點(diǎn)突出項目的各個準(zhǔn)確定位，在人的視覺上能達(dá)到一定的沖擊。主干道及小區(qū)入口布置印有盛世名城的彩旗，保證做到莊重?zé)崃?。（二）、系列活? 2 活動名稱：“盛世名城”奠基儀式 活動時間2005年7月活動地點(diǎn)工地現(xiàn)場活動目的樹立現(xiàn)實和潛在客戶群的購買信心，展現(xiàn)開發(fā)商的實力和形象活動形式邀請方式，發(fā)邀請函活動內(nèi)容邀請葉縣政府領(lǐng)導(dǎo)、一些知名人士，邀請葉縣電視臺對這次活動進(jìn)行采訪跟蹤。葉縣點(diǎn)播臺可考慮設(shè)置“盛世名城”項目背景，另外可考慮邀請葉縣電視臺對我們做一個專題采訪節(jié)目，每周一次，每次有不同的內(nèi)容，為期2個月，期望通過葉縣電視臺的采訪專題節(jié)目，讓葉縣人對本項目有一個更加深刻的認(rèn)識。營銷方式可通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識，促成銷售。 2分階段目標(biāo)時間比例物業(yè)開盤后2月開盤后4月開盤后7月開盤后10月住宅完成銷售25%完成銷售55%完成銷售80%完成銷售90%以上開盤前為排號認(rèn)購期（4個半月完成排號認(rèn)購60%）六、營銷策略基本思路（一）、基本營銷思路：1開盤至25%銷售節(jié)點(diǎn)以項目整體形象為主，以“低價高質(zhì)”的形象帶動購買者熱情，形成口碑，此階段應(yīng)以質(zhì)優(yōu)價實的優(yōu)勢性價比強(qiáng)勢入市。2公開發(fā)售策略上，以部分低價特別優(yōu)惠從排號認(rèn)購開始，通過客戶口碑，把排號認(rèn)購的方式消息傳播出去，制造搶購的聲勢，令本項目知名度在短時間倍升。大都市的享受住盛世名城【盛世名城】將現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進(jìn)便捷的智能化系統(tǒng)等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。此種方式即能增加項目產(chǎn)值，又能填補(bǔ)目前周邊的此類商業(yè)配套。所以項目的規(guī)劃設(shè)計要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項目業(yè)主的生活需求；22 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設(shè)計，努力達(dá)到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，在外觀及大門的設(shè)計上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。35規(guī)模優(yōu)勢：項目在葉縣屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有現(xiàn)代化的物業(yè)管理，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。因此許多消費(fèi)者雖對現(xiàn)在的住房不滿，但限于經(jīng)濟(jì)條件能購買的客戶不多。 三、項目SWOT分析（一） 項目的優(yōu)勢分析（Strength）1地段優(yōu)勢：本項目位于葉縣未來新城區(qū)中心位置，緊鄰新城區(qū)文化路，距離許南路只有100米，文化路又是新城區(qū)最寬敞、最主要的道路，出行平頂山市以及外界地區(qū)極為方便。（二）、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：如下表所示 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號項 目單 位數(shù) 值備 注1總用地面積平方米14500100%2總建筑面積平方米300003總居住戶數(shù)戶約2204居住總?cè)丝谌思s9005容積率/6建筑密度%30%7綠地率%40注：相應(yīng)的規(guī)劃、建筑設(shè)計等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)會根據(jù)特殊情況作出相應(yīng)調(diào)整，等正式方案確定下來以后，按實際技術(shù)指標(biāo)作相應(yīng)調(diào)整。消費(fèi)者對項目地周邊的生活配套設(shè)施十分不滿意，占總調(diào)研人數(shù)的大部分?？偨Y(jié)購買者對其可能的購買行為持如下看法：（1）、物業(yè)的購買資金將主要來源于家庭儲蓄，它為購買者主要的資金來源；（2）、受訪者可以接受按揭購房，我們項目的大面積戶型較多，單套房款總額較大，單套房貸款額度也相對較大，其總價承受能力將在10萬至15萬元之間，首期款則在27萬元之間，這就界定了項目在上市銷售時，應(yīng)盡量提供八成左右的銀行按揭貸款和其它靈活的付款方式。周邊生活配套及市政配套從市場調(diào)查研究顯示，由于項目地處新城區(qū)，還處于建設(shè)階段，各種配套的完善需要時間，有大部分調(diào)查者認(rèn)為不方便?？偨Y(jié)：受訪問者對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境設(shè)施要求完善，外部景觀明暢，生活配套設(shè)施完善。但是本項目的110平方米以下的也有一部分，市場對本項目的有一定壓力。面積比例建筑風(fēng)格 統(tǒng)計表明，目前葉縣居民比較中意大戶型、建筑風(fēng)格獨(dú)特有現(xiàn)代氣息的房子，可見葉縣居民希望原有的古板建筑風(fēng)格，追求相對現(xiàn)代的設(shè)計，在調(diào)查中有21%的人強(qiáng)調(diào)大落地窗設(shè)計。因本項目目標(biāo)客戶群為中高檔收入者，客戶群有限，投放樣本量為35份，經(jīng)過篩選，選擇有價值樣本28份。調(diào)查方式為入店，直接訪問進(jìn)行意見征詢。因而，隨房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步規(guī)范化，這種開發(fā)模式將會被取締。居住方面由于臨街，比較嘈雜且環(huán)境較差，沒有安全感和私密性。這不僅影響地方財政收入，也對該縣整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響，有礙于葉縣的進(jìn)步發(fā)展，對政府及各行政主管部門壓力很大。工業(yè)成為主要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。，體現(xiàn)了樓盤的高貴、曠達(dá)大氣的品質(zhì)?？傮w營銷推廣方案