【正文】 中，80%以上的商戶選擇了會，認(rèn)為只要生意好，這點不會影響經(jīng)營，只有20%的商戶選擇不一定，而選擇不會的為零。經(jīng)營商戶對商鋪的配套要求無論是租賃還是購買，大多數(shù)商戶選擇了簡單裝修的商鋪，即乳膠墻面鋪地磚即可。經(jīng)營商戶首選的商業(yè)市場在所有經(jīng)營戶中，第一首選是領(lǐng)先商廈，排名緊跟著的是新世紀(jì)商廈和地下街，選擇的理由是，處于市中心區(qū)，位置好、人流大，具發(fā)展?jié)摿?。由于收入較低，哈密市老百姓在購物時對價格的敏感度極高，對價格斤斤計較，中高檔產(chǎn)品在商場及品牌店打折現(xiàn)象明顯，打折幅度較高。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。四 調(diào)查范圍哈密市主要商業(yè)市場五 調(diào)查項目哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境哈密市商業(yè)形態(tài)哈密市經(jīng)營商戶競爭物業(yè)狀況大十字商業(yè)街意向客戶購買行為六 調(diào)研分析結(jié)果 一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析人口少、收入低、消費能力有限，轄區(qū)人口35萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上。商業(yè)開發(fā)速度大于商業(yè)需求速度，租金出現(xiàn)大幅下滑，價格競爭加劇哈密市在3年前，由于商業(yè)鋪面供給較少，商鋪租賃價格較高，并一直處于上升狀態(tài)，但隨著這兩年商鋪的大量供給，市場已出現(xiàn)嚴(yán)重過?，F(xiàn)象，價格一跌再跌，現(xiàn)在的租賃價格，商場的四五層及一些集貿(mào)市場已跌至400元/平方米/年，鐵路局片區(qū)已跌至300元/平方米/年，一些沿街商鋪雖然價格變動不大，但也有所回落，租賃價約在1500元—2500元/平方米/年。四、哈密市商業(yè)經(jīng)營戶調(diào)研分析我們對哈密市主要商業(yè)區(qū)的100余家商戶進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及服裝、鞋帽、箱包、家電、通訊產(chǎn)品、小商品、食品百貨、化妝品、文化用品、音像產(chǎn)品、建材、家俬、餐飲及民族特色產(chǎn)品等十幾個行業(yè)，總結(jié)出以下特征。哈密市商戶投資意向在涉及商鋪投資意向時，幾乎60%以上的商戶都有更換商鋪的意向，反映出商戶對市場的忠誠度較低，且大部分商戶均以1——3年租賃期為多，反映出大部分商戶對生意的長遠(yuǎn)預(yù)期不佳，隨時準(zhǔn)備更換商鋪或改行經(jīng)營。1經(jīng)營商戶對哈密市商業(yè)房產(chǎn)價格的預(yù)期60%以上的商戶認(rèn)為哈密市商業(yè)房產(chǎn)價格未來幾年內(nèi)會基本持平，而認(rèn)為價格上漲和下跌則各占一半，這也反映出商戶對商業(yè)地產(chǎn)價格預(yù)期普遍不佳。意向客戶經(jīng)營行業(yè)對所有意向客戶的訪問中，經(jīng)營食品百貨的占25%，美容服務(wù)的占25%，餐飲業(yè)的占25%，投資類的占16%，其它為民族特色經(jīng)營約占8%，由此可見，食品百貨、美容服務(wù)及餐飲業(yè)是我們銷售的主體，其次為投資類和民族特產(chǎn)經(jīng)營。大型超市及品牌店發(fā)展看好，步行街將成為城市靚麗的風(fēng)景線隨著市民消費水平的提高，對品牌的追求將愈來愈突出，品牌店必然獲得良好的發(fā)展。C、定位目標(biāo)吸引人流目標(biāo)以特色市場為炒作點，借政府支持進(jìn)行炒作，將大十字商業(yè)街包裝為哈密地區(qū)文化的縮影——“哈密之窗”，以文化吸引本地消費人群及外來旅游者。商業(yè)符號定位A、總目標(biāo)成為哈密市商圈中最可逛的地方B、分目標(biāo)集購物、觀光、餐飲、娛樂、旅游于一體的商業(yè)街。其次，從哈密市商業(yè)戶獨門獨戶的經(jīng)營思想而言，商業(yè)街的招牌店滿足了市場需求，且更容易形成地方商業(yè)特色及文化特色，具備了長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?。環(huán)境在環(huán)境布置上應(yīng)提供大片綠地及休閑座椅，為市民提供一個良好的休閑場所?！?號街區(qū)：2號街區(qū)東側(cè)一層經(jīng)營服裝服飾，二層經(jīng)營鞋、帽、箱包、精品，化妝品及婦女兒童用品。七、物業(yè)服務(wù)定位 為使大十字商業(yè)街更具競爭力和吸引力，建議前期即引入對商業(yè)步行街有豐富管理經(jīng)驗的商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)駐，為商戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并通過軟環(huán)境的營造為商戶提供良好的服務(wù)，吸引廣大顧客光臨大十字商業(yè)街。風(fēng)水財富融合的地方文化載體——大十字曾是哈密的經(jīng)濟(jì)文化中心，未來必然會承接這一歷史使命。找到了哈密的文化特征，這種文化特征最佳體現(xiàn)的景點也出現(xiàn)了——她就是大十字商業(yè)街，無與倫比的的文化優(yōu)勢將使她成為哈密市的象征；成為哈密市政府重點支持的項目；成為本地市民及外來人必去的地方；大十字商業(yè)街也因此成為哈密市最靚麗的一條風(fēng)景線，哈密市也因此提升了自身形象。四 主題雕塑凸顯品牌內(nèi)涵我們找到了大十字商業(yè)街的文化內(nèi)涵——融合的文化特質(zhì)——宗教文化、民族文化、歷史文化、商業(yè)文化、旅游文化、景觀文化、休閑文化，如此豐富的文化內(nèi)涵，有賴于建筑風(fēng)格對它外在的延伸。二 品牌文化對商業(yè)價值的貢獻(xiàn)商業(yè)的興旺來源于人氣的興旺，商業(yè)競爭說穿了就是品牌文化間的競爭，商業(yè)品牌文化有兩大特征：其一是以價格優(yōu)勢為依托的現(xiàn)代商業(yè)文化，其二是以文化優(yōu)勢為依托的休閑商業(yè)文化?！?號街區(qū)：以民族特色餐飲為主，穿叉一些娛樂場所；西側(cè)一層鋪面主要經(jīng)營食品、日用百貨、小商品及低檔服飾。B、商業(yè)街與小區(qū)的融合在后期住宅開發(fā)中，應(yīng)充分考慮與商業(yè)街景觀與小區(qū)的融合，構(gòu)成一個大的景觀區(qū)，形成對哈密市場及外來旅游者強大的吸引力。如何適應(yīng)不同經(jīng)營面積商戶的需求