【正文】 可證》如果沒(méi)有分期開(kāi)發(fā)，則是一個(gè)，如果分期開(kāi)發(fā)，企業(yè)取得的則是分期的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，能夠較好的與相關(guān)法規(guī)保持一致，易于判定。清算單位確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一土地增值稅清算單位的判定標(biāo)準(zhǔn)盡管在相關(guān)法規(guī)中有所規(guī)定，如《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 范文范例參考對(duì)我市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的調(diào)研報(bào)告土地增值稅作為當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收杠桿之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值收益、抑制過(guò)度投機(jī)行為、保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展起著重要作用?！薄锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十七條“清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算。全部使用自有資金時(shí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除方法爭(zhēng)議較大在《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）發(fā)布以前，相關(guān)法規(guī)中沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金（即沒(méi)有發(fā)生利息支出）作出規(guī)定，220號(hào)文第三條規(guī)定“(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用適用的是“計(jì)算”扣除原則，而不是據(jù)實(shí)扣除原則。其他裝修樣板房所發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。最容易與開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用混淆的當(dāng)屬管理費(fèi)用，費(fèi)用支出功能相近，不易判定。普通住房面積標(biāo)準(zhǔn)以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的建筑面積為準(zhǔn)，不包括單獨(dú)注明的車(chē)庫(kù)、地下室面積。理由是《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，《關(guān)于土地增值稅—些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅［1995］48號(hào)）的規(guī)定是對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受相關(guān)免稅優(yōu)惠。但實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售”時(shí)成本（扣除項(xiàng)目）并沒(méi)有全部歸集上來(lái)，或者部分成本費(fèi)用沒(méi)有取得合法憑據(jù)，甚至存在非同步開(kāi)發(fā)非營(yíng)利性配套設(shè)施尚未建設(shè)完畢的情況。”北京、廣西、大連也有相似的規(guī)定（京地稅地[2007]325號(hào)、桂地稅發(fā)[2008]44號(hào)、大地稅函[2007]200號(hào)）?！备M(fèi)、違約金即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的“其他收益”，因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度規(guī)定，甲供材應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)撥付的工程預(yù)付款記入預(yù)付賬款科目，施工企業(yè)收到材料后作為預(yù)收工程款處理，本不應(yīng)涉及到開(kāi)發(fā)成本的核算。配套工程申報(bào)扣除時(shí)不“配套”例如有的房地產(chǎn)公司在拿地時(shí)即與政府相關(guān)部門(mén)達(dá)成協(xié)議，先期開(kāi)發(fā)建設(shè)非營(yíng)利性的大型公園、健身場(chǎng)所、水系等作為配套設(shè)施，政府則給予其較優(yōu)惠的地價(jià)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。謹(jǐn)防發(fā)票項(xiàng)目填寫(xiě)模糊混水摸魚(yú)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得發(fā)票時(shí)，故意要求開(kāi)具單位將“商品名稱(chēng)”或“項(xiàng)目名稱(chēng)”以及“摘要”欄粗略填寫(xiě)，目的也是在土地增值稅清算時(shí)增加一個(gè)“籌劃點(diǎn)”，盡管可能金額不是很大，但積少成多，而且相對(duì)隱蔽性較強(qiáng)，如果檢查不細(xì)致，很難檢查得出來(lái)。對(duì)會(huì)所審查時(shí)應(yīng)著重現(xiàn)場(chǎng)查勘，與業(yè)主交流了解，查驗(yàn)交接手續(xù)是否完備，以獲取相關(guān)信息，判定會(huì)所是否實(shí)質(zhì)上仍由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制、占有，以確定其能否扣除。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。這樣，購(gòu)房者分得的自用部分房產(chǎn)不用繳納土地曾值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在轉(zhuǎn)讓屬于自己的部分房產(chǎn)時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到偷逃稅款目的。我市于2010年首次引入中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證工作，通過(guò)取得的實(shí)際效果來(lái)看，清算工作效率和質(zhì)量均得到了提高。強(qiáng)化稽查，加大懲處偷逃稅行為力度為從根本上堵塞房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅流失的漏洞，還應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅偷逃稅款行為的查處力度，發(fā)揮威懾作用。銷(xiāo)售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也在這方面作起了文章。由于代建房屋的產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶(hù)，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而不具備土地增值稅的納稅條件，不用繳納土地增值稅。利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)時(shí)間跨度長(zhǎng)、隱蔽性高，審查時(shí)應(yīng)著重關(guān)注交易的合規(guī)性，定價(jià)是否公允合理，必要時(shí)可以稅法規(guī)定方式核定其扣除項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，盡管都是模型制作費(fèi)，但不同時(shí)點(diǎn)、不同用途時(shí)在土地增值稅清算時(shí)扣除政策差距還是較大的，如果發(fā)票本身填寫(xiě)粗略，很難予以區(qū)分。但在前幾期清算時(shí)，為了使增值額為負(fù)值或達(dá)到免稅條件（所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)為普通住宅情況下），不繳土地增值稅，故意在前期清算時(shí)就將先期開(kāi)發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施不按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偦蚋纱嘁淮涡杂?jì)入扣除項(xiàng)目。這種方式在財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)薄弱的地產(chǎn)公司出現(xiàn)較多，除日常檢查時(shí)及時(shí)指出要求其予以糾正外，清算時(shí)應(yīng)要求其調(diào)整賬務(wù)，并從扣除項(xiàng)目中剔除甲供材金額，否則對(duì)其材料費(fèi)一律不予認(rèn)可，打消其僥幸心理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可能因延期交房、拖欠工程款等未履約支付給購(gòu)房者、施工企業(yè)等違約金或補(bǔ)償款，會(huì)計(jì)處理上一般記入“營(yíng)業(yè)外支出”，那么，此類(lèi)非行政處罰性支出可否計(jì)入工程成本作為扣除項(xiàng)目呢？盡管相關(guān)法規(guī)對(duì)此沒(méi)有明確，但在《土地增值稅暫行條例》及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目中均未涉及，而且企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出，在