【正文】 質(zhì)素的競爭及客戶層面的競爭；，使得該區(qū)的生活配套更趨完善；“南肺”之稱的萬畝果園將提高該區(qū)域的地塊的知名度；，改善了以往交通網(wǎng)絡(luò)的舊貌，提高了區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)更暢達(dá)。而一、二層的商業(yè)面積投資者將沿用昌崗路信和廣場的模式，獨(dú)家全資經(jīng)營一個集購物、飲食娛樂于一體的大型商業(yè)中心。該區(qū)域已成為海珠區(qū)乃至廣州市居住人口最密集的區(qū)域之一，粗略統(tǒng)計(jì)現(xiàn)今這一帶的小區(qū)居住人口已超過數(shù)萬。至于長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢，將取決于既定規(guī)劃的實(shí)施速度和程度，如樓價向高價攀升，則戶型將會有一些變化，譬如二房的比例會減少，而三房的比例會增多，面積也將以大面積為主。海珠區(qū)又因本身就是市區(qū)，比番禺黃埔等離河北市中心近，必成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱選之地。⑶商業(yè)規(guī)劃短訊☆家樂福公司簽約江南大道中萬國廣場，生存業(yè)態(tài)以“超市+百貨”帶旺購物中心為主；☆美國沃爾瑪公司定址為廣州大道南。預(yù)計(jì)2007年開通運(yùn)營使用的三號地鐵線路初選18個站點(diǎn)，其中客村站成為二號線和三號線的交界點(diǎn)。 據(jù)了解，工業(yè)大道的買家多為認(rèn)同此區(qū)的原居民，以及荔灣區(qū)的部分拆遷戶，是海珠區(qū)中檔樓盤的集中地。 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及項(xiàng)目建議初案第一部分 市場現(xiàn)況分析㈠海珠區(qū)隨著廣州城市東南移和番禺、花都撤市改區(qū)海珠整個地理位置必然會從原來的城鄉(xiāng)結(jié)合部變?yōu)槌鞘械男呐K位置，它實(shí)際是連接廣州與珠三角聯(lián)系的樞紐。 ●新港路，吸引河北的白領(lǐng)一族 　　新港路與河北一河之隔的板塊，一直以來都受著老城區(qū)中收入人士的關(guān)注，年票制的實(shí)施，橋梁及環(huán)城路的不斷修建，地鐵２號線的即將貫通，以及相比河北低出２０００元／平方米的價格都令它對河北人的吸引力越來越大。兩線交匯地帶帶給眾多商家契機(jī)，全球最大零售商沃爾瑪將進(jìn)駐距離此線1公里等距離的地方，占地面積為24萬平方米。距地鐵三號線、客村立交和原珠影廠各1公里距離；☆“好又多”百貨公司和廣州安穗信和房地產(chǎn)在南洲北路開辦面積約1400平方米南洲商場；☆廣州城建開發(fā)宏城連鎖超級市場有限公司與廣州威信地產(chǎn)開發(fā)公司簽約，在石榴崗2號粵信廣場首二層開辦面積約3000平方米的超級市場；☆廣州長江企業(yè)發(fā)展有限公司和七喜電腦公司簽定協(xié)議，擬在江南大道中151153號開辦面積約8000平方米的，主要經(jīng)營電腦產(chǎn)品和電腦配套產(chǎn)品。地位的改變必然帶來定位的改變，海珠區(qū)第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展就是定位改變的具體表現(xiàn)。從海珠區(qū)今年在售的34個隨機(jī)樓盤的規(guī)模分布情況看，呈兩頭大，中間小分布。即將在南洲北路落成的好信廣場，該商業(yè)中心占地2萬平方米，基本以商業(yè)用途為主導(dǎo)。這一種經(jīng)營模式早已被市場認(rèn)可。第二部分 項(xiàng)目分析㈠項(xiàng)目理解本項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)南洲路花園旁項(xiàng)目西面景觀項(xiàng)目北面景觀項(xiàng)目西北面景觀項(xiàng)目南面景觀 通本項(xiàng)目西接?xùn)|曉東路，東靠廣州大道，距海印橋、內(nèi)環(huán)路等交通主干線僅需要5分鐘車程。加上交通上優(yōu)于洛溪及華南板塊（不用過橋、買路費(fèi)），可吸引部份原意購買該區(qū)域之客源。解決方法： 結(jié)合自身?xiàng)l件，營造小區(qū)配套和創(chuàng)造主題花園及環(huán)境小品設(shè)施（如人象雕塑、石棋、親子嬉水區(qū)、盆景種植園），使人與環(huán)境達(dá)到互動，造成內(nèi)外環(huán)境反差，增強(qiáng)買家的購買欲。在宣傳策略上用“東曉東路”概念淡化偏遠(yuǎn)形象，拉近本項(xiàng)目與城區(qū)之間的距離。項(xiàng)目定位主要是針對目標(biāo)客戶群的特征，對本項(xiàng)目的理解為：地段+優(yōu)美綠化環(huán)境+完善配套+實(shí)惠階段+和諧的倫理關(guān)系●地段： 地處南洲路，離主干東曉東路約800m，多條公交線路途徑，交通較為便利。由所提供之樓盤市場調(diào)查報(bào)告顯示，附近區(qū)域一年來商品樓均價在￥3000 ￥5000元/m2 ，考慮到市場承接力和項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及資金回籠速度等綜合因素，建議本項(xiàng)目平均定價為： 3500元/m2～3800元/m2（標(biāo)準(zhǔn)裝修）第三部分 項(xiàng)目建議㈠全新冠名建議為了增加廣告的效果，提高市場的關(guān)注度，提升樓盤的檔次，建議根據(jù)樓盤本身的特點(diǎn)、檔次，給本項(xiàng)目全新冠名，盡量創(chuàng)造品牌效應(yīng)。而本項(xiàng)目周邊多為顏色深悶、外型呆板的私房及商品房，給人感覺檔次較低。綠化原則：建議將自然引入生活，創(chuàng)造親切宜人、現(xiàn)代、使用、優(yōu)美的室外生活環(huán)境。⑸健身室、桑拿中心：提供健身器材及專人指導(dǎo)。建議本項(xiàng)目聘請具有一定知名度的物業(yè)管理公司（如城建總物管），這將對項(xiàng)目的銷售起積極作用。天 花：客廳、臥室、陽臺均批蕩扇灰掃高級乳膠漆，廚房、浴室用鋁扣天花。窗 臺：采用飄窗臺設(shè)計(jì)，窗臺鋪貼高級天然大理石臺。㈦智能化建議隨著時代科技，尤其是網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的巨大發(fā)展，對家居生活的影響將會越來越明顯和深刻，為保證項(xiàng)目價值的不斷提升，建議設(shè)置本項(xiàng)目智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：①寬頻上網(wǎng)系統(tǒng)②家居安全系統(tǒng)每個單位安裝紅外線探測器、煙感及煤氣泄漏探測器，與保衛(wèi)控制終端連接，發(fā)生任何事故管理處可隨時派管理員即時跟進(jìn)或是報(bào)警。㈨項(xiàng)目現(xiàn)場包裝建議鑒于現(xiàn)在的買家較以往成熟，他們除了看樓盤質(zhì)素、價格及地段外，還會從各方面細(xì)微之處去感受、了解項(xiàng)目的基本情況和發(fā)展商的實(shí)力，而現(xiàn)場包裝在此就擔(dān)當(dāng)重要的角色。⒉建議能聯(lián)系海珠區(qū)的有名小學(xué)、中學(xué)，為購買本項(xiàng)目業(yè)主的子女提供入學(xué)的方便。1. 現(xiàn)有用地所需資金a、 征地費(fèi)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)：186萬＋232萬＝418萬b、 拆遷費(fèi)約100萬c、 地價：1031萬50%＝500萬2. 征地余下部分土地費(fèi)用a、 轉(zhuǎn)讓費(fèi)180萬b、 征地款：12畝53萬＝636萬c、 地價：（8000m2）285＝638萬50%＝300萬則2合計(jì)需資金2134萬3. 設(shè)計(jì)費(fèi)及管理費(fèi)a、 設(shè)計(jì)費(fèi)：15元/m256000m2＝84萬b、 前期費(fèi)用及管理費(fèi)用可與珠江新城分?jǐn)偅?0萬綜上所述，該項(xiàng)目到開工時需資金約200