【正文】 范，抑制投機(jī)性投資；進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)并購、股權(quán)出資等方式新設(shè)及增資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批監(jiān)管和數(shù)據(jù)審核。與此同時(shí)，個(gè)人住房公積金貸款利率同時(shí)上調(diào)。在個(gè)人所得稅方面，通知要求，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。要求繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房?jī)r(jià)地價(jià)合理調(diào)整，并督促地方各有關(guān)部門“加強(qiáng)協(xié)作、形成合力，從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，落實(shí)各部門責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展。2010年6月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署2010~2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作?！　?010年6月3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號(hào)），抬高了土地增值稅預(yù)征率的下限?！　≈袊嗣胥y行2010年5月2日宣布，從5月10日起，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》（國土資發(fā)〔2010〕9號(hào)），提出申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。房地產(chǎn)2010年宏觀政策回顧與2011年的展望 陳柳欽/價(jià)值中國網(wǎng)/20110125一、2010年主要房地產(chǎn)政策回顧　　2010對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不平凡的一年，各項(xiàng)調(diào)控政策頻現(xiàn)。2010年1月28日，國土資源部部長(zhǎng)徐紹史在全國土地資源工作會(huì)議上表示，2010年國土部將加快編制保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格控制低密度大戶型住房用地；繼續(xù)完善土地出讓招拍掛制度，加大閑置土地的處理力度，對(duì)囤地炒地行為進(jìn)行專項(xiàng)整治。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。住房保障政策三大調(diào)整項(xiàng)目：購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)從每平方米2000元調(diào)整為2800元；中等偏低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)從人均月收入1220元調(diào)整到1500元；35周歲以上單身的低收入住房困難戶納入住房保障范圍。9月28日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]88號(hào)），對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營中包括土地使用稅、印花稅等在內(nèi)的多項(xiàng)稅收予以免征優(yōu)惠，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營情況對(duì)有關(guān)內(nèi)容加以完善。通知自2010年10月1日起執(zhí)行。其中，五年期以下(含五年)%%，%%。通知特別提到，各地商務(wù)主管部門要嚴(yán)格按照外商投資設(shè)立投資性公司的各項(xiàng)規(guī)定開展審批工作，不得審批涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的投資性公司。同時(shí)，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。增加上述五類住房供給，實(shí)際上明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。同時(shí)，還提到金融機(jī)構(gòu)信貸資金、境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)等問題。因此，需要改進(jìn)的，一是供應(yīng)的地塊不宜過大，一般應(yīng)保證在3年左右能開發(fā)完；二是招拍掛制度要完善，對(duì)普通商品房用地，一般應(yīng)在基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上作適當(dāng)浮動(dòng)，防止過高地價(jià)提升房?jī)r(jià)?！　　皣艞l”　　2010年3月10日，國土資源部公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕34號(hào)）（簡(jiǎn)稱“國十九條”），要求各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時(shí)，土地競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。同時(shí)，對(duì)用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同者，國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。國土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制（一）科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。（九）嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。（十七）結(jié)合出讓合同清理制定專項(xiàng)檢查方案。回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn)：此輪調(diào)控政策的首要工作（第一條內(nèi)容）已由“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种菩枨蟆薄？梢钥闯觯谡{(diào)控手段上仍有很多選擇的余地。保證了對(duì)高房?jī)r(jià)和樓市泡沫的精準(zhǔn)打擊，又盡量避免了擾民，堪稱中國房地產(chǎn)調(diào)控政策中最動(dòng)真格、最有力度、最具針對(duì)性的舉措。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。在個(gè)別城市，炒房團(tuán)會(huì)破壞當(dāng)?shù)貥鞘姓５墓┣箨P(guān)系，放大需求，吸入更多的資金，再倒賣出去，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)恐慌性購房的情況。被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”，又稱作“新國五條”。五是，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。以前政府沒提，這次將加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國，房產(chǎn)稅或許越來越近了。2010年末中央和各部委的表態(tài)和舉措傳達(dá)出了中央對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控的堅(jiān)強(qiáng)決心。　　貨幣政策基調(diào)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，由“適度寬松”調(diào)整為“穩(wěn)健”　　1998年為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)和國內(nèi)嚴(yán)峻的通縮壓力，中國開啟穩(wěn)健的貨幣政策。2010年，我國貨幣政策始終面臨“兩難”抉擇。在過去的10多年里，一年內(nèi)連續(xù)2次以上加息的情況僅在2006和2007年出現(xiàn)過，這可能是考慮到糾正負(fù)利率、抑制通脹預(yù)期的同時(shí)，需要盡量避免對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過大沖擊。預(yù)計(jì)2011年新增貸款目標(biāo)計(jì)劃將為7萬億元?！　?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對(duì)數(shù)量化（信貸總額）而非價(jià)格型工具（利率）的使用。但無論是橫向還是縱向比較，當(dāng)前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預(yù)期有所增強(qiáng)，可以肯定的是，加息壓力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。何時(shí)退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。具體來看，限購、限貸政策執(zhí)行放松的可能性不大。2010年是保障性安居工程建設(shè)任務(wù)最為繁重的一年。加大保障住房供應(yīng)，一是并不排斥房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用；二是保障性住房規(guī)模雖大，但投入成本有限，中央財(cái)政和地方政府有能力負(fù)擔(dān)；三是保障性住房主要解決將進(jìn)城農(nóng)民工和城市中低收入者“住有所居”和“居有所愿”問題；四是通過調(diào)整住房供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)打壓投機(jī)，拉動(dòng)中低收入階層的住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的標(biāo)本兼治。另外，國土資源部確定要嚴(yán)格規(guī)范增減掛鉤試點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格區(qū)分為市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)體系與政府主導(dǎo)的保障性住房市場(chǎng)體系，通過加快保障性住房建設(shè)，大幅提升保障性住房供給，可以解決由住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡引發(fā)高房?jī)r(jià)等一系列社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題。醞釀已久的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性的實(shí)施階段，意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始由市場(chǎng)層面的調(diào)控轉(zhuǎn)入財(cái)稅層面的調(diào)控。其中，《決定》第76條提到，將《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第八條中的“《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》”修改為“《中華人民共和國稅收征收管理法》”。不過由于試點(diǎn)的范圍有限，其向全國范圍內(nèi)推廣的時(shí)間更是漫長(zhǎng)，因此不能指望試點(diǎn)的推出就能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性的影響。參照國際經(jīng)驗(yàn)，短期來看房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)，即會(huì)使房?jī)r(jià)微量下跌。 　　2011年作為“十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實(shí)質(zhì)性步伐的可能性較大?！　　笆濉逼陂g我國個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍最初可能不會(huì)涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產(chǎn)擁有者。此次修改可以提升房產(chǎn)稅的立法基點(diǎn)，方便人大通過，為整個(gè)稅改做準(zhǔn)備。2011年1月6日，上海市政府的一位決策咨詢專家向媒體透露：“上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)。　　稅收調(diào)控再加碼，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將加快推進(jìn)　　2010年年初，房產(chǎn)稅改革的傳聞風(fēng)生水起。目前，國土資源部正研究創(chuàng)新土地使用制度，旨在提高土地利用效率，保障土地供應(yīng)，“提出保障土地供應(yīng)的新途徑、新方法、新機(jī)制”。2011年該項(xiàng)核心或?qū)⒗^續(xù)成為房地產(chǎn)調(diào)控“主題”。實(shí)施保障性安居工程，關(guān)系人民群眾切身利益與社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展?！　哪瓿醯侥昴?，2010年堪稱房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之年。反之，如果調(diào)控效果明顯，也不排除一些限購的城市會(huì)逐漸淡化限購的政策。2010年9月30日，深圳市首先出臺(tái)政策，繼北京之后開始限制居民購買多套住房，隨后國內(nèi)10余城市先后出臺(tái)了不同版本的“限購令”，雖然具體要求不同，但目標(biāo)無一例外地指向了以投資、投機(jī)為主的多套房購買。目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個(gè)基點(diǎn)，萬科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍然處于較低水平（見表2）。如果說2009年以保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為壓倒一切的目標(biāo)，為此在刺激性財(cái)政政策、適度寬松貨幣政策的運(yùn)用上，可以放手去做的話。隨著近期國家加大對(duì)市場(chǎng)投機(jī)炒作打擊的力度、出臺(tái)穩(wěn)定物價(jià)的措施、加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入，以及央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加大公開市場(chǎng)操作回收流動(dòng)性的舉措和天氣及翹尾因素影響的漸行漸遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)CPI將很快見頂回落。面對(duì)人民幣對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值的雙重壓力，2011年貨幣政策將繼續(xù)在兩難選擇中尋求突圍，宏觀政策基調(diào)在貨幣政策方面強(qiáng)調(diào)回歸穩(wěn)健和常態(tài)化。這是1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以來，執(zhí)行時(shí)間最長(zhǎng)的貨幣政策取向。十七屆五中全會(huì)提出“要加快形成消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新局面”，這與以往“投資、消費(fèi)和出口”三駕馬車的提法有新的變化，更加強(qiáng)調(diào)了消費(fèi)的重要性。因此，理解2010年9月29日的“新國五條”，要從政治和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面深查，問責(zé)制、三套房貸、房屋稅是“新國五條”中最為要害的字眼：政治方面：強(qiáng)化中心當(dāng)局的新政策落實(shí)，將當(dāng)?shù)禺?dāng)局的當(dāng)?shù)匦抡吖?jié)制在中心當(dāng)局的新政策系統(tǒng)之內(nèi)?！　　靶聡鍡l”與“新國十條”比較，主要有一下幾點(diǎn)不同之處：一是，強(qiáng)調(diào)了首套房的首付比例由“不低于30%”調(diào)整為“30%及以上”。要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則?！靶聡畻l”中，最亮眼的是對(duì)地方政府的問責(zé)制，提