【正文】 求，具有廣闊的市場前景。綜上所述，**市房地產(chǎn)業(yè)在**市穩(wěn)步增長的的經(jīng)濟條件、人民生活水平及城市化進程的不斷提高的大背景下，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強大的發(fā)展?jié)摿Α? 截至10月末，%。110月，%。 我國房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售現(xiàn)狀（1）我國房地產(chǎn)開發(fā)完成情況我國2008年110月，%。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調(diào)控未達預期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。本項目主要是住宅樓的建設，項目實施后，可以更好的改善一部分居民住房條件，促進當?shù)氐陌l(fā)展，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，符合經(jīng)濟發(fā)展的要求。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。按照研究預測，到2020年，我國城市化水平將達到52%左右。雖然政府計劃在2010年使人均使用面積提高到18平方米（），但隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求卻已進入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。綜上所述，本項目的建設是必要的、可行的。（3），%，%，開發(fā)經(jīng)營期第1年末一次性還清。本項目住宅樓為多層建筑，結(jié)合**市地質(zhì)情況確定本項目均采用現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構體系，基礎采用樁基礎形式。近年來，隨著**市國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標準，居民對普通商品住房的需求在逐年增加。項目承辦單位**陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定進行**陽光海岸小鎮(zhèn)建設。本項目選址在**市城西，西臨**閣西苑風景旅游區(qū)，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設。10盈利能力分析。表11 主要經(jīng)濟技術指標表類別編號項目單位數(shù)量備注建設指標1總用地面積m2998872總建筑面積m2998873住宅建筑面積m282736多層建筑車庫建筑面積16908附屬建筑面積2434規(guī)劃總戶數(shù)戶9405規(guī)劃總?cè)丝谌?2906規(guī)劃車庫數(shù)個9007綠地率%388容積率9建筑密度%經(jīng)濟指標10開發(fā)建設投資萬元11資金籌措萬元其中自有資金萬元 %預售款萬元%銀行貸款萬元%12投資利潤率%13投資利稅率%14投資回收期年稅后15財務內(nèi)部收益率%稅后16財務凈現(xiàn)值萬元稅后第二章 項目提出的背景及建設必要性居住房地產(chǎn)，是所有房地產(chǎn)中占比重最大的一類。住房消費需求存在較大的增長空間。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進程是全面建設小康社會的一項重要任務，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。本項目建設符合**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。有利于帶動相關產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟共同發(fā)展。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加強土地和投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。其中，%，%。其中，%；商品房銷售額17590億元，%。其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18%。通過以上分析，可以看到今后較長時期我國房地產(chǎn)和商品住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。（1）政策環(huán)境優(yōu)勢**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中指出：完善人居功能。（3）產(chǎn)品優(yōu)勢本項目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)?！钡某霭l(fā)點上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設計到施工遵循《健康住宅建設技術要點》（2004年版）的要求。規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫900個。**市內(nèi)交通發(fā)達，通訊便利。2007年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值242億元，%。場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風化裂隙中會有少量的風化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。5層卵石層（Q4pl+al）青灰色，物質(zhì)成分以玄武巖塊為主，次棱角狀，礫徑一般在35cm，泥質(zhì)少量。⑤場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價場地地貌單元為丘陵坡地與山前沖積平地共同組成的復合地貌單元，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。③供電本工程設10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。充分體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設計手法，注重組團“院落”空間的塑造。另一方面，將綠化賦予人們喜歡的文化品位或藝術風格。在整體規(guī)劃中，項目形態(tài)協(xié)調(diào)對應，體現(xiàn)規(guī)劃的整體性，尤其是在空間、形態(tài)和尺度上，項目規(guī)劃具有延續(xù)性。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。（4）靜態(tài)交通為適應私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織，在住宅樓規(guī)劃停車位，采用植草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。規(guī)劃指標主要規(guī)劃技術指標見下表。住宅立面采用簡潔大方的設計手法，運用簡單節(jié)省的建筑語言，創(chuàng)造一個現(xiàn)代，新穎的住宅立面。②戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。該項目住宅樓主要戶型有兩種：（1）兩室一廳一廚一衛(wèi)，（2）三室一廳一廚一衛(wèi)。結(jié)構設計（1）設計使用年限、安全等級及混凝土耐久性規(guī)定①結(jié)構設計基準期：50年②建筑物安全等級：二級（2）結(jié)構選型概述結(jié)構設計須根據(jù)建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、層數(shù)、設防烈度，本著安全、適用、經(jīng)濟、技術先進的原則進行結(jié)構選型。雨、污水分別排至場區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。節(jié)能環(huán)保（1）采用節(jié)水潔具。（3）廚房設置機械通風系統(tǒng)。廚房排油煙管路設置150℃關閉的防火閥。 電力設計設計依據(jù)《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T1692《低壓配電設計規(guī)范》GB5005495《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB5005295《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB5011698《建筑物防雷設計規(guī)范》GB5005593《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB/T503112000《智能建筑設計標準》GB/T503142000《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》GB5020094《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程設計規(guī)范》GB5019894強電部分（1）高、低壓變配電系統(tǒng)①供電方案本工程設10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。且按溫升選擇和按電壓損失校驗電纜，小區(qū)內(nèi)的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設的型式，沿道路一側(cè)的人行道和綠化帶下走線。在住宅大門進戶處設對講機。 燃氣設計設計依據(jù)《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》（GB5002893 2002年版）其它相關的國家現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程燃氣種類本小區(qū)擬供應的燃氣為城市管道天然氣。d,按365天/年計算；未預見水量取生活用水量的10%估算。d5未預見水量——按生活用水10%計算合計（2）用電①用電負荷計算應用負荷密度法確定計算居住用電負荷PM (適用于照明及家用電負荷)，其表達式如下：PM=PedSη式中　PM——實際最大負荷，kW　　　Ped——單位面積計算負荷，W/m2　　　S——小區(qū)總面積，m2　　　η——同時系數(shù)，Ped取山東省標準50W/m2，項目住宅總建筑面積82736m2，則計算得實際最大用電負荷為：PM=5082736/1000＝b．公建用電負荷采用負荷密度法，按110W/m2計。年。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析總體規(guī)劃節(jié)能（1）良好的朝向大部分住宅為南北向或接近南北向。（3）外墻外墻面采用外保溫，采用倒置式屋面和屋面綠化來降低建筑的能耗，采用蓄水屋面，大量消耗曬到屋面的太陽輻射熱，從而有效地減弱了屋面的傳熱量和降低屋面溫度，是一種較好的隔熱措施，是改善屋面熱工性能的有效途徑。淺基礎適用于城區(qū)的絕大部分地區(qū)，其持力層或土或巖石。地表水、地下水水質(zhì)均符合相應功能區(qū)標準。（1）項目施工期間環(huán)境污染因素分析①施工過程中各種施工機械的作業(yè)處、砂石料的運送及存放物料的堆場等造成的揚塵污染；②施工期間產(chǎn)生的生活垃圾和生產(chǎn)固體廢棄物對環(huán)境的影響；③各種機械施工作業(yè)產(chǎn)生的噪聲污染。②廢氣治理本項目在廚房采取設置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾溃⒓訌姺乐篃煔饣亓骱痛疅煹拇胧?，盡可能不在外墻或窗戶上開洞設置排油煙裝置。綠化應本著點、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。同時，提高小區(qū)的科技含量，對小區(qū)進行智能化信息管理，以加強小區(qū)管理的效率和安全性。本項目計劃建設期為2年，從2009年2月開始至2011年1月底建成。（5）勘察設計費、咨詢費：根據(jù)國家物價局和建設部(1992)價費字375號文《關于工程勘察和工程設計收費標準的通知》規(guī)定計取。（13）建筑工程保險費：%計取。借款及還本付息計算表詳見附表113第十二章 財務評價本項目開發(fā)經(jīng)營期擬定為5年，其中開發(fā)期2年，經(jīng)營期3年。%，%；。該斷塊區(qū)山東部分（魯東斷塊）缺失整個古生代沉積蓋層，中、新生界則主要發(fā)育于斷塊區(qū)的中南部，新第三紀以來發(fā)育北黃海坳陷，接受較厚沉積。在膠東地區(qū)，除個別斷裂的局部段落外，多數(shù)斷裂在第四紀晚期以來未發(fā)現(xiàn)活動。場區(qū)范圍內(nèi)主要活動盆地為黃縣盆地。近場區(qū)地震活動分析（1）近場區(qū)中強地震活動據(jù)地震史料記載，近場區(qū)范圍內(nèi)沒有發(fā)生過M≥43/4級地震，但近場區(qū)附近曾發(fā)生1346年3月2日萊州灣5級地震。地貌單元屬丘陵坡地與山前沖積平地，地形為南高北低。場地沒有發(fā)現(xiàn)與隱伏斷裂存在相關的跡象。（2）自然條件地震基本烈度：抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第一組?；狙海篠0=㎡。 建筑抗震設計設計依據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》GBJ500112001《民用建筑設計通則》《建筑結(jié)構設計統(tǒng)一標準》GBJ6884《建筑結(jié)構荷載規(guī)范》GB500092001（2006年版）《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB500072001抗震設防目標依據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》GBJ500112001進行抗震設計的建筑，工程抗震設防目標為：當遭受低于本地區(qū)抗震設防烈度的多遇地震影響時，一般不受損壞或不需修理仍可繼續(xù)使用，當遭受相當于本地區(qū)抗震設防烈度的地震影響時，可能損壞，經(jīng)一般修理或不需修理仍可斷續(xù)使用，當遭受高于本地區(qū)抗震設防烈度預估的罕遇地震影響時，不致倒塌或發(fā)生危及生命的嚴重破壞。場地地層結(jié)構及工程地質(zhì)特征根據(jù)野外勘察及室內(nèi)土工試驗分析結(jié)果，場區(qū)內(nèi)的地層結(jié)構主要由雜填土層（Q4ml）、粉質(zhì)粘土層（Q4al+pl）、含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl) 、礫砂層（Q4pl+al）、卵石層（Q4pl+al）及風化砂巖層（KW）構成，按照《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB500072002），結(jié)合當?shù)亟ㄖ?jīng)驗，地基土承載力特征值在150KPa~300KPa之間，工程場地地形平坦，地層分布較有規(guī)律，場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震一般地段?，F(xiàn)代地震主要受玲瓏――北溝斷裂、鳳儀點店斷裂和黃縣斷裂控制，主要分布在**和渤海，而工程場地處在玲瓏――北溝斷裂和黃縣斷裂之間，周圍小震活動相對較弱。黃縣盆地是膠遼斷塊區(qū)邊緣一個斷陷盆地，構成中、新生代以來活動最強烈的地段之一。近場區(qū)影響較大的斷裂帶為北東向沂沭斷裂帶和北西向威海—**斷裂帶所控制。本工程場地位于魯東斷塊中膠北隆起北部邊緣。財務評價數(shù)據(jù)分析詳見附表121：經(jīng)營成本估算表 附表122：損益表 附表123：財務現(xiàn)金流量表 第十三章 地震安全性評價大地構造輪廓**陽光海岸小鎮(zhèn)建設項目位于**市城西，西臨**閣西苑風景旅游區(qū)，在大地構造上位于華北斷塊區(qū)的北部。上述建設內(nèi)容除配套建筑外均向社會統(tǒng)一銷售。（15）基本預備費：按建筑安裝工程費用的12%計取。（7）施工圖預算或標底編制費：%計取。項目實施進度計劃表見附表101第十一章 投資估算和資金籌措估算依據(jù)（1）國家計委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2）山東省安裝工程綜合定額；（3）煙臺地區(qū)材料預算價格；（4）臨近地區(qū)類似工程造價；（5）現(xiàn)行投資估算的有關規(guī)定。（2）環(huán)境管理：檢測和顯示住宅區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標，對小區(qū)內(nèi)照明設施和綠地的噴淋設施進行控制。項目所在地環(huán)境質(zhì)量尚好，項目在施工期與營運期間將對附近的環(huán)境產(chǎn)生負面影響，但只要項目承辦單位能夠在施工期、營運期落實所提出的各項環(huán)境保護措施，本項目所產(chǎn)生的負面環(huán)境影響是可以得到控制的。車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按6次/h換氣計算，送風量按5次/h換氣計算，晚上送、排風量均減半，排煙口設在屋頂。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當?shù)闹卫泶胧?。地表水在平山河、龍山河、平暢河上游屬Ⅲ類區(qū)，平山河下游屬Ⅳ類區(qū)。根據(jù)水質(zhì)分析報告和水土污染分析結(jié)果，地下水對混凝土無侵蝕性，水土無污染。（7）電氣主要耗電點為居民生活用電和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高