【正文】 11． 工作時，以及在公眾區(qū)域不要大聲講話，談笑及追逐12． 在大堂等公眾場合，不能當著客人談及與工作無關的事13． 與人交談時，不應不時看表及隨意打斷對方的講話三． 言談舉止坐，站，走路和談話都要得當，工作要有效率。 房地產(chǎn)單位價格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。除了房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通中的因素之外，還有另外一些因素，其中主要是經(jīng)濟因素、物理因素、環(huán)境因素、行政和政策因素、社會因素、心理因素、國際因素等經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費和投資的水平，財政收支和警容的狀況，物業(yè)水平特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率，房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求等。 建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設用地面積的百分比。樓梯是樓房建筑中聯(lián)系上下各層的垂直交通設施。 （二）、建筑的分類按建筑的使用性質(zhì)，城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑二大類。 表示室外臺階、花池、勒腳、窗臺、雨蓬、陽臺、屋頂以及雨水管等位置、立面形狀及材料做法。熟悉總平面圖中常用圖例（另備）閱讀平面圖的方法步驟： 先看圖樣的比例、圖例以及文字說明 了解新建房屋的基本情況、用地范圍、地形地貌以及周圍的環(huán)境等。 四、建筑總平面圖的閱讀 基本內(nèi)容： 新建的建筑物的名稱、層數(shù)、室內(nèi)外地面的標高、新建房屋的朝向等。即將首層室內(nèi)主要地面標高定為相對標高的零點。通常是一個圓圈里面一個阿拉伯數(shù)字或英文字母表示。在平面圖上從左到右依次采用阿拉伯數(shù)字，自下到上順次采用英文字母編寫。（三）、尺寸線以上講解需根據(jù)某個部分圖紙加以說明。 新建房屋的位置。 風玫瑰圖與指北針識讀。 反映立面上門窗的布置、外形及開啟方向 用標高及豎向尺寸表示建筑物的總高以及各部位的高度注：立面圖的識讀用圖例講解。工業(yè)建筑主要是指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑。第三節(jié)：住宅小區(qū)規(guī)劃 一、 熟悉天地公寓的規(guī)劃指標如用地面積、建筑面積、容積率、綠化率等二、 熟悉天地公寓的總體布置圖，如小區(qū)廣場、建筑小品、道路等三、 熟悉天地公寓外部配套、內(nèi)部配套情況。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。物理因素主要是關于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素。 樓面價格：以建筑面積、使用面積、居住面積等為計價單位的價格。每一位員工都應做到：1． 彬彬有禮（1） 主動與客人，上級，同事打招呼（2） 多使用禮貌用語，例如：早晨好，請，謝謝等（3） 如果知道客人的姓和職位，要盡量稱呼其職位，如王總等（4） 講客人能聽懂的語言（5） 進入客房或辦公室前須先敲門（6） 同事之間要互敬互讓，說話要溫文爾雅（7） 使用電梯要先出后入，主動為別人開門2． 笑口常開（1） 面帶笑容接待各方賓客（2） 保持開朗愉快的心情四． 男員工發(fā)式1． 頭發(fā)要前不過眉，旁不過耳，后不蓋衣領2． 頭發(fā)要整齊，清潔，沒有頭屑3． 不可染發(fā)（黑發(fā)除外）五． 女員工發(fā)式1． 劉海不蓋眉2． 自然，大方3． 頭發(fā)過肩要扎起4． 頭飾應用深顏色，不可夸張或耀眼5． 發(fā)型不可太夸張6． 不可染發(fā)（黑色除外）六． 耳環(huán)女員工只可佩帶小耳環(huán)（無墜），款式要端莊大方，以淡雅為主七． 面容1． 面容神采奕奕，保持清潔，無眼垢及耳垢2． 男員工不可留胡須八． 手1． 員工的指甲長度不超過手指頭2． 女員工只可涂透明的指甲油3． 只可佩帶一只小戒指，不可佩帶其他首飾4． 經(jīng)常保持手部清潔九． 鞋1． 經(jīng)常保持清潔，光亮，無破損并符合工作需要2． 穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的工作鞋十。相反，如果售樓員有著良好的素質(zhì)，即使對方不買樓也會對開發(fā)商產(chǎn)生良好的印象，并且對方還會向其親朋好友推介。員工應追求團隊精神，部門之間、同事之間提倡團結(jié)協(xié)作，溝通情況，相互信任，注意整體利益。三、流暢的表達能力：在語言表達上，一定要達到流暢的程度，說理性強、邏輯思維縝密。第七講：售樓人員基本技能第一節(jié)：售樓人理論基礎售樓人的理論和其售樓的實際操作技巧是同等重要的。在進行歸納總結(jié)后，關鍵的一步是要找出最好的一面和最差的一面，然后再一一予以解決，對好的方面加以發(fā)揚，對差的立即著手進行解決，避免重蹈覆轍。不少售樓員接待這種顧客會缺乏信心或表現(xiàn)出不耐煩的情緒，甚至出現(xiàn)不愿接待的行為，這種做法是錯誤的，因為這種客戶能上門來，至少是想了解本樓盤的情況，即使他不買，如果售樓人員很有教養(yǎng)地接待了他，會給其留下一個良好的印象，他有可能會向其親朋好友推介本樓盤。比如顧客滿面春風，笑容可掬，說明顧客自信、成功、親切。手勢：手勢通常是用來表達意愿的，也是第二語言。佩飾：根據(jù)顧客身上所佩戴的飾物來判斷顧客的地位。容易喚起顧客的好感。最好讓顧客面對沒有人出入或者景物的方位，防止顧客分神。，將作為合同標的商品房再行銷售給他人?；蛘邔潜P其它方面的優(yōu)點拿過來，貼補在不足之處。 不喜歡說話的人，一旦開口說話，必定能引起在場人的高度重視，對方會很認真的聽，也急切的想知道他要說什么。第三節(jié)：售樓員洽談技巧這一節(jié)主要講述針對能說會道者與不愛說話者兩種人所采取的八種洽談技巧。笑容：笑容四心境的寫照，如果顧客笑時聲音很大，笑的旁若無人，顧客是個不拘小節(jié)的人。如顧客走路腳下生風，通?？烊丝煺Z、豪爽。二、客戶有意向購買時，售樓員應幫助客戶首先簽訂認購書，再按公司規(guī)定的時間簽訂商品房購銷合同書或者補充協(xié)議書等。第三節(jié)：物業(yè)優(yōu)點的整理整理物業(yè)的優(yōu)點可以從以下幾個方面入手一、地理位置：離市區(qū)的距離、附近居民的層次定位、附近市政重要設施、政府對所在地的行政定位（包括規(guī)劃）、所在地未來發(fā)展趨勢等。第二節(jié)：售樓人歸納總結(jié)與信息反饋歸納周期分為：日歸納、周歸納、月歸納、季歸納。六、良好的團隊協(xié)作精神七、較強的公關能力：銷售與公關是一脈相承的，銷售隸屬于公關范疇，對顧客要善于公關，變潛在顧客為目標顧客，努力達成交易。 員工工作要追求效率，遇到問題應盡快處理。 第三節(jié)：售樓員接聽客戶電話要求1． 接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話速度簡潔而不冗長2． 接聽電話人員應熟悉樓盤的詳細情況及促銷口徑，事先準備好介紹的順序，做到有條不紊3． 銷售部人員每人都有義務和責任接聽電話，外來的電話響聲不能超過三下4． 接聽電話時，必須親切地說：“您好，天地公寓，有什么可以幫到您的？”5． 當客戶提出問題時，可以首先告訴客戶：“這條時熱線電話，可不可以留下您的姓名和電話，我換個電話打給您。送客道別類：請您慢走，歡迎下次光臨，不買樓沒關系，能認識您我很高興，再見 俗話說，良言一句三暖，惡語傷人六月寒。那么投資客將物業(yè)放在那不動，幾年下來所獲得的固定回報的計算如下：固定投資回報=總價*投資回報率（一年）*反租年限折扣計算=總價*折扣百分比 比如說總價100萬的營業(yè)房，折扣為80%，那么最后成交的總價為80萬元。環(huán)境因素環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況。 綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。 建筑面積：指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積之和。按施工方法分為：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑和裝配整體式建筑。 第二節(jié)、建筑與建筑構造 房地產(chǎn)銷售代表經(jīng)銷的是住宅建筑，因此，有必要了解一般的建筑知識及各住宅各組成部分的基本構造。