【正文】 平方米） 戶型配比（約） 公寓 一房 5055 80% 兩房 7075 20% 住宅 兩房 8595 15% 三房 105— 120 28% 大三房 125135 30% 小四房 135145 16% 大四房 155170 8% 頂層復式 175200 3% 合計 100% 93 二、分期開發(fā)建議 項目分期開發(fā)示意圖 一期 三期 二期 94 一期 三期 二期 整體分 期開發(fā)說明： 一期 ： 210000平方米 二期 ： 190000平方米 三期 ： 150000平方米 各期推售量較大，建議每期又分 3期開發(fā) 95 一期：一棟 商務公寓 +會所 +多層洋房 +小高層 +紅旗中路臨街商鋪 二期： 花園洋房（ 5+ 5+1多層） +小高層 +新塘路、桂花路臨街商鋪 +社區(qū) 廣場 +幼兒園 +一棟商務公寓 三期：多層 +小高層為主，部分花園洋房 96 三、建筑設(shè)計建議 尊重地形地貌 戶型新穎 現(xiàn)代與本土結(jié)合 與園林景觀風格、營銷推廣主題吻合 設(shè)計原則 97 建筑風格建議 根據(jù)市場調(diào)查、目標客戶偏好和項目市場定位的要求，建議建筑風格為現(xiàn)代新古典建筑風格，具有強烈的視覺沖擊力，對于大眾在第一時間能夠形成非常好的品質(zhì)判斷。 80 企業(yè)中高層管理 （ 1）來源單位： 以 60 4省火電公司、湘火炬、唐人神、太子奶、株冶等為代表的株洲知名企事業(yè)單位； (2) 個人社會和經(jīng)濟特征： 這部份人年齡一般在 30— 45歲，社會地位高，有一定的灰色收入； (3) 消費心理和消費特征： 注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等，注重購買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品； (4) 生活基本態(tài)度和觀念： 隨著經(jīng)濟條件的豐厚，現(xiàn)在生活追求舒適，喜歡享受家居生活，生活一般不喜歡張揚，比較內(nèi)斂； (5) 產(chǎn)品需求描述： 三房、四房戶型為主。 65 河西樓市發(fā)展愈燃愈烈 ?未來三年河西樓市發(fā)展逐漸成熟，對荷塘區(qū)及項目后續(xù)銷售將帶來較大壓力。 3. 商業(yè)發(fā)展機遇： 商業(yè)臨街面長，交通體系進一步完善。 周邊配套設(shè)施比較完善。 選擇物業(yè)面積 （單位：平方米）%%%%%%%%3%%%%%%%%%909 0 10 01 00 1 101 10 1 201 20 1 301 30 1 401 40 1 501 50 1 601 60 1 801 80 2 002 00 2 502 50 以上50 對戶型需求： 三房需求達 %，四房需求達 %。 商務公寓是河東辦公型物業(yè)的發(fā)展方向 在商務核心區(qū)西移的大趨勢下，一些需要依托城市商業(yè)、專業(yè)市場、休閑、娛樂等資源進行發(fā)展的企業(yè)，如商家、服裝貿(mào)易公司、外地公司駐株辦事處、代理公司、事務所、培訓公司等機構(gòu)，它們不能離開城市資源，在河東的商務公寓內(nèi)辦公是它們的首選。以下的二房和三房，現(xiàn)階段其租金分別為 500～ 600元 /月， 800～ 900元 /月。 小結(jié)： 34 四、公寓物業(yè)發(fā)展狀況 項目名稱 主力戶型（ M2） 均價（元 /M2） 住戶 摩登摩天 一房： ； 兩房： 中鴻時尚新天地 公寓： 公寓 24003300 住宅 22003000 1312戶 一期還處于打樁階段 中旺錦安城 公寓 、 公寓價格 27553195 住宅價格 22852725 557戶，一期認籌 偉大國際廣場 兩房 均價 1980 住宅 180套 東都文化廣場 單身公寓 公寓帶裝修均價 2300 普通住宅均價 2022 225套，其中酒店套房 125套，住宅公寓 100套 35 小結(jié)： 目前市場公寓項目主要集中在 河東 較為繁華的建設(shè)南路、蘆淞南路和火車站附近。 —— 整個被一人買下，再整體出租 金地佳家旺 商業(yè)面積 7000平方米，其中 180個商業(yè)鋪位面寬 8米。 100平方米以內(nèi)的兩房銷售最為理想。底層沒有架空，一樓戶型客戶不大接受。 三房 ： 14 153銷售不理想，主要是 144平方米以上多交稅，面積達到四房區(qū)間，但結(jié)構(gòu)功能滿足不了業(yè)主需求； 四房： 銷售 70%； 頂層復式全部賣完。 23 戶型配比分析 項目名稱 戶型 戶型面積（平方米） 套數(shù)比例 山水國際 一期 243套 兩房 32套 110—— 120 % 三房 160套 138/149/153 % 四房 34套 178/182 % 復式 17套 200240 % 湘江 .四季花園 二期 242套 三房 156套 144/四房 68套 復式 18套 西子花園 三期 246套 兩房 24套 10% 三房 127 四房 76 復式 18套 190210 7% 玫瑰名城 一期 200套 兩房 20 90 10% 三房套 152 115/123/130/135/136 76% 四房 20套 150 10% 復式房 8套 179 4% 24 海創(chuàng) .明珠花園 目前在售 128套 兩房 12 107 9% 三房套 137/153 48% 四房 24 137/160/175 18% 獨體 /聯(lián)排 32套 25% 湘銀 .陽光水岸 C組團分 A、 B、 C三部分，共 900戶；其中 A已銷售完畢，目前在售的為B、 C部分共約 600套 兩房 三房 106/116/117/119120/130/四房 139/142/149/150/157 30% 五房 180 7% 復式 ?主力戶型以三房和四房為主，二房面積主要集中在 100平方米以內(nèi)； ?三房比例以 50%為主，玫瑰名城一期達到 76%，面積集中在 120— 140平方米； ?四房比例 10%30%，區(qū)間較大，面積主要集中在 140— 170平方米之間； ?復式面積主要集中在 180— 250平方米之間，區(qū)間較大。的住宅面積開發(fā)總量。 ?良好的自然環(huán)境資源、全新的城市規(guī)劃、便利的交通體系、大規(guī)模的生活社區(qū)，都為該區(qū)域的樓盤增加了賣點。株洲市區(qū)的置業(yè)客戶也在逐步開始接受小高層住宅。 □ 客戶依據(jù)自己工作位置選擇 區(qū)域內(nèi)或鄰近區(qū)域置業(yè) 成為顯著特點； □河東主力客戶群： 以經(jīng)商人士、私營業(yè)主、企事業(yè)中高層為主； □河西主力客戶群： 火車站附近經(jīng)商人士 /小業(yè)主；公務員；周邊縣市高收入群體； □客戶年齡： 主要集中在 3050歲之間； □置業(yè)目的： 以自住和改善生活居住條件為主。 三期年底推出，約 2萬平方米。 湘銀 .陽光水岸 C組團 93/94 106138 139157 180254 2022年 8月開盤，憑借開發(fā)商在本土的品牌優(yōu)勢，其中 A棟已銷售完畢，目前在售的為B、 C棟部分共約 600套，已經(jīng)銷售 70%。 紅 旗 廣 場 商 圈 偉大國際 4萬 一層主題賣場，以 4050小面積商鋪 為主； 二層株洲百貨將進駐； 三層電器商場； 四層體育用品、健身器材、書籍； 五層青少年活動中心、快餐廳。根據(jù)相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)，在商業(yè)發(fā)展成熟的歐洲發(fā)達國家該比值為 ，而在國內(nèi)經(jīng)濟活躍的上海也僅約為 ，由此可以看出，株洲商業(yè)總量已經(jīng)明顯飽和。但戶型設(shè)計較為落后，戶型產(chǎn)品的裝修標準在 200300元 / m178。 長江商務大廈 4548平方米 起價 3068，每層加 30元 其中一二三樓為商業(yè)， 12022的均價被買斷 A座 181套， 06年 4月 17日開盤剩 10套 投資客占 50%，購買者行業(yè)比較分散 家潤多廣場 4860平方米 均價 2900 2022年 5月 20日開盤，已經(jīng)銷售完畢 保利大廈 4060 均價 28002900 2022年已經(jīng)銷售完畢，租金 2530元 / 平方米；其中 8樓起均價 2900，返租 10年，每月返租 800元。 44 第二篇 客戶調(diào)研分析 45 一、株洲客戶問卷調(diào)查說明 甄別條件： 未來購買住宅可能性大于 50% 購買住宅單價高于 1600元 /平方米 共發(fā)放問卷 1000份，有效問卷 629份 荷塘區(qū) /株百 /中國城 /天元、響石廣場 基本數(shù)據(jù)： 46 期望單價73%18%9%16011800元 /平 方米 18012022元 /平 方米 2 0 0 0 元/ 平方米以上單價承受力： 集中在 16002022元 /平方米 二、定量調(diào)查分析主要結(jié)論： 47 主力客戶群： 私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員、經(jīng)商人士。 2．企業(yè)自身優(yōu)勢： 國有企業(yè)，與政府關(guān)系密切，擁有本地開發(fā)經(jīng)驗。 公交車線路較少。 62 三、區(qū)域發(fā)展研究： 區(qū)位： 介于產(chǎn)業(yè)中心和商貿(mào)中心之間地段 資源： 傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐 擁有大量經(jīng)商人士 環(huán)境： 較好的人居環(huán)境 眾多城市公園 配套： 發(fā)展較早的城區(qū) 完善的配套設(shè)施 便利交通條件 …… 研究一：區(qū)域優(yōu)勢資源顯著，但缺乏整合，沒有形成核心競爭力，區(qū)域價值沒有體現(xiàn)。 太遠 —— 則不能稱之為城市生活中心； 太近 —— 則不能保持一個舒適的生活環(huán)境和靜逸的文化空間； 2）完善的市政配套、文化設(shè)施 3）大量中高檔樓盤的開發(fā) 通過上述分析，從株洲城市發(fā)展角度分析，以本項目所在區(qū)域為核心的片區(qū)是構(gòu)筑城市生活中心最適當?shù)膮^(qū)域。 現(xiàn)代新古典建 筑風格 現(xiàn)代新古典建筑風格參考圖片 ： 98 四、戶型設(shè)計參考 主衛(wèi)雙窗設(shè)計：利用落地凸窗做浴 池 過道凸窗設(shè)計：通過開口增加客廳 通風采光 入戶花園設(shè)計：做緊湊的入戶通道 ， 把入戶花園能單獨使用 參考戶型一：帶入戶花園 嵌入式空調(diào)機位 半步式花槽 99 6米高露臺 參考戶型二：錯層送 6米高露臺 100 參考戶型三：三錯層，買一層送一層，客廳 三房戶型