【正文】 系 。 政府對中小企業(yè)的鼓勵和聚集的推動，出現(xiàn)大量相關(guān)的專業(yè)化分工細密的中小型企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集。比如依托科研項目，建立化工主題園。 56 四方區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵點在于： 關(guān)鍵點 利用教育科研資源，促進技術(shù)合作 ?利用青島科技大學，引進了德國朗盛橡膠新材料研發(fā)中心、國家有機氟重點實驗室等 12家高科技項目，促進化工產(chǎn)業(yè)的技術(shù)提升。 引進了德國朗盛橡膠新材料研發(fā)中心、國家有機氟重點實驗室等 12家高科技項目 。 四方區(qū) 老工業(yè)區(qū) 四方區(qū) 高科技園區(qū) 機場 背景： ?重要的老工業(yè)區(qū)，形成了具有紡織、服裝、食品、機械、化工、電子等 支柱產(chǎn)業(yè) ； ?具有大量的大中型企業(yè)，形成一批 龍頭企業(yè) ，比如青島海爾、四方機車廠、華能發(fā)電、華拓科技等公司。 52 更換現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 根據(jù)國內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 53 青島 .四方工業(yè)區(qū) 四方區(qū)是青島重要的老工業(yè)區(qū)，具有良好的傳統(tǒng)制造業(yè)基礎。 ?地價由 30萬 /畝增加到 50萬 /畝。 硚口區(qū)地圖 48 漢正街工業(yè)區(qū)，面臨著經(jīng)濟衰退、失業(yè)嚴重、環(huán)境差等問題。東鄰江漢區(qū)，西、北接東西湖區(qū)。 關(guān)鍵點 利用資源和產(chǎn)業(yè)基礎，培育新產(chǎn)業(yè) ?堅實的工業(yè)基礎：豐富的煤資源，煤炭、鋼鐵等工業(yè)產(chǎn)品占國內(nèi)重要比例 ?培育 12個重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，比如電子、信息技術(shù)、環(huán)保等新型產(chǎn)業(yè)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來將解決 20萬個就業(yè)崗位 ?歐洲境內(nèi)大學密度最大的工業(yè)區(qū) ?各區(qū)域均建立技術(shù)開發(fā)中心，全區(qū)有 30個技術(shù)中心。 信息類企業(yè)超過 11萬；電信類企業(yè)達 380家。 煉油業(yè)和石油化工業(yè)的發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸變化， 電氣、電子工業(yè)有了很大發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和附加值提升。 ?成績： 曾經(jīng)生產(chǎn)全國 80％的硬煤， 90％的焦炭，集中了全國鋼鐵生產(chǎn)能力的 2/3，電力、硫酸、合成橡膠、煉油能力、軍事工業(yè)等均在全國居重要地位。 ?基礎 ：具有一定的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，集中度較高。為片區(qū)發(fā)展 聚集商業(yè)氛圍和人氣。 江蘇省城市化水平等級分布： 南京 無錫 蘇州 常州 鎮(zhèn)江 揚州 南通 泰州 徐州 鹽城 連云港 60%以上 50%～ 60%之間 50%～ 60%之間 40% ～ 50%之間 ?從江蘇省城市化水平的梯隊來看，無錫處于第一梯隊，從2022年的 ％上升到2022年末的 ％， 僅次于南京的 76％。 多功能綜合體工業(yè)園 /新城 規(guī)模很大，達城市級 一般分布在核心城市邊緣 產(chǎn)業(yè)在空間上獲得聚集效益，相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生足夠的就業(yè)需求與消費需求 居住、商貿(mào)、教育、休閑娛樂等活動的集聚，多功能綜合體工業(yè)園區(qū)本身就是一個新城。 中心城區(qū) 27 本項目具有與長三角其他城市和區(qū)域緊密聯(lián)系的便捷交通。所以 在無錫市以及北塘新的一輪規(guī)劃之下，急需明確發(fā)展方向 城市邊緣化、產(chǎn)業(yè)低端化、規(guī)劃不明確 項目瓶頸總結(jié) 22 報告結(jié)構(gòu) 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目屬性界定 項目發(fā)展瓶頸 項目核心問題 23 我們通過 SCQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題 資料來源：世聯(lián)模型 R2 我們想要什么？ （針對目標的規(guī)范分析） ?政府目標 ：提升產(chǎn)業(yè)活力，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)增長，保證就業(yè)水平。 ?項目目前與國聯(lián)金屬貿(mào)易市場的合作來看，項目目前仍處于以稅收為目的的招商階段，對本項目地塊價值和項目未來發(fā)展方向沒有明確規(guī)劃。 機械：環(huán)保設備產(chǎn)品、汽摩配件，精密機械儀器儀表制造。 19 從無錫各園區(qū)的納稅銷售收入分析，本項目的單位面積納稅銷售額低于幾個典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 ?產(chǎn)業(yè)層次低： 低附加值的傳統(tǒng)制造業(yè)，比如冶金、紡織、機械?；旧鲜堑透郊又档闹圃旒庸きh(huán)節(jié)。 ?B區(qū)： ?總量約為 1500畝，凈地量約1300畝 ?可用凈地較多 。 項目交通較好，但周邊環(huán)境較差，且生活設施配套等缺乏。 項目所在的北塘區(qū)，屬于無錫市沒落的老城區(qū)，面臨“城市南進，工業(yè)北移”政策帶來的產(chǎn)業(yè)升級壓力。 ?通過招商或合作開發(fā)，實行多期滾動開發(fā)模式，平衡投入與產(chǎn)出的關(guān)系。 3 在過去的一個多月里，世聯(lián)專案組針對項目涉及不同的層面進行了如下調(diào)研與研究工作 工作內(nèi)容 項目本體 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)集群 收集的數(shù)據(jù) ?項目用地現(xiàn)狀 ?項目用地范圍內(nèi)的經(jīng)濟人口狀況 ……… ?無錫及北塘區(qū)宏觀經(jīng)濟相關(guān)數(shù)據(jù) ?區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù) ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù) ?無錫及北塘區(qū)總體規(guī)劃 ………… ?世界成功老工業(yè)區(qū)改造相關(guān)數(shù)據(jù) ?國內(nèi)外老工業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀相關(guān)數(shù)據(jù) ?長三角經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù) ………… 進行的訪談 ?北塘區(qū)政府的項目負責人 ?金山北工業(yè)園管委會 ?政府相關(guān)部門：無錫市經(jīng)貿(mào)委、科技局、外經(jīng)貿(mào)、惠山區(qū)和錫山區(qū)政府 ?專業(yè)人士：萊鋼公司經(jīng)理等 ?工業(yè)園區(qū)：新區(qū)土地儲備中心主任、汽配城專業(yè)人士 ………… ?世聯(lián)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)研究專家 進行的分析 ?用地現(xiàn)狀分析 ?區(qū)域經(jīng)濟人口分析 ?用地資源及交通分析 ?可利用土地分析 ?區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀分析 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景分析 ?城市經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析 ?區(qū)域規(guī)劃分析 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景分析 ?區(qū)域經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條分析 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析 4 世聯(lián)對項目目標的理解是：提升產(chǎn)業(yè)活力和帶動人氣；在成本的一定投入下，保證資金回收和政府稅收。 2022年蘇錫常利用外資情況 城市 協(xié)議注冊外資 (億美元 ) 實際利用外資 (億美元 ) 常州 無錫 蘇州 2022年蘇錫常都市圈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 城市層級 8 ?北塘是近代無錫 民族工商業(yè)的發(fā)祥地 之一，歷史上是重要的水利碼頭，是 “ 蘇南模式 ”的重要發(fā)源地。 ?金山北與臨近兩工業(yè)園在一定程度是 競合關(guān)系 ，既相互補充又相互競爭，共同形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)圈。區(qū)內(nèi)物業(yè)雜亂，整體檔次低，缺乏整體性。 ?2022年對 A和 B區(qū)的規(guī)劃，已經(jīng)有很大變化，基本上是工業(yè)用地，含少量的物流和配套用地。 ?從現(xiàn)有企業(yè)名單分析，可以看出園區(qū)的企業(yè)基本集中在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要是金屬加工，占比43%，而新型工業(yè)企業(yè)數(shù)量少。 按照國家和地方政府政策，結(jié)合園區(qū)的具體狀況，本項目的拆賠主要考慮一下幾點 ： ?居住用地，按照房屋的建筑面積計算，以單價 4000元 /㎡ 補償： ?耕地征用費按照 20萬 /畝 的標準支付； ?工業(yè)用房以 2022元 /㎡ 的標準補償。 拆遷問題 20 現(xiàn)有規(guī)劃問題 政府對本項目的現(xiàn)有規(guī)劃，延續(xù)歷史，仍不明確，致使項目走向不確定。 其他符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有發(fā)展前景的行業(yè)。而現(xiàn)有拆遷成本高，收益較差。 ?成熟的商業(yè)和生活配套： 便捷的交通項目可以輕松到達無錫市中山路核心商圈和北塘區(qū)的片區(qū)商圈的生活和商業(yè)設施配套。 交通優(yōu)勢 北塘區(qū) 28 本項目作為城區(qū)的工業(yè)園區(qū)，從 3000畝（ 公里）的規(guī)模來看，對城市的建設和發(fā)展具有重大的影響。 發(fā)展階段 園區(qū)開發(fā)主體 政府主導建立的園區(qū)。 ?都市型工業(yè) ?都市型服務業(yè) 本項目基礎 ? 產(chǎn)業(yè)基礎 ? 規(guī)模優(yōu)勢 提升片區(qū)價值 促進北塘區(qū)的發(fā)展 ? 區(qū)位交通優(yōu)勢 ? 區(qū)域規(guī)劃 都市型工業(yè) 依托城市重點工業(yè)集中區(qū)，鼓勵城區(qū)保留對環(huán)境干擾小、水氣噪聲等污染少、 勞動密集型的企業(yè) ，特別是一些 傳統(tǒng)輕工業(yè)和手工藝制作 ，接近 就業(yè)和消費市場 ； 都市服務業(yè) 服務業(yè)包括 生產(chǎn)性服務業(yè) 和 生活性服務業(yè)， 既為生產(chǎn)提供中間服務 ，也為消費者提供 終端服務 ； 總結(jié) 34 本報告將從以下四個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目資源盤點 區(qū)域規(guī)劃方向 項目發(fā)展使命 報告結(jié)構(gòu) 35 項目的交通區(qū)位資源和片區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎，決定了項目既承擔區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的引力，又是城市功能的重要組成部分。 37 本報告將從以下五個方面闡述： 項目使命分析 Part2 項目發(fā)展戰(zhàn)略分析 Part3 項目定位分析 Part4 項目本體分析 Part1 項目產(chǎn)業(yè)研究 項目市場分析 項目機會分析 報告結(jié)構(gòu) 38 根據(jù)國內(nèi)外的經(jīng)驗，尋找老工業(yè)區(qū)改造的方向 我們的方向選擇？ 39 更新現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 1 改進技術(shù)和工藝 2 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 3 改造手段 改造方向 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化 產(chǎn)業(yè)提升 產(chǎn)業(yè)聚集 轉(zhuǎn)化園區(qū)功能 4 都市型服務業(yè) 功能轉(zhuǎn)化 根據(jù)國內(nèi)外老城區(qū)工業(yè)區(qū)成功改造的現(xiàn)有經(jīng)驗和條件，世聯(lián)總結(jié)出老工業(yè)區(qū)改造的四個方向： 40 選擇案例的標準： 老城區(qū)： ?區(qū)位 ：屬于城市中心區(qū)域或是城市原有的核心區(qū)域。溝通萊茵河、魯爾河、利珀河和埃姆斯河的 4條運河網(wǎng)；巴黎通往北歐和東歐的鐵路，德國西部通往柏林和荷蘭的高速公路。 44 發(fā)展歷程 魯爾工業(yè)區(qū)在 產(chǎn)業(yè)危機和環(huán)境壓力 的驅(qū)動下，產(chǎn)業(yè)淘汰和引進 并舉促進改造。煤炭業(yè)面臨危機，失業(yè)加劇。 ?技術(shù)轉(zhuǎn)化： 所有大學和研究所都有 “ 技術(shù)轉(zhuǎn)化中心 ” ?12個產(chǎn)業(yè)重點： 信息技術(shù)、新材料、醫(yī)藥技術(shù)、環(huán)保等 ?服務業(yè)發(fā)展： 零售業(yè)、旅游、法律咨詢、廣告、多媒體等新興服務產(chǎn)業(yè)。 ?制定環(huán)境政策，限制污染氣體排放、建立空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng) 3 政府政策和支持 47 武漢 .漢正街工業(yè)園 漢正街工業(yè)園，是武漢市 制造業(yè)五大板塊之一 。 ?漢口街是武漢市老工業(yè)基地。 取得成績： ?新引進入駐企業(yè) 76戶，企業(yè)新增投資 元。 改造與新建并舉的模式 ?充分利用閑臵設備。具有青島長途汽車總站。 效果： 07年萬元 GDP能耗、水耗同比分別下降 %和 7%。目前，該企業(yè)對粉煤灰的綜合利用率達到 95%，創(chuàng)造了顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。 ?龍頭企業(yè)采用應用技術(shù)。 散戶分散經(jīng)營，聯(lián)合銷售 企業(yè)協(xié)作，產(chǎn)業(yè)縱向一體化 產(chǎn)業(yè)鏈前段聚集 艾米利亞 — 羅馬涅大區(qū) —— 意大利服裝聚集地 發(fā)展歷程 60 第三意大利利用大量中小企業(yè)自然集中，實現(xiàn)了由產(chǎn)業(yè)聚集到產(chǎn)業(yè)鏈的聚集轉(zhuǎn)化。 ?市場的推動下，出現(xiàn)連接各中小企業(yè)的“經(jīng)濟人”的專業(yè)化組織。 ?明末清初是全國最大的貨物集散地 ?形成 “ 買全國、賣全國 ” 的小商品市場 ?形成街區(qū)式布局、低價格產(chǎn)品、可容納很多勞動力。 ?功能：物流 +商貿(mào) ?華中地區(qū)最大的日用工業(yè)品集散地 ?建材市場被譽為“中國建材第一市” ?周邊的汽車及配件、化工產(chǎn)品、金屬型材、五金塑料、服裝輔料等市場具備較強的輻射能力，是華中地區(qū) 物流、資金流、信息流 的集聚地。 ? 產(chǎn)業(yè)基礎 ：具有較好的高新技術(shù)和制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎。 ?園區(qū)規(guī)劃集商業(yè)、物流、居住等多種綜合型配套社區(qū)。 ? 深圳人才大市場在全國有極高的知名度，其擁有 2萬平方米的場地和 200個國際標準展位，平時每天都有 130家以上的單位進場，求職者達 1萬多人次 ? 緊鄰的羅湖人才市場，也是為我市一個重要的人才交流平臺，自 1995年成立以來，每年都有 3000多家單位入場招聘，每年提供工作崗位達 4萬個 ? 兩個人才市場，帶動了寶安北的人流量，每天都有成千上萬的求職者來到這里，懷揣自己的夢想奔走在日益繁榮的寶安北，也給這里帶來了旺盛的人氣。 政府的支持和漸進式的改造模式 ?根據(jù)城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃定位產(chǎn)業(yè)。 第三圈層 原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。 ? 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第二產(chǎn)業(yè)一直占最大比例，處于 57%以上。 無錫產(chǎn)業(yè) 82 惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由 “ 一城三園一區(qū) ” 構(gòu)成的綜合型園區(qū)，現(xiàn)以 傳統(tǒng)的冶金和機械產(chǎn)業(yè)為主 ，未來重點發(fā)展 現(xiàn)代制造業(yè)和城區(qū)綜合配套 。 ?三大未來產(chǎn)業(yè)： 生物制藥、汽車工業(yè)、風電產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟分析 生命科技園、汽車產(chǎn)業(yè)園等基本建成，而風電產(chǎn)業(yè)園還