【正文】 單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復合性、適應性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟風險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 15 綜合體的四種發(fā)展模式 16 綜合體發(fā)展模式（ 1/2） 在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式： 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場 17 綜合體發(fā)展模式（ 2/2） 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + office …… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office plex =shopping (主 ) +hotel apartment …… 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城 18 研究模型 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 19 案例研究 20 案例研究內(nèi)容 ? 背景資料 ? 項目定位 ? 功能構成 ? 經(jīng)營方式 ? 項目特色 ? 關鍵驅動因素 21 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =office+hotel+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿(mào)中心 特點：各功能均具有自身的特色，都可以成為綜合體的核心，他們可以互相補充和支撐，但相互間的依賴并不嚴重。1 謹呈：青島世紀廣場投資有限公司 青島青島世紀廣場項目 2 首先需要明確和達成共識的是，在規(guī)避風險的前提下，盡量挖掘和提升物業(yè)的價值是本報告的核心思想，所有提出的舉措及建議都是以此思想為基礎的。 22 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 27 案例（ 1/2） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 35 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 定位為 構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體 5A智能寫字樓 +國際商業(yè)區(qū) +國際公寓 +五星級酒店 +體育中心 +展示中心 36 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 寫字樓部分地上建筑面積約 23萬平方米。 39 案例（ 2/2） ——北京華貿(mào)中心 體育中心 占地約 15公頃的華貿(mào)中心運動主題公園，以網(wǎng)球運動為主題，擁有超大規(guī)模的健身場地和專業(yè)的健身教練， SPA、游泳、桑拿和保健設施均為世界一流。 44 模式二案例 廣州中信廣場 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping plex =office (主 ) +apartment(次 ) +hotel …… 深圳信興廣場 45 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 中信廣場位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號線總站，步行僅需 8分鐘。 50 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 58 案例 ——上海商城 定位為 上海頂級國際化綜合體 city within a city 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場 59 案例 ——上海商城 ?核心功能： 五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。 68 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競爭。 萬象城 ——，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 內(nèi)因： ?超強的實力與品牌號召力； ?集購物、娛樂等為一體的體驗式； ?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符； ?一流的精英團隊。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 專業(yè)的商業(yè)運營公司運營。 100 研究模型 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 101 開發(fā)商的目標與約束條件 102 研究內(nèi)容 ? 項目背景因素 ? 開發(fā)商目標 ? 項目約束條件和開發(fā)商初步思考 103 項目背景因素 ? 由于本地塊地理位置的特殊性，加上權屬幾經(jīng)交更， 受到社會各界的廣泛關注； ? 政府將本項目作為形象工程，開發(fā)商肩負著將本項目建成 青島標志性建筑物的歷史使命。 111 研究模型 區(qū)域及地塊價值分析 開發(fā)商的目標與約束條件 項目界定 案例借鑒 項目發(fā)展模式判斷 競爭分析 市場供求分析 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 同類物業(yè)發(fā)展模式 112 市場供求分析 113 供求情況 高檔寫字樓市場的供應量較大，而需求并不具備爆發(fā)性增長的動因，市場供略過于求； 目前青島商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，消費者對高檔商業(yè)需求強烈，在 9月連續(xù)幾家高檔購物中心開業(yè)后，仍未能解決供應不足的問題； 東部未來住宅的供應量不會太大，尤其是具有稀缺海景資源的沿海住宅，而從近年青島住宅的消化情況來看，處于供不應求的狀態(tài)，特別是海景住宅，而引發(fā)這些的原因主要是外地人購置物業(yè)的增多以及房價的上升引起的投資熱； 公寓在青島較少，但僅有的投資型的三度空間受到市場的認可和青睞。 公寓、商業(yè)、酒店的潛在競爭者基本不構成威脅，寫字樓主要是書城旁將建的超高層（ 77層）。 定位考慮的因素 產(chǎn)品定位 將建筑同服務打包在一起的結合體； 基本單位面積為 60㎡ ，可拼合。 定位考慮的因素 147 兩種定位的比較 與寫字樓更兼容，更符合地塊氣質(zhì) 具有強烈的投資概念 可自由拼合，戶型形式多樣，面積彈性大，置業(yè)門檻低，銷售速度快 市場無同類產(chǎn)品競爭，不受已形成價值體系的約束 設基本單元為 35㎡ 和 40㎡ 可拼合為 75㎡ 、 110㎡ 、 115㎡ 、 145㎡ 、 150㎡ 、 155㎡ 、 …… 、 300㎡ 、 …… 與項目的其他功能脫離，聯(lián)系不大 主要為居住概念 主要為大面積戶型，置業(yè)門檻較高，銷售速度受限 市場已經(jīng)驗證，風險較小 市場存在競爭產(chǎn)品，受已形成價值體系的約束 主要戶型面積應在 150㎡ 以上 創(chuàng)新產(chǎn)品： 彈性空間 flex housing 傳統(tǒng)產(chǎn)品： 普通高層豪宅 148 服務式公寓為板式高層。同時公寓又是個性空間， soho場所。 SVO是獨立的 SVO是自由的 最小的產(chǎn)權單位可隨意組合拆分， 打通就是大單位，分開就是小單位。 123 購買者分析 寫字樓 ——鎖定為外地或外資公司在青島的分公司（總部）及本地大中型企業(yè) 客戶劃分 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 面積需求 對項目形象的影響 外地公司分公司 租賃或購買 不明顯 設施、服務 不明顯 無 外地公司辦事處 租賃 較低 不明顯 較小 降低 外資企業(yè)分公司（總部） 租賃或購買 較高 形象、設施、服務 較大 提升 外資企業(yè)辦事處 租賃 較高 形象、設施、服務 較小 無 本地大中型企業(yè) 自建、購買或租賃 較高 形象 較大 提升 本地中小公司 購買或租賃 不明顯 使用率、位置 較小 降低 124 購買者分析 公寓 公寓類型 客戶類型 交易方式 對價格的承受能力 對物業(yè)的核心要求 對項目形象的影響 商務公寓 小公司 租賃或購買 較低 服務、設施 降低 外地外資公司辦事處 租賃或購買 不明顯 服務、設施 無 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 服務式住宅（酒店式公寓） 外籍人士 租賃或購買 最高 服務、設施 提升 高級白領 購買或租賃 較高 服務、設施 提升 SOHO 購買或租賃 較高 服務、設施 無 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 產(chǎn)權式酒店 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 普通住宅 一般住宅客戶 購買 較高 無 無 投資客 購買 不明顯 有升值潛力 無 125 購買者分析 商業(yè) 客戶類型 交易方式 對價格的承受能力 對面積的要求 對物業(yè)的核心要求 對項目形象的影響 百貨 租賃 較低 較大 人流、地段 提升 超市 租賃 較低 最大 人流 無 品牌店 租賃 不明顯 較小 人流 提升 餐飲 租賃或購買 較