【正文】 　?、龠x購本樓盤的動機：　　a、認同規(guī)劃設計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。故樓盤在行銷上須完全貼合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，下列幾點是營銷方面應重點研究的問題?！　炔空J購定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體資料大致如下：　　①重點培訓樓盤效果圖。6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽。　　突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精雕細鑿，力爭完美?！　「行哉J識和理性認識相處融洽?！　?推廣成本預算和費用監(jiān)控　　廣告預算的每一筆精打細算，不應當是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應當貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中?！　?2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督。　　(1)廣告的重點?！　?4)不一樣電視臺、不一樣時段、不一樣欄目的電視廣告分析。　　推廣的策略及創(chuàng)意的構思　　房地產廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念?！　∈袌龅恼{研　　或許有人講，搞房地產項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調研的目的是從感性的經(jīng)驗，結合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起?！　?2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析?！　?4)與未來競爭情景的分析和評估?！　?1)不一樣媒體的效應和覆蓋目標。　　階段性推廣總體策略　　房地產廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，應對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。　　(6)媒體發(fā)布的代理。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，“一條道，走到黑”往往是要走死胡同的?！　》桨竸?chuàng)意　　房地產營銷策劃方案要到達尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上構成：　　具有高度的自信野心。　　4)直切消費群生活心態(tài)。2)、樓盤設施結構。3)闡述樓盤交通條件。11)闡述樓盤的品質?！　、拚拱?兩套)的設計、制作和擺放?！　、菔孢m性：現(xiàn)代化的消費新空間，具有以貼合人性需要為基礎的品質?！　、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購買動機。　?、鄹鶕?jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤的未來高價值及增值潛力。　?、芸且龑V告　?、萑藛T講習工作完成　　注意事項：　?、賹︻A約客戶中有望客戶做ds(直接拜訪)?！　、?、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場銷售人員將每日應填之資料填好繳回，由業(yè)務主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會議進行講述對各種狀況及有望客戶追蹤提出應變措施?！　、?、隨時掌握補足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來辦理補足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補足或簽約?！　、?、銷售成果決定于是否在最終一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。127m2的三室兩廳7套?！　∴嵵莘康禺a市場的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期15127平米現(xiàn)房構成明確的競爭關系。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。　　市場細分如下:　　a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內不會再置業(yè)。　　20014，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質地位。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳?！　?)與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，構成本房地產二期銷售心理價位抗性。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰貼合商戶們的這一需求?！　)鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。　　四)威脅　　1)行業(yè)內的競爭　　i?！　)小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高?！　?)非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭?？墒沁@樣的天然地產需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的主角，不僅僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，并且為二期、三期制造了品牌障礙?！　ú氖袌稣{查發(fā)現(xiàn):　　大部分員工租房住，潛在客戶存在?！　、復合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤?！　?小戶型市場詳見附2:鄭州市小戶型的調查報告)