【正文】 高層 中高端，高端戶數(shù)比 ：兩梯三戶：兩梯四戶 =4： 6 車位類型 /戶車比尚隆地球村 地上，戶車比 ： 1藍(lán)灣俊園地下車庫， 918000元 /個(gè)，只賣給業(yè)主，戶車比： 1常陽麗江城 主要為地上車位和車庫江南明珠園停車位小高層架空層和地面車位，戶車比 3： 1左右嘉和陽光水岸地上 2地下 78共 102個(gè)，戶車比 3： 1美城清芷園停車位地上和小高層地下 169。w 恰當(dāng)?shù)泥徖锍叨葁 開放胸懷，小舍大得，積聚力量，汲取靈性169?！　　　　　　　?4600元 /平方米169。2次及以上置業(yè) :首次置業(yè) =75%:25%169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w目標(biāo)客戶群定位 : 企業(yè)私營老板 :公務(wù)員 : 高校教師 ,中學(xué)小學(xué)老師 :周邊大型企業(yè)中高層管理人員 :其他=25%:25%:20%:20%:10% :中年為主 上 :重點(diǎn)關(guān)注大學(xué)以上的高學(xué)歷人群 . :2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w競爭分析 :w綜合分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)有樓盤 ,以中端為主 ,部分中高端 .藍(lán)灣俊園和江南明珠園為中高端 ,其余為中端 .w目前周邊大部分樓盤都售完 ,部分售完時(shí)間已較長 ,周邊目前在售的新盤少 ,且規(guī)模都相對較小 ,檔次中端 ,目前無在售的中高端 ,高端項(xiàng)目 .w舊城改造后 ,緊鄰本項(xiàng)目的多個(gè)地塊被品牌開發(fā)商所拿下和關(guān)注 ,預(yù)計(jì)未來競爭激烈 ,產(chǎn)品以中高端 ,高端為主 .169。順利售罄 .w 藍(lán)灣俊園 打響武昌臨江高檔住宅的第一炮 ,使片區(qū)關(guān)注度提升 .有利襯托后期樓盤形象 .w 近年的 江南明珠園、嘉和2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 所在地塊分析東北向景觀沙湖在建，后建項(xiàng)目遮擋目前破舊房屋形象差后期拆遷用地潛在威脅城開用地直接競爭南向景觀：鳳凰山，遠(yuǎn)眺蛇山，黃鶴樓后期拆遷用地潛在威脅西向 景觀長江江灘藍(lán)灣俊園遮擋對面舊房形象差169。和平大和平大道以東道以東武昌濱水高尚居住區(qū)住宅檔次上的空間規(guī)劃政策上的支持商業(yè)上的利潤空間旅游景觀資源的利用169。 區(qū)域優(yōu)勢和潛力顯著。w 開發(fā)企業(yè) 優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快 2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有一 .市場分析w宏觀市場走勢w 2022年上半年總體情況：w 初期迅猛增長， 4月以后逐漸回落，發(fā)展趨向平穩(wěn)，但是穩(wěn)中有升的局面 (經(jīng)濟(jì)指標(biāo) /投資增長和 GDP增長的比值/預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積 /銷預(yù)售價(jià)格平均 漲 幅 /空置 率 /房價(jià)收入比 /房地產(chǎn)景氣指數(shù)等 )w 房價(jià) 在全國同類城市中處于偏低水平 2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 區(qū)域分析w 項(xiàng)目屬于 積玉橋片區(qū)—— 積玉橋 泛指武昌解放路北端以東，中山路南北兩側(cè)地帶，東至沙湖北巷，南連得勝橋（街）北端，北至和平大道與一馬路交會(huì)處。 w 臨中山路面少，并有綠化帶隔離。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有二 .項(xiàng)目分析 SWOT 分析w威脅 :w 武昌老城區(qū)競爭加劇，品牌企業(yè)逐鹿 (城開直接威脅，福星惠譽(yù)沙湖地塊 ,浙江金都 ,天時(shí)地產(chǎn) )w 區(qū)域發(fā)展中，完全發(fā)展成熟，客戶完全接受還有待時(shí)日w 區(qū)域內(nèi)消化能力有限 ,前期項(xiàng)目消化了部分中高端客戶，后期周邊產(chǎn)品定位檔次雷同可能性大 ,消化速度堪憂 .w 其他區(qū)域的高檔產(chǎn)品的可替代競爭 .169。 169。常陽麗江城 司門口附近商業(yè)經(jīng)營者，學(xué)校老師，企業(yè)單位員工江南明珠園 周邊政府單位，商業(yè)經(jīng)營者、學(xué)校、醫(yī)院高收入者嘉和陽光水岸附近教師、醫(yī)生、政府機(jī)關(guān)人員、商業(yè)經(jīng)營者、收入較高美城清芷園湖大，武漢交通干部管理學(xué)院，長航教師，周邊居住客戶群鳳凰大廈 主要為辦公群體，投資者169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有三 .項(xiàng)目定位w戶型配比 :w 結(jié)合周邊客戶的需求 ,項(xiàng)目周邊的競爭性，建議本項(xiàng)目的戶型為以三房，四房為主，輔以部分兩房和大戶型：戶型 面積區(qū)間（ m2）配比區(qū)間面積區(qū)間二房 90 １０ %二房： 90，占１０ %三房： 1１０ 150，占５０ %四房： 160170，占 30%五房： 250300，占 10%小三房 １１０ 1３０３０ %大三房 ,小四房13０ 150 ３５ %大四房 160170 15%五房 250300 10%總計(jì) 100%169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有四 .主題概念w 主題詮釋：生態(tài) , 人文，從容 , 汲取 , 新生w 榮耀居住w 區(qū)域w 景觀 ,生態(tài)w 符合大眾的審美情趣與向往w 精致，細(xì)節(jié)主義，完美主義，獨(dú)到品位w 建筑風(fēng)格 ,建筑色彩 ,園林 ,營銷包裝 ,展示環(huán)境等全方位營造尊貴感和居住自豪感w 文化雅居w 歷史沉淀，無可替代，武昌情節(jié)w 雅而不露，從容，含蓄w 天生尊貴，修養(yǎng)w 散文，形散而魂聚，刻意營造的隨意w 精神王國w 融入 獨(dú)立，容而不融，不容而融。有限使用色彩和裝飾 .w 園林風(fēng)格 :w 建議以 古典園林 為主，不制造純粹的大圍合，完全集中式中心園林，而是用高大的樹木 ,綠色，小橋流水，澗溪，卵石 ,實(shí)現(xiàn)人性化的自然的泛園林效果。w 一期推出 休閑會(huì)所 ，作為售樓展示w 一期只推出 住宅 ，商業(yè)二期銷售期配合推出169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有五 .規(guī)劃建議w樓型配比169。南面朝向好，景觀近，有多個(gè)層次，無遮擋北面可營造小區(qū)內(nèi)景西面景觀有遮擋，朝向差東北面景觀今后將有遮擋，利用性不高，朝向欠佳武漢氣候差，夏熱冬冷武漢居民對朝向敏感朝向?yàn)榛A(chǔ)條件景觀為附加利益朝向 景觀169?；径紴榱闵⑿∨R街鋪面?！?中高，高 —— 便利 +品位w 業(yè)主的消費(fèi)取向 —— 健康便利居家 +高水準(zhǔn)，高品位w 物業(yè)自身類型 232。169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有五 .規(guī)劃建議w規(guī)劃方案 3:w圍而不合w開放 的空間w部分位置適度的 偏轉(zhuǎn) ,擴(kuò)大景觀面w錯(cuò)落 ,錯(cuò)出多變的庭院生活w流動(dòng) ,合二為一的景觀系統(tǒng)w陽光庭院 ,南面住宅讓庭院撒滿陽光169。各樓層電梯廳與疏散樓梯均直接對外采光和通風(fēng)。:因?yàn)樗麄儠?huì)成為萬科的追隨者，對公眾主要宣傳萬科的行業(yè)地位、實(shí)力、規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理；?萬科品牌推廣的 主要載體 還是四季花城的 產(chǎn)品 ，并且放的份量很重，這一點(diǎn)對于品牌的推廣是非常重要的。引起注意 ― 造輿論 ― 行動(dòng)鼓勵(lì)。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有歷史歷史 O榮耀榮耀 O169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有營銷推廣建議 之賣點(diǎn)整合多重的景觀 新城市的繁華也盡收眼底 遠(yuǎn)觀武漢兩大特色景觀，蛇山，黃鶴樓 盡享鳳凰山風(fēng)情 架空以及錯(cuò)落有秩的規(guī)劃布局近距離接觸武昌江灘 ，享受臨江生活借景沙湖 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有營銷推廣建議 之賣點(diǎn)整合文化的韻味 售樓處，推廣活動(dòng)，形象包裝中的文化因素 幽雅的園林，彌漫在生活中的文化氣息規(guī)劃原則，建筑上對文化，歷史的延續(xù)感商業(yè)，會(huì)所功能與文化的結(jié)合 169。169。而 武昌中山路 “湖北美術(shù)館 ”只是省美術(shù)院的一個(gè)展廳，不具備收藏功能。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有營銷推廣建議 之活動(dòng)營銷活動(dòng)營銷的原則 系列化，即活動(dòng)在一個(gè)整體的主線下進(jìn)行 宜精不宜泛，活動(dòng)的開展以 1－ 2次 /月為宜 媒體的充分配合利用媒體的宣傳作用，擴(kuò)大社會(huì)影響 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有營銷推廣建議 之階段性營銷策略4月底3月底2月底2022年 1月底老業(yè)主以及現(xiàn)場活動(dòng)持銷期：活動(dòng)路牌網(wǎng)絡(luò)DM保溫、保質(zhì)！169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有營銷推廣建議 之推廣費(fèi)用　 　 定向推廣 10　 　 展銷會(huì) ,特殊渠道 36　 　 營銷優(yōu)惠費(fèi)用 60代言等特殊費(fèi)用 180　 　 活動(dòng) 272　 　 　合計(jì) 1843 %四 銷售現(xiàn)場包裝 樓體 ,高竿旗等現(xiàn)場包裝　 45 %五 銷售用品 樓書 12　 　 折頁、戶型圖 12　 　 手袋 5　 　 模型、效果圖 19　 　 禮品 11　 　 其他平面圖、使用說明書 8　 　 　合計(jì) 67 %　 合計(jì)： 　 2120 100%169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有營銷推廣建議 之銷售計(jì)劃階段 階段銷售率 總體銷售率實(shí)現(xiàn)均價(jià)一期開盤至熱銷期一期的 65% 以上30% 4900二期開盤至強(qiáng)銷期一期的 75%, 二期的 60% 以上70% 5100持銷期 一期 ,二期的80% 以上85% 5100尾盤期 一 ,二期的 85%以上 ,商業(yè)90% 以上 5000169。2022武漢市金地置業(yè)顧問有限公司版權(quán)所有銷推廣建議 之活動(dòng)營銷項(xiàng)目開盤及以后：活動(dòng)之二 畫展或武漢景觀名勝攝影比賽 活動(dòng)之三 北大教授講座（企業(yè)管理，人文，經(jīng)濟(jì)） 活動(dòng)之四 品味人