【正文】 升的時(shí)期，可以說，祈福正好抓住了廣州郊區(qū)化居住從小步慢走到高歌猛進(jìn)的盛行期，吃到廣州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展十余年的豐美果實(shí)。 小結(jié) ? 祈福新村主力產(chǎn)品總價(jià)始終在 30萬左右，不超過40萬。這么做的后果也導(dǎo)致業(yè)主生活上的不便。也使其他發(fā)展商望而卻步，在競爭的舞臺上另辟蹊徑。 ? 2022年廣州市全年人均 GDP達(dá)到 ，按當(dāng)年國家平均匯率計(jì)算，突破 5000美元，廣州市的人均 GDP由 1997年 3000多美元到 2022年突破4000美元，共用了 3年時(shí)間，而再躍上 5000美元的新臺階只用了 2年時(shí)間。 不是讓買得起 3040萬房子的白領(lǐng)搬到郊區(qū)，而是讓買得起5080萬房子的客戶住到郊區(qū)。 ? 一期開發(fā)面積：三個(gè)組團(tuán)約 17萬平方米 ? 以 80m2二房和 110m2三房為主力戶型 ? 戶均面積： 100m2 ? 均價(jià)： 3800元 /m2 洛杉磯奧運(yùn)村產(chǎn)品 戶型 面積 棟數(shù) 數(shù)量 總建筑面積 比例 A 110 23 184 20240 B 83 20 160 13280 C 65 6 90 5850 A復(fù)式 153 61 9333 B復(fù)式 163 36 5868 總計(jì) 102 531 54571 100 ? 首期配套 ?會所 ?體育館 ?小學(xué) ?幼兒園 ?高爾夫球場 ?撒野公園 ? 2022年開盤標(biāo)準(zhǔn) ?首期洛杉磯、雅典組團(tuán)，約 700套房子， 8萬平方米 ?銷售中心 ?體育館 ?停車場、巴士站 ?景觀大道 ?小學(xué)、幼兒園 ?撒野公園 2022年 5月 南奧推出悉尼奧運(yùn)村 ? 悉尼奧運(yùn)村基本資料 ?戶均面積： 114m2 ?主力產(chǎn)品： 85m2二房和 125m2三房 ?均價(jià)： 4200元 /m2 悉尼奧運(yùn)村三區(qū)產(chǎn)品 戶型 面積 棟數(shù) 數(shù)量 總建筑面積 比例 B 145 4 82 11890 C 125 12 359 44875 D 85 8 178 15130 B復(fù)式 262 4 8 2096 C復(fù)式 250 12 24 3000 總計(jì) 114 651 73991 100 ? 2022年開盤標(biāo)準(zhǔn) ?一期開盤標(biāo)準(zhǔn)：會所、學(xué)村、撒野公園、候車廳、高爾夫練習(xí)場等。 ? 集中布局，濃墨重彩的銷售道具。 ?洋房面積 75m2起， ?少量復(fù)式樓，面積 170190m2 ?少量聯(lián)體別墅，面積 190m2 碧桂園鳳凰城對中國大盤的啟示 ? 以速度和力度求勝，一夜成城 ? 做地產(chǎn)的格蘭仕，以價(jià)廉物美為旗幟，打擊對手 ? 在產(chǎn)品規(guī)格多樣化的前提下，以價(jià)格抓住市場的空檔，別墅平民化 實(shí)施前提 ? 強(qiáng)大的資金實(shí)力， 2022年 5月以現(xiàn)樓實(shí)景開盤，實(shí)地樣板房多達(dá) 40余套， 2022年底一期收樓進(jìn)駐； ? 頭啖湯的市場資源。 華南碧桂園輸在哪里？ ? 華南碧桂園自 2022年五月開盤一陣火爆后，銷售比較緩慢， 2022年周邊大盤陸續(xù)出來后，銷售壓力增大，不得不采取降格措施推廣第二期盈峰翠庭。在鳳凰城，別墅與洋房價(jià)格比例降低到 2倍左右。 為什么大投資沒有大效果？ ? 游戲規(guī)則已經(jīng)改變，武器還沒有更新。 ? 因?yàn)槟虾＝?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但大盤開發(fā)還是空白，地產(chǎn)整體建設(shè)水平不高，一旦有一個(gè)項(xiàng)目提高標(biāo)準(zhǔn)跑出來，很容易獲得成功； 2022年南海雅居樂首期預(yù)售產(chǎn)品 戶型 面積 數(shù)量 總建筑面積 比例 S型 0305 163 44 7172 D2型 0102 134 352 47168 A1型 0305 109 396 43164 A1型 0102 87 176 15312 D2型 0305 76 242 18392 總計(jì) 1210 131208 100 總結(jié) 開盤定基礎(chǔ) ? 南國奧林匹克花園開盤實(shí)時(shí)個(gè)性最鮮明的大盤之一，從萬千樓盤中跳將出來，從 28003200元 /m2競爭最殘酷的市場上跳將出來，可以說開盤的成功與個(gè)性張揚(yáng)造就了南國奧林匹克花園。 總結(jié) 蛋糕越來越“大” 吃蛋糕的越來越專一 ? 郊區(qū)化常住大盤的消費(fèi)群，常常是相互重疊的。 ? 星河灣、祈福新村、南國奧林匹克花園都是找準(zhǔn)一個(gè)著力點(diǎn)，不斷強(qiáng)化，這個(gè)時(shí)候樓盤其他方面的完善就是基礎(chǔ)條件了。無論是 5500元/m2的星河灣，還是 3800元 /m2的祈福新村或是南國奧林匹克花園，都只有做到它所在價(jià)位的第一或者做出它不為別人模仿的獨(dú)有特性，才有發(fā)言權(quán)。這樣說來市場層面似乎在拓寬。 ? 反觀后續(xù)兩年發(fā)展，大盤開發(fā)始終靠產(chǎn)品和業(yè)主說話，靠交樓說話，靠成熟度說話。廣州雅居樂目標(biāo)市場與南國奧林匹克花園、祈福新村十分相似，單價(jià)都在 39004200/ m2之間，但是從開盤標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格，都不具備優(yōu)勢。 戶型面積數(shù)量 總 建 筑 面積比例261 5 1305 150 20 3000 146 88 12848 122 36 4392 111 702 77922 92 498 45816 75 180 13500 總計(jì) 1529 158783 100洋房復(fù)式雅居樂首期產(chǎn)品 雅居樂首期產(chǎn)品 48%29%9%3%8%2611501461221119275小結(jié) ? 首期規(guī)模大 ? 客戶區(qū)間清晰 。仍采取低價(jià)策略。廣州市區(qū)、黃埔、增城臨廣州郊區(qū)經(jīng)濟(jì)增長積累多年，而沒有如此價(jià)廉物美的產(chǎn)品供應(yīng)； ? 土地規(guī)模夠大，可以有效控制單方成本； ? 企業(yè)具有非常強(qiáng)的資源整合、操作控制能力，可以實(shí)施高速度、大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)； 模式：多國部隊(duì) 聯(lián)合開發(fā) 案例：西安田園都市 ? 田園都市位于西安高新開發(fā)區(qū)，由西安紫薇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一監(jiān)理、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一品牌”等“八大統(tǒng)一”的開發(fā)模式，十家開發(fā)商共同投資 ， 2022畝同時(shí)啟動(dòng)， 180萬建筑面積，2022年 7月開盤，當(dāng)年預(yù)售 70萬平方米。 ? 把主力產(chǎn)品 —— 45層小洋房，作為出奇制勝的重點(diǎn)，在既定的產(chǎn)品類型和戶型大小的前提下，著重在平面布局、樓宇外