【正文】 占總人口的比例不斷上升，目前已接近10%，標志著中國即將進入老齡社會。龍舟路沿線為舊城改造、5：從思維方式上，以最好的競爭方式就是避免競爭的思想，用鮮明的個性特征避開競爭對手。內(nèi)容：20世紀90年代以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場因政府扶持和政策傾斜而持續(xù)升溫，成為擴大內(nèi)需、拉動整個國民經(jīng)濟發(fā)展的火車頭。　?、泵雷u度評估　　?、墩麄€活動的企劃、推動及人員組織、勞務等其它費用?！　、参逶乱蝗丈衔缡畷r，自中山公元正門至萊陽路、榮城路、延安一路和南海路等五處，由身穿廣告馬夾的中學生（約200名）無償發(fā)放氣球，爭取一小時左右在區(qū)域內(nèi)形成整片具有轟動沖擊力的紅色氣球群；　?、囱睾＞熬€公共車站防雨廳廣告牌；　　基于活動形勢的新穎性和影響范圍的廣泛性相結合；活動效果的轟動性和活動投入的低廉性相結合等方面的考慮，本次活動以立意新穎為立足點，選擇的媒體既能共同形成室外大媒體的沖擊效果，又能被接受者可望又可及，因而具有相當大的親和性，易于目標對象進行情感溝通。（旨在借娛樂的時間針對所有能娛樂的家庭）　●營造鮮明、獨特、良好的企業(yè)形象，溝通大眾情感；為爭取主動，許多地產(chǎn)公司由于面臨竣工籌款的緊要關頭（如金都地產(chǎn)），大規(guī)模的廣告宣傳早已開始?！　∏笆虏煌?，后事之師。各階段媒體預算分配：（1）繪畫——包括漫畫、卡通等一切繪畫表現(xiàn)手法。（2）周周動感大獎——以手提電腦、時尚手機、MD、數(shù)碼相機、隨身CD機等對年輕人有吸引力東西為獎品?！翱帷毖b展示——分為兩個部分：一是以有特色的褲裝為展示內(nèi)容，二是模特服飾穿著和佩帶的“酷”?；顒拥攸c：沙區(qū)商業(yè)步行街活動對象：廣大市民活動時間：待定活動目的：增強社會公眾對“春之聲”的認識，強化目標客戶對“春之聲”的了解程度，吸引更大范圍的目標客戶，保證在春節(jié)期間及以后有充足的客戶源，并提升“春之聲”的品牌形象。《重慶電視7頻道》——是重慶本地區(qū)最有吸引力的電視頻道，其覆蓋率達到整個大重慶范圍，影響人口三千多萬。保持電視廣告的宣傳，在上階段的基礎上適當降低頻率。因此，該階段有著舉足輕重的作用，對今后如“五一黃金周”的經(jīng)營效果和其后的開發(fā)及商場品牌形象影響深遠?？诒杂X傳播方式（形成社會關注焦點或者熱門話題，自覺引發(fā)各媒體爭相報道）l短期目標：在建立起知名度的同時實現(xiàn)銷售額的穩(wěn)步增長。短期目標：針對“春之聲”幾近于零的知名度，在開業(yè)前迅速提升知名度，吸引更多目標消費者的關注。影視：專題片、形象宣傳片l“全方位”的媒體組合策略：l購物有獎刺激活動：適度地開展以物質(zhì)刺激為手段的有獎購物活動。在活動的營造方面將成為今后的一項重要工作——只有活動才能吸引更多的年輕人參與，才能建立起對“春之聲”品牌的忠誠度。2002年2月20日——2002年4月5日，持續(xù)的推廣活動，創(chuàng)造出“淡季不淡”的銷售氛圍。“春之聲”的品牌延伸概念：（4）優(yōu)先提及率達到60%以上。目的：（1）（3）導入概念（1）（2）新聞炒作：對“春之聲”的獨特定位和“購物即享受”的消費新理念進行感性的訴說和理性的說明，利用新聞優(yōu)勢推出新聞題材。（6）總體策略（1）以“春之聲”服飾廣場的特色定位傳播內(nèi)容，輔以品牌宣傳的策略。階段性戰(zhàn)略（1）（3）購買欄目的方式（標題+副標題+信息內(nèi)容+圖片）。一定的公關活動。軟性炒作為輔。l這一階段的媒體硬性投入減少，但要保持平緩的不間斷的廣“春之聲”服飾廣場開業(yè)期間活動提案l活動形式：l傳達溫馨和快樂l活動投入預算另計。弄海園作為青島市地產(chǎn)業(yè)、娛樂界的龍頭理念和該行業(yè)經(jīng)營最需要的企業(yè)形象，始終未有明確的樹立，目標對象對其定位、創(chuàng)意的理解仍然是模糊或偏頗的，盡管其知名度較高。本公司主管及相關策劃人員在分析“全統(tǒng)”公司以往宣傳的基礎上，針對本市其它地產(chǎn)公司宣傳偏重單一媒體，形勢類同的客觀情況，依據(jù)地產(chǎn)及娛樂業(yè)宣傳的特有規(guī)律，擬列旨在“重塑形象，再樹理念”，以及集公關活動與媒介組合于一體的，以最少投入獲得最大效果的“”方案如下，不足之處，尚請不吝斧正。（文案及創(chuàng)意、設計稿件等待方案通過后專項提出）　　⒋《青島經(jīng)濟廣播電臺》《青島人民廣播電臺》的聽眾，（白天能乘專車進行郊游的高消費家庭?！　、奔t色中型帶把娛樂用氣球：2萬個（印有企業(yè)標志或娛樂項目名稱，持有家庭波及總人數(shù)約十萬人左右）；（廣播廣告抒情感人與活動相呼應）　　⒊報紙廣告，晚報二次通欄的發(fā)布費；在確定項目特征、定位時，主動進入細分市場，以突出的2：從經(jīng)驗決策上升到科學決策。成都港都花苑實業(yè)開發(fā)有限公司是一家年輕的公司，剛介入房地產(chǎn)領域，自身缺乏知名度。必須從新的角度尋求市場空白。開發(fā)全成都有絕無僅有的百余套老年住宅，完全具備成功的條件。老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。公寓特色設計：項目確定后，我們立即著手，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調(diào)研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。室內(nèi)設計處處突出安全第一，壁柜防止碰頭，插座防止碰撞踢踏；與附近的幼兒園、小學掛鉤，解決老人替子女照料孫子孫女，就近入托、入學、方便接送的需求。創(chuàng)造拉家常售樓方式，讓中年婦女售樓代表充分傾聽老人們的嘮叨，與老人們推心置腹，陪老人們貨比三家。從追求橫向規(guī)?；仙娇v向一體化。然而產(chǎn)品上市后根本得不到消費者認可。避開競爭對手，正是最有效、最巧妙地戰(zhàn)勝了競爭對手。消費者分析第二節(jié)目標消費群體界定二營銷活動建議一廣告預算及分配第七節(jié)市場分析一、株洲市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況1株洲市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)形式全面化，多樣化。、3特的優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。三項目優(yōu)勢分析1并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。小區(qū)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有222243路?？浚巧袩o直達的公交。物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。（3）價格低。2）整體項目規(guī)劃在株洲尚屬首例。江山置業(yè)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。樓盤定位可以是“株洲文化藝術之都”，但價格應定位是“中等偏上”。五有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“湘藝苑”正是這樣的載體。一，（3）談藝術不要出門，會所定期藝術展覽。樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；3．要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。轉移公眾對期他樓盤的注意力。開發(fā)潛在消費者。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。理由：（1）“都市藝術家園”既是對“湘藝苑”從設計理念到硬件設施等綜合素質(zhì)的定位確認，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達。2，一、“湘藝苑”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎征名、征文”活動典禮，發(fā)布會?；顒訁⑴c人員：每次活動的參與人必須目標消費群所認可的知名人士，各路相關媒體記者，目標消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀人士。使小區(qū)形成良好的口碑效應。閱讀以《株洲日報》、《株洲晚報》和《瀟湘晨報》為主；3，邀請報社、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布軟性新聞，重點圍繞“湘藝苑”的定位——“自然、藝術、享受”來作重點的宣傳，配合硬性廣告形象宣傳；（3）4，閱讀率高，讀者層次廣泛。建議贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在株洲電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。4這些廣告載體對細節(jié)要求高。R*5%第七節(jié)車上的人擠的變形標準廣告語：“湘藝苑”都市的藝術家園！當時在決策層面對項目地塊有三種不同意見：一、不能做：認為位置偏遠，交通不便，重慶消費需求尚不能支持郊區(qū)化置業(yè)，項目風險太大；二、做，但要等到五年后才能啟動：認為重慶要形成郊區(qū)化置業(yè)和需求引導至少要等五年，現(xiàn)在開發(fā)還為時過早；三、做！宏佳公司認為可以引入“5+2”生活模式作為項目操作主題。經(jīng)過周密的市場調(diào)研，以及仔細分析項目地塊特征、地塊所處地理位置，2001年3月，我們提議本項目由“格林夢家園”更名為“在水一方”，并專門為之設計了一套VI基礎和應用設計方案，全面導入CIS，通過形象塑造提升項目知名度。2001年10月在市房交會上首次亮相，當天登記客戶達1200多人，成為此次展會最受歡迎樓盤之一，并且，在此次展會上，我們通過對項目規(guī)劃配套及品質(zhì)調(diào)整，擴充項目“軟性”附加值，在展會上以1350元/平方米的均價進行試探，受到市場追捧，因此我們大膽調(diào)整價格體系。公關活動，豐富內(nèi)涵：　　“在水一方”推出后，我們相繼策劃了“看房一日游”、“夕陽紅歌舞藝術節(jié)”、“渝海地產(chǎn)轟動造勢，求認知，求認同：　　2001年在經(jīng)開大道通車之前，在常人看來，渝北地區(qū)的交通并不方便，所以在項目準備前期就有許多業(yè)內(nèi)人士并不看好該項目。經(jīng)過周密的分析和前期的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)“5+2”生活模式在重慶尚屬空白點，而本地塊的各項條件與“5+2”生活模式很吻合。由宏佳公司代理的“在水一方”就是經(jīng)過前期縝密的市場調(diào)研，從激烈的市場競爭中尋找空白點，首次在重慶提出“5+2”生活模式，創(chuàng)造了重慶房市的又一個銷售奇跡。沒有上車的人出現(xiàn)在“湘藝苑”小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的畫面1：兩老板從某市場下班回家每次活動都要有媒介負責人，能夠保證相關信息的及時有利的報道、宣傳。（2）媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。株洲交通頻道覆蓋面廣，影響大。同時，《株洲日報》的房地產(chǎn)?？上鄳斗?，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務，挖掘潛在客戶；（2）3，二、媒體策略一、三、贈房活動1，策劃用意：藝術展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。（3）設立征名征文點，發(fā)放意見卡。借典禮邀請政界名人，目標消費群領軍人物，著名藝術家參與。在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。營銷活動建議一（3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應。藝術又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。公開發(fā)售中期：廣告原則給實體并可作內(nèi)部銷售，引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。要樹立的形象藝術、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。促進樓盤銷售，為其成為“株洲十佳樓盤”提供動力。品位包圍生活，文化名人與我們同在。（4）目標消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層?！凹以谏砼浴?，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家。1“湘藝苑”核心定位是“都市文化藝術之都”。高開低走，保證品牌支撐，預留樓盤銷售力。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。3）株洲市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。（4）交通便利。房屋設計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復雜?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。6消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應是本案拉動銷售的最大著力點。2幾乎所有的消費者認為高綠化率