【正文】 市居住環(huán)境，為城市居民提供高品質(zhì)生活 本項(xiàng)目走中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)路線，打造中檔價位、中高品質(zhì)的綜合型居住物業(yè)——打造高性價比產(chǎn)品。配 套；；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、 郵電、公園綠地等方面綜合評判。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。與上海等長三角城市相比，南寧市房 產(chǎn)交易泡沫成分相對較少，與國內(nèi)多數(shù)省會城市比較南寧市的房價是相對較低的。A、B、C、D組團(tuán)，均布置8590110120130140150㎡各類面積比例，各類形態(tài)戶型，增加多樣性與選擇均衡性。使本項(xiàng)目既能符合整個廣西發(fā)展的定位，也能將項(xiàng)目本身提升到一個時代的標(biāo)桿建筑的高度上進(jìn)行營銷，同時提煉客群的購買心理，激發(fā)其最主要的購買動機(jī)，配合營銷使項(xiàng)目達(dá)到最大的溢價空間。(3)地塊價值點(diǎn)：商業(yè)前景、交通、完善的生活配套(4)項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析：(5)、市場檔次定位（三）項(xiàng)目形象定位根據(jù)本項(xiàng)目地塊基地特征，周邊環(huán)境以及周邊各類交付使用或在建樓盤的檔次，參照目前已完成的項(xiàng)目初步規(guī)劃方案和各項(xiàng)綜合指標(biāo)。定位判斷PBANDUAN是方商業(yè)定位假設(shè)判斷分析項(xiàng)目評定1江南家居市場與江南區(qū)的柏圖家居、都之都等家具市場形成呼應(yīng)，打造江南區(qū)家具產(chǎn)業(yè)商圈，由江南輻射南寧，由南寧輻射廣西乃至東盟。定位假設(shè)是方商業(yè)定位假設(shè)假設(shè)方案介紹1江南家居市場打造江南區(qū)的一站式家居市場；引進(jìn)與富安居相類似的家居建材市場；與江南區(qū)的柏圖家居、都之都等家具市場形成呼應(yīng)，打造江南區(qū)家具產(chǎn)業(yè)商圈，由江南輻射南寧，由南寧輻射廣西乃至東盟。更為重要的是，配備商務(wù)辦公設(shè)施和服務(wù)的商務(wù)公寓，使用年限普遍比寫字樓長20~30年的壽命。該案名簡潔明了，顯得很有氣度，意義深遠(yuǎn)悠長。按照《南寧市城市總體規(guī)劃》及江南區(qū)規(guī)劃，是集購物、休閑、娛樂、交通、文化、為一體的重要綠色發(fā)展軸，將給本項(xiàng)目帶來巨大發(fā)展前景。機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）（1）市場需求仍呈剛性表現(xiàn)的基礎(chǔ)（2）區(qū)域未來五年的良好發(fā)展態(tài)勢。城南板塊目前均價已偏低，就其區(qū)域位置而言該價格已接近底線，該區(qū)域08年銷售情況良好，銷量僅次于鳳嶺片區(qū)，可見其價格已得到市場認(rèn)可。宏觀形勢的難以預(yù)料性及大量的庫存，讓各房企資金鏈愈發(fā)緊張。存量去化的市場特征也決定了住宅價格將維持在現(xiàn)有水平上震蕩并在存量大部分去化后緩慢上行。在08年南寧普通住宅成交中，三房戶型累計(jì)成交15255套，％，其中面積在120－144㎡的中等三房累計(jì)成交6564套，％；以75－90㎡面積區(qū)間為主的兩房戶型成交9355套，％；45－75㎡面積區(qū)間為主的一房戶型累計(jì)成交3795套，％；其他戶型均低于3500套，合計(jì)占比不足10％。從單月的成交價格走勢來看，南寧08年各月住宅成交均價均呈現(xiàn)同比上漲趨勢，但漲速趨緩。 成交總量：08年成交量降幅超3成，歲末市場趨于回暖。216。2008年南寧土地總成交17宗，％，％，％，南寧土地成交量的下降，短期內(nèi)打擊了房地產(chǎn)市場信心，長期則有利于改善商品房市場供求狀況。2008年末， %， %。 其次分階段看，上世紀(jì)前五十年，南寧城市人口也就幾萬上下，最多的時候也不過10萬人左右，增長十分緩慢。2005年，包括新劃入的良慶區(qū)、邕寧區(qū)大沙田、蒲廟在內(nèi)，建成區(qū)常住人口約160萬人?？紤]到的市場需求短期內(nèi)難以恢復(fù)，09年南寧普通住宅的新開工面積與竣工面積將保持在較低的水平，南寧普通住宅新增供應(yīng)也難以實(shí)現(xiàn)較大的增長，按照12月份的趨勢，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長，而市場成交在促銷和政策利好刺激下則可能保持平穩(wěn)增長，市場供過于求的狀況可能緩解。溫州峰匯投 資 可 行 性 報(bào) 告投資商：廣西中天鴻安投資管理有限公司綠城而我們的項(xiàng)目定位直接成為一個橋梁性連接作用之一，同時項(xiàng)目將打造大市場，大趨勢目標(biāo)，為南寧市以及江南區(qū)樹立一個標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)雄風(fēng)目標(biāo)。第二部分 市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況新中國成立后，南寧城市人口迅速增加。指標(biāo)2005年2006年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2020年全市常住人 口695704741751761771781791845其中城鎮(zhèn)常住人口267267335350366382399417508其中農(nóng)村常住人口428437406401395389382374337全市戶籍人口668704713722732741751801戶籍非農(nóng)業(yè)人口178180205211217224230237271其中戶籍農(nóng)業(yè)人口482486499502505508511514530建成區(qū) 常住人口160166190198206214222230280建成區(qū)戶籍人口110 　　　　　　　　以上數(shù)據(jù)來自南寧經(jīng)濟(jì)信息中心（二）本市經(jīng)濟(jì)概況2008年南寧全市GDP突破首次1300億，%，自2002年以來連續(xù)7年保持了兩位數(shù)的增長。同期，南寧全市商品房施工面積、％、％％和4％，這反映出南寧房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于放緩。 08年普通住宅供應(yīng)總量－－％。 受市場低迷因素影響，09年12月南寧市普通住宅供應(yīng)大幅下滑。216。09年1－2月，南寧普通住宅成交區(qū)域分布仍以青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)為主導(dǎo)。從整體價位上看，成交價格在4000元/㎡％，說明在市場低迷的08年，滿足剛性需求的中低價位住宅是南寧普通住宅成交的主力。但在經(jīng)濟(jì)向下的背景下，居民收入漲幅趨緩，雖然國家財(cái)政、貨幣政策發(fā)生積極變化，但預(yù)計(jì)市場觀望氣氛仍將持續(xù)。前者由于08年均價漲勢較快，09年市政規(guī)劃重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至五象新區(qū)，該區(qū)域這一方面優(yōu)勢或會減弱；后者毗鄰市中心，生活配套資源齊全之余，居住環(huán)境較為雜亂，目前該片區(qū)均價漲至接近老城區(qū)板塊。另有耀凱鳳嶺1號，利海亞洲國際等樓盤盤踞東盟商務(wù)區(qū)，其開發(fā)商實(shí)力亦不容小覷。（二）項(xiàng)目劣勢（Weakness）216。溫州峰匯 東盟國際家居建材市場釋義：峰匯：峰匯指溫州獨(dú)有的【商業(yè)市場】、【產(chǎn)業(yè)】、【資金】匯聚在一起，來打造市場，物以類聚， 人以群分，峰匯是一種傲人的生活，是一個純高尚人士消費(fèi)與居住的社區(qū)。根據(jù)以往研究的模型分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，項(xiàng)目開發(fā)符合走中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)路線條件。商務(wù)公寓戶型創(chuàng)新引暴市場辦公在家Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。2,溫州名品集成店。l 配套完善，基本能滿足人們的生活需求。第二切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營造理想的生活方式和居住環(huán)境，使消費(fèi)者對樓盤理念和形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，進(jìn)而對樓盤產(chǎn)生歸宿感，領(lǐng)域感和自豪感。商輔進(jìn)深與布局考慮到容積率等實(shí)際原因，商鋪層高一層7米,，柱間距8*8，承重450kg/m2,扶手電梯、觀光電梯、商場貨梯（2噸/臺，共兩臺）?！笔艽擞绊懛慨a(chǎn)交易一度出現(xiàn)恐慌狀態(tài)，不少人預(yù)測房價會下跌，許多人持幣觀察。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。結(jié)合本項(xiàng)目的整體市場定位以及市場的現(xiàn)實(shí)情況，對于本項(xiàng)目做如下的價格定位。開發(fā)商實(shí)力及信譽(yù)；；；戶型設(shè)計(jì)；；；。因此，可以認(rèn)為，本方案能夠滿足“盈虧平衡富有盈余”目標(biāo)。在08年三季度政府的一系列救市政策刺激下，該區(qū)域商品房市場呈現(xiàn)量價齊升的階段回暖態(tài)勢，但市場整體供過于求下，這種回暖的持續(xù)性仍需要銷售價格折扣的刺激，經(jīng)過1年的調(diào)整后，南寧商品房市場供過于求的狀況將有所緩解，市場整體趨勢向好。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。目前南寧市一些大規(guī)模中偏高價位樓盤目前已在作前期工作或已經(jīng)向市場推出，本項(xiàng)目推進(jìn)的速度亦格外的重要，關(guān)系到本項(xiàng)目能否搶占市場先機(jī)，建議發(fā)展商加快項(xiàng)目的前期作業(yè)進(jìn)度。綜上所述，根據(jù)市場分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為商住一體化的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。在08年南寧以及江南區(qū)房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整下，中心城區(qū)板塊逆勢飄紅，全年住宅成交量和成交價格均大幅攀升，而整體市場的低迷對該板塊商品房市場形成了較大壓力，致使09年中心城區(qū)板塊住宅成交價格環(huán)比呈現(xiàn)震蕩下行趨勢。（1 ）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)