【正文】 前言商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)里經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高的物業(yè)形態(tài)，在動態(tài)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，商用物業(yè)疲憊的活躍著——高回報(bào)刺激著巨資開發(fā)；而經(jīng)營的艱難加大了風(fēng)險(xiǎn)。第一部分 項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目總體定位一、前期溝通總結(jié)本項(xiàng)目不是一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，因而在對它進(jìn)行評介和探索其商業(yè)價(jià)值所在時(shí)，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｈ?、?xiàng)目的功能定位功能組合（1）展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。結(jié)合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送； l 倉儲可以采用租賃自用和委托管理倉儲服務(wù)區(qū)兩種方式；l 對于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；l 整個倉儲物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；l 主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫、租車。（8）管理功能管理是保證交易的正常化的基本保障l 組織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會；l 制定和修改市場的管理規(guī)定；l 解決市場糾紛和分歧；l 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；l 決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；l 確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；l 處理緊急情況的問題；l 組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動；l 爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺環(huán)境；l 成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會，行業(yè)協(xié)會。商業(yè)策劃的核心體現(xiàn)在策劃項(xiàng)目的長期繁榮，所以功能定位至關(guān)重要。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。因此，我司在對本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場調(diào)研和對省外同類市場的論證之上，具有很強(qiáng)的市場競爭力和吸引力。 定位前提在前期市場調(diào)研過程中，通過對“十六大”的關(guān)注，我們注意到“三農(nóng)”問題在中國經(jīng)濟(jì)改革中的重要地位。252。2) 制造業(yè)主題252。公關(guān)活動先行，如：舉辦全國性高檔次的論壇或是座談，（論題可以類似為：中國物流市場各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國特色物流中心的建設(shè)、南昌物流的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等），邀請官、產(chǎn)、學(xué)、媒介的權(quán)威人士。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。完善的商業(yè)計(jì)劃書完善的商業(yè)計(jì)劃書對招商起到事半功備之效。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)；在活動中現(xiàn)場報(bào)道，讓論壇或是座談的動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。252。亟待解決的“三農(nóng)問題”，強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)帶動力作用的會展經(jīng)濟(jì)，都為本項(xiàng)目開發(fā)提供了定位依據(jù)，我司站在策劃的戰(zhàn)略高度，結(jié)合南昌單核中心城市的地位與作用，經(jīng)過反復(fù)論證，對一期市場形象作出如下定位：優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，打造江西糧農(nóng)精品的商貿(mào)航母“中國（江西）糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城” 糧農(nóng)產(chǎn)品博覽城集會展、交易、物流、信息、服務(wù)功能于一體，其產(chǎn)品經(jīng)營范圍涵蓋糧食系列產(chǎn)品、蔬菜產(chǎn)品、糧食深加工產(chǎn)品、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、園藝花卉產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品、方便食品、地方土特產(chǎn)品、畜牧業(yè)產(chǎn)品、水產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物、生態(tài)保健品、綠色食品、傳統(tǒng)中藥、棉麻產(chǎn)品、食用菌、生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械等，并率先引入了生產(chǎn)技術(shù)及農(nóng)業(yè)人力資源兩項(xiàng)交易主體。南昌市是江西省唯一一個核心城市，南昌在解決“三農(nóng)”問題方面的態(tài)度直接影響著江西三農(nóng)改革的方向。無論是傳統(tǒng)物流，還是現(xiàn)代物流，物流的定義決定了“物流”本身是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。 現(xiàn)有管理格局l 洪城大市場洪城大市場由原來的物流中心的代表，現(xiàn)逐漸隱退，最主要的原因是其物流市場散、亂、差、小、效益低、缺乏現(xiàn)代管理手段。 首先，從發(fā)達(dá)國家來看，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。公共環(huán)境包括市場內(nèi)部和外部。l 委托高?；蜓芯克O(shè)計(jì)市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測和分析市場前景；l 有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；l 創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動和企業(yè)形象宣傳；l 攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場的整體形象水平；l 負(fù)責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營人的共同利益；l 借Internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息。（4）休閑娛樂功能本案的經(jīng)營者既是一個龐大的經(jīng)營群體，也是一個龐大的消費(fèi)群體，一定對休閑娛樂功能存在著巨大的需求。同當(dāng)前批發(fā)市場的主要差異表現(xiàn)在：l 集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；l 增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個動態(tài)的展示平臺（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；l 經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個推廣新品和展示企業(yè)的平臺，有助