【正文】 天然氣施工 天然氣工程由鄭州燃?xì)夤矩?fù)責(zé)設(shè)計、施工、驗(yàn)收、點(diǎn)火。 園區(qū)污水、熱力干管施工完成時開始進(jìn)行施工。 樁基施工完成后 30 天具備檢測條件，樁基檢測合格后具備基礎(chǔ)施工條件。 五、辦理過程中要注意事項(xiàng) 審查招標(biāo)文件：工期、質(zhì)量、主要合同條款與補(bǔ)充協(xié)議一致。 工程合同簽字人為工程總監(jiān)、法人代表。 開標(biāo)會議由下列人員參加 工程總監(jiān)、工程建設(shè)部經(jīng)理、副總工程師、財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、工程預(yù)算部經(jīng)理、咨詢公司人員。 預(yù)算答疑 預(yù)算答疑由工程建設(shè)部組織，工程預(yù)算部參加，由工程副總工程師負(fù)責(zé)召集，預(yù)算答疑紀(jì)要由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)整理，在預(yù)算答疑會議后 36 小時內(nèi)交由工程建設(shè)部發(fā)送到相關(guān)投標(biāo)單位。 考察主要內(nèi)容： 公司組織架構(gòu)、業(yè)績、財務(wù)狀況、法人代表狀況，在建或竣工工程（質(zhì)量、工期、安全文明施工）、履約狀況、項(xiàng)目經(jīng)理狀況、項(xiàng)目部班子配備狀況、業(yè)主的反映等。 相關(guān)費(fèi)用已交納。 施工圖設(shè)計完成。 土地證從 _土地協(xié)議簽訂 開始辦理， _30 工作 _日內(nèi)辦理完成。 雨污水 于內(nèi)部建安招標(biāo)完成后 7 天內(nèi)完成場地內(nèi)臨時雨污水施工管道的敷設(shè)，雨污水管道與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設(shè)部副總工決定。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 49 頁 九 三通一平 三通一平工作由工程建設(shè)部及工程配套部負(fù)責(zé)具體實(shí)施，工程總監(jiān)對結(jié)果負(fù)責(zé)。 土地交付的標(biāo)準(zhǔn) 場地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 七 地質(zhì)勘探及文物鉆探 一、地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探由總師辦負(fù)責(zé)。 滿足公司對項(xiàng)目的產(chǎn)品定位要求。 初步設(shè)計的審批 初步設(shè)計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時對設(shè)計成果及項(xiàng)目概算進(jìn)行審查，并于 3 日內(nèi)總結(jié)成文，以做為施工圖設(shè)計的依據(jù)。 方案設(shè)計的評審標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 49 頁 各項(xiàng)配套 、手續(xù)費(fèi)用分析。 5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下 : 1 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢 1）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 . 地理位置 . 地質(zhì)地貌狀況 . 土地面積及紅線圖 . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 49 頁 . 七通一平現(xiàn)狀 2）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 . 地塊周邊的建筑物 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 . 項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務(wù) . 郵政服務(wù) . 娛樂、餐飲、運(yùn)動 . 生活服務(wù) . 娛樂休息設(shè)施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 49 頁 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項(xiàng)目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會消費(fèi)品零售總額 .居民消費(fèi)價格指數(shù) .商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 2）項(xiàng)目所在區(qū)域市場（初步認(rèn)定的市場范圍）社會調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關(guān)信息（總量、 教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費(fèi)支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費(fèi)心理期望 3）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭樓盤調(diào)研 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 49 頁 1）項(xiàng)目所 在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2）項(xiàng)目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 .項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 .項(xiàng)目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設(shè)計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體 . 收集相關(guān)消費(fèi)意向 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴(yán)密，確保樣本與總體的呼應(yīng)，數(shù)據(jù)之間能夠相互 印證；對于宏觀經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要給予適當(dāng)?shù)谋ｋU系數(shù)， 項(xiàng)目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認(rèn)競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 競標(biāo)：土地由土地交易中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標(biāo)摘牌而成交。 工作成果：《初步可行性研究報告》 特定機(jī)會研究 工作描述 針對具體宗地，對建設(shè)投資的地域和物業(yè)進(jìn)行具體項(xiàng)目的投資機(jī)會分析與研究。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項(xiàng) 目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項(xiàng)目開發(fā)的流程和工序進(jìn)行有效的整合；三、把各業(yè)務(wù)部門的工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)更加清晰地定位；四、各業(yè)務(wù)流程中的配合、協(xié)調(diào)工作更加標(biāo)準(zhǔn)化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。根據(jù)信息精略估算項(xiàng)目投資成本、開發(fā)周期及經(jīng)營風(fēng)險、構(gòu)思項(xiàng)目開發(fā)的框架。 風(fēng)險分析及對策 主要包括：市場風(fēng)險分析、經(jīng)營管理風(fēng)險分析、金融財務(wù)風(fēng)險分析 工作結(jié)果：《詳細(xì)可行性研究報告》 項(xiàng)目評估 工作描述 在項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上，由第三方（國家、銀行或有關(guān)機(jī)構(gòu)）對項(xiàng)目進(jìn)行綜合評價 、分析和論證；進(jìn)而判斷其是否可行，并對項(xiàng)目的投資規(guī)劃、投資方案、投資時機(jī)等內(nèi)容進(jìn)行最終決策。 2） 設(shè)計問卷調(diào)查、訪談，選擇合適人員進(jìn)行調(diào)查和訪談，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)、完整、有效。 項(xiàng)目定位與方案定位。 六 項(xiàng)目設(shè)計 項(xiàng)目設(shè)計包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及配套專業(yè)設(shè)計四個方面的工作內(nèi)容，項(xiàng)目設(shè)計由總師辦負(fù)責(zé)。 初步設(shè)計成果的評定標(biāo)準(zhǔn) 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。 詳細(xì)整理初步設(shè)計成果。 配套工程設(shè)計由總師辦組織市政專業(yè)設(shè)計院完成。 文物鉆探應(yīng)于樁基施工前三日內(nèi)完成。 著手跟當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、辦事處、居委會、市政局、行政執(zhí)法局等相關(guān)部門取得聯(lián)系，尋求支持、配合。 水 施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場地內(nèi)，設(shè)一總表。 地面平整 于樁基施工前 7 日內(nèi)將場地平整完成，地面高差不超過 20cm，表面用裝載機(jī)或挖掘機(jī)碾壓。 消防設(shè)計審查需具備下列條件： 建筑消防設(shè)計防火審核申報表 航測圖 平面位置圖 全套施工圖 高層項(xiàng)目需帶電子版施工圖 人防設(shè)計審批：由地產(chǎn)部負(fù)責(zé) 人防計審查從 設(shè)計完地下人防設(shè)計施工圖 開始， 20 工作 日內(nèi)完成。 圖紙審查意見書已辦理完成。 三、具體工作內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 報名、初步考察、入圍 由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)施工單位的報名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監(jiān)負(fù)責(zé)，入圍結(jié)果在工程建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)通報，形成統(tǒng)一意見后向總經(jīng)理匯報。 發(fā)標(biāo) 發(fā)標(biāo)由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。標(biāo)底預(yù)算要求密封，在正式開標(biāo)前不能啟封。 四、合同簽訂 合同起草 合同由工程預(yù)算部負(fù)責(zé)起草，工程建設(shè)部參與審定。 中標(biāo)通知書期限： 5 天。樁基類別主要有水泥攪拌樁（干法、濕法）、ＣＦＧ樁、靜壓樁等。配套工程手續(xù)由工程配套部負(fù)責(zé)，施工、驗(yàn)收由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)。 在園區(qū)雨污水、熱力管道。 主體交付后 60 天內(nèi)完成點(diǎn)火。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 49 頁 雨污水施工周期。 弱電工程室內(nèi)安裝在主體竣工驗(yàn)收后一個月內(nèi)完成。 散熱器：內(nèi)粉完成 1/2 時交貨。 五、影響材料、設(shè)備采購的主要因素 規(guī)格、數(shù) 量、顏色的確定。 消防檢測由市消防協(xié)會負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會認(rèn)可的檢測公司操作）。 十七 交付入住 所有工程在竣工驗(yàn)收后，按合同約定需進(jìn)行交付。 室內(nèi)室外垃圾清掃完成。 一、市場推廣 營銷部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場推廣工作，項(xiàng)目開盤前 3~6 個月開始市場推廣。 三、辦理預(yù)售許可證 營銷部負(fù)責(zé)辦理預(yù)售許可證。 售樓人員的培訓(xùn)，項(xiàng)目沙盤到位。 二十 專門組織 一、工程招標(biāo)委員會 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 49 頁 成員組成：工程總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理助理、行政總監(jiān)、工程預(yù)算部經(jīng)理、工程建設(shè)部經(jīng)理、工程配套部經(jīng)理、副總工程師。 由采購組負(fù)責(zé)編號。 工作負(fù)責(zé)人：工程配套部經(jīng)理 三、驗(yàn)收核查委員會 成員組成：副總工程師、工程建設(shè)部經(jīng)理、工程預(yù)算部經(jīng)理、物業(yè)公司總工程師、企管部經(jīng)理。 財務(wù)管理一般程序 資金計劃 資金支付 資金分析 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 49 頁 項(xiàng)目營運(yùn)資金分析 資金分析主要內(nèi)容 概算參與 預(yù)算控制 現(xiàn)金流預(yù)測 盈虧預(yù)測 項(xiàng)目運(yùn)營結(jié)果分析 資金計劃 主要內(nèi)容 年初預(yù)算 融資計劃 投資計劃 資金回收計劃 資金支付 資金支付的主要流程 預(yù)算 合同 分階段資金計劃 按實(shí)際情況分輕重緩急處理 支付審批流程見財務(wù)流程制度 項(xiàng)目結(jié)算 項(xiàng)目結(jié)算的主要指標(biāo)：總收入、稅金、收入與工程進(jìn)度結(jié)合的程度。 辦理預(yù)售許可證所要求的土地證、規(guī)劃證、施工許可證由相關(guān)部門辦理。 項(xiàng)目確定后一個月內(nèi)完成售樓部選址，二個月之內(nèi)完成裝修