【正文】 多層 ________ 小高層 14號樓 11層 ,59號樓 12層 高層 ________ 別墅 _______ 戶型 配比 情況 形態(tài) 類別 面積 區(qū)間 供應 數(shù)量 供應 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 起價 均價 高價 1號樓 11 2% 33 6% 11 2% 11 2% 2號樓 11 2% 33 6% 11 2% 11 2% 4號樓 11 2% 11 2% 11 2% 22 4% 11 2% 5號樓 22 4% 22 4% 31 22 4% 41 11 2% 42 11 2% 51 11 2% 55 11 2% 52 36 6% 6號樓 24 4% 22 4% 24 4% 7號樓 24 2% 22 4% 24 4% 9號樓 12 2% 36 6% 12 2% 12 2% 目標客戶 二次置業(yè)、新婚購房 配套設施 沿街商鋪 主力賣點 煙臺最繁華的南大街西首 ,一梯兩戶 ,全明 設計 , 項目 優(yōu)劣 點評 外立面效果一般，僅靠南大街、噪音大 NO:3陽光富景（在售） 項目名稱 陽光富景 發(fā) 展 商 煙臺二輕房地產開發(fā)有限公司 地理位置 只楚路和楚鳳二路交界 交通狀況 ． . 項目類型 多層住宅 容 積 率 1． 04 得 房 率 —— 總建面積 10萬平米 總 棟 數(shù) 21棟，現(xiàn)今只售 13棟（ 1 1 1 21） 售樓電話 6536388 總 套 數(shù) 現(xiàn)今銷 售 600套 車 位 數(shù) —— 工程進度 06年底交房 物 業(yè) 費 未定 交房標準 毛坯房 起 價 2890元 /平米 均 價 3108 元 /平米 最高價 3360元 /平米 付款方式 一次性付款，按揭 7成 20年 規(guī)劃形態(tài) 多層 21 棟（ 6+1） 小高層 高層 別墅 戶型 配比 情況 形態(tài) 類別 面積 區(qū)間 供應 數(shù)量 供應 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 單層價格 在售 — 360套 60% 180 套 50% 一層： 2890 元 /㎡ — 120套 20% 120 套 100% 二層： 3120 元 /㎡ — 60套 10% 40套 67% 三層： 3260 元 /㎡ — 60套 10% 42套 70% 四層： 3060 元 /㎡ 未售 — 五層： 2960 元 /㎡ 六層： 3260 元 /㎡ 東加 100元 /㎡，西加 60元 /㎡ — 目標客戶 二次置業(yè)，新婚購房，父母為子女購房 配套設施 中心廣場、健身區(qū)、兒童游樂設施區(qū)、老年休閑區(qū) 主力賣點 市區(qū)僅有，六層住宅大社區(qū)，頂層贈送閣樓、幼兒園 項目 優(yōu)劣 點評 市區(qū)內少有的多層社區(qū)， 6樓送閣樓（同 3樓一樣的價格），閣樓屋頂近乎為平層，適用率較高。 主力賣點 地理位置好；配套設施完備；房屋質量高；戶型面積大 項目 優(yōu)劣 點評 地理位置優(yōu)越，依山而建，環(huán)境好，這些會吸引大部分人購買。所以當?shù)厣虡I(yè)欠發(fā)達，不可能成為城市商業(yè)中心。均價 7000元 /平米 。（據(jù)了解，由于本社區(qū)絕大部分建筑竣工于 2022年之前，普遍缺少車庫配套，但是由于居民中的大部分經(jīng)濟條件較好，私家車擁有量很大。 因此，地下一層做停車場在銷售上存在一定風險，雖然利潤客觀，但如果一旦銷售打不開局面，等于烏有！ 地下一層定為農貿市場 由于該區(qū)域本來就是塔山市場所在地，在市場拆遷以前，該市場一直很繁榮，目前市場搬遷到對面，由于要橫穿紅旗中路，新市場一度不再繁榮，部分居民開始到奇山早市購買農副產品。普通板房面積為 9平方米 /個，價格為 5萬元左右。如果經(jīng)營沒有特色，業(yè)主達不到預期的受益，那么很可能就會面臨倒閉、停業(yè)。 周邊配套完善 本項目建成后，將融入 3000多戶的塔山大社區(qū)，并且同東部奇山西街等小區(qū)融為一體。說明該區(qū)域的住宅開發(fā)，只要價格合理，存在很大的需求空間。 配合小量的報紙廣告（投入不要太大），進行整個煙臺市區(qū)的補充打擊。在 交通便利程度上，只楚路相繼開發(fā)的雪玉花苑、陽光富景等，同本項目擁有同等的優(yōu)勢，而且價位低的多。 二、劣勢 地塊狹小 整個地塊僅可容納 2個小高層， 3個多層，東、西、南三個方向被老居民區(qū)環(huán)繞，僅有北側和東側的北半部臨近馬路，缺乏可以進行景觀設計的空間。 另外，由于經(jīng)營娛樂業(yè)的業(yè)主大多屬租賃經(jīng)營，不利于資金回收。 ■ 全部出售預計回收資金： 65套 5萬元 /套 = 325 萬元 500個 8000 元 = 400 萬元 325 萬元 + 400 萬元 ＝ 725 萬元 725 萬元 － （ 725 萬元 6% 3 年 ）＝ 595 萬元 備注：出售攤位的產權 40 年，一次性付款，不辦理銀行按揭，不辦理產權證，只簽訂銷售合同。但是，要克服兩個困難： ① 市場南遷后，缺乏臨街面 ，而且由地面遷至地下，容易產生消費抗性。 地下一層面積約為 4400 平方米，按此面積計算，地下車位在 100個左右，每個車位售價 5萬元，預計回籠資金 500萬左右。 面積劃分詳見（小高層一層平面圖）。目前上夼西路北部的 spar超市（約 4000 平方米，發(fā)展商為煙臺國際工程發(fā)展有限公司）已于近期開業(yè)，萬光上夼超市明年也將開業(yè)，屆時，該區(qū)域紅旗中路以北的居民，大部分將會到這兩個超市消費，但是紅旗中路以南的兩萬多人口，特別是塔山小區(qū)的一萬人口，則大部分會截留在本項目。 現(xiàn)在 銷售情況一般，小區(qū)有地下兩層車庫，均價 8000 元 /㎡。 NO:4 今日花園（在售） 項目名稱 今日花園 發(fā) 展 商 煙臺國際工程發(fā)展有限公司 地理位置 煙臺市環(huán)山路 96號 交通狀況 2 2 2 4 4 4 4 53 路直達 項目類型 中高檔住宅（兩層網(wǎng)點） 容 積 率 得 房 率 80%85% 總建面積 278000㎡ 總 棟 數(shù) 11棟（一期） 總 套 數(shù) 800套，除回遷戶還剩下 674 戶 車 位 數(shù) —— 工程進度 現(xiàn)房 物 業(yè) 費 暫定 1元 /㎡ 交房標準 毛坯房 起 價 4260元 /㎡ 均 價 4700元 /平米 最高價 5000元 /平米 付款方式 一次性付款每平米優(yōu)惠 50元；按揭七成 20年； 規(guī)劃形態(tài) 多層 —— 小高層 5棟（ 11+1層） 高層 3棟（ 18+1層） 別墅 —— 戶型 配比 情況 形態(tài) 類別 面積 區(qū)間 供應 數(shù)量 供應 比例 消化 數(shù)量 消化 比例 起價 均價 高價 小