資源型地產(chǎn)——宏觀調控的避風港(完整版)
【正文】 手段，主要與個人投資購房有關，高端商務地產(chǎn)歷來只租不售、現(xiàn)房銷售、大宗交易為主，需求方面實質上不被影響； 11 資源型地產(chǎn)：宏觀調控的避風港 ? 資源的壟斷 、 稀缺性 ， 意味著相對較低的市場風險 ? 出租為主的獲利方式 ， 風險較低 一般土地資源，隱含巨大的供給過剩風險 0 . 4 90 . 5 60 . 5 70 . 6 70 . 6 70 . 7 70 . 5 40123452021 年2021 年2021 年2021 年2021 年2021 年1999 年0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 0購置土地面積 ( 億平方米 )完成開發(fā)土地面積 ( 億平方米 )開發(fā) / 購置 12 住宅業(yè)的高風險，凸顯資源型地產(chǎn)價值 ? 全球住宅市場可能調整 美國住房價格指數(shù)走勢 英國住房價格指數(shù)走勢 美國住房購買力處 20年低點 英國西南地區(qū)住房價格走勢（拐點乍現(xiàn)） 02004006008001000120014001964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2021 20210204060801001201401601986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2021 2021 20210500100015002021250030001990 1992 1994 1996 1998 2021 2021 2021 2021 13 住宅業(yè)的高風險，凸顯資源型地產(chǎn)價值 ? 住宅市場宏觀調控風險 ? 土地市場風險：逾 8億平方潛在供應 ? 住宅價格兩位數(shù)的上漲 ， 難以為繼 ? 熱點地區(qū) 23平方米的人均住房面積增長 ， 難以為繼 2021年竣工住宅 戶籍人口 城鎮(zhèn)人口 06年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 05年增加（估算） 全國總計 北京 1160 850 天津 930 550 上海 1350 1000 廣東 8303 4152 江蘇 7438 3500 浙江 4894 2800 山東 9248 4624 福建 3511 1615 14 資源型地產(chǎn)：本 幣升值的最大受益者 ? 人民幣升值受益者：資源長期持有者 ， 而非加工者 ? 資源型地產(chǎn)成為境外資本投資目標 外資公司 收購物業(yè) 物業(yè)位置 澳洲麥格理投資銀行 新茂大廈 上海 凱德置地 香港廣場 上海 華人置業(yè) 百富勤廣場 上海 摩根斯坦利 陸家嘴中央公寓 上海 摩根斯坦利 富力城雙子座 北京 凱德置地 中環(huán)世貿中心 北京 Excel Partners China Fund，ＬＰ 金融街Ｆ２ 北京 日本 Replus基金 華貿中心 北京 亞洲國際金融投資公司 華晉中心 北京 05年以來部分外資收購商務地產(chǎn)的案例 15 內容提要 ? 資源型地產(chǎn)定義 ：壟斷資源是長期核心競爭力 ? 資源型地產(chǎn) ：宏觀調控避風港，升值的受益者 ?資源型地產(chǎn)估值 ： RNAV是真正客觀、全面考量 ? 公司推薦 ：陸家嘴、中國國貿、浦東金橋 16 資源型地產(chǎn)估值：ＥＰＳ無法真實體現(xiàn)公司價值 ? 物業(yè)出租的盈利模式 ? EPS僅為少量資產(chǎn)貢獻 ? 有明確預期的高增長 出租型地產(chǎn)公司的 EPS：隨累計竣工項目增加，呈遞增趨勢 工廠型地產(chǎn) EPS無累積效應 EPS0 EPS1 EPS2 項目1 項目 1+2 項目 1+2+3 項目 2 竣工 項目 3 竣工 …… 累計竣工項目 項目 1 項目 1+2 項目
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