【正文】 部小高層 容積率 住宅建筑面積（ 95%） 88163 141060 202271 建筑密度 % % % 利潤(rùn)總額（億元） 按即期價(jià)格測(cè)算 1. 04 1. 09 按未來(lái)價(jià)格測(cè)算 由上表可以看出，三期如果不把容積率做足會(huì)損失一部分利潤(rùn) 按即期價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目全部做多層會(huì)損失 500萬(wàn)元凈利潤(rùn) 按未來(lái)價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目全部做多層會(huì)損失 4600萬(wàn)元凈利潤(rùn) 因此，我們認(rèn)為，金色池塘三期應(yīng)該按照滿(mǎn)容積率方案進(jìn)行考慮 那么，可不可以全部安排疊加別墅或多層住宅呢？以下是相應(yīng)測(cè)算： 91 滿(mǎn)容積率情況下應(yīng)優(yōu)先發(fā)展哪種物業(yè)？ 內(nèi)容 超高層 高層 小高層 多層 低層 前期工程費(fèi) 90 90 90 90 90 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 220 220 220 220 220 政府征收的稅費(fèi) 150 150 150 150 150 分?jǐn)偽词圮?chē)庫(kù)成本 300 300 300 300 300 建安工程費(fèi) 2022 1600 1200 900 1000 樓面地價(jià) 263 263 263 263 263 單方成本合計(jì) 3023 2623 2223 1923 2023 單方銷(xiāo)售收入 3980 3740 3500 3600 4666 單方毛利潤(rùn) 957 1117 1277 1677 2643 由以上分析可以看出，各類(lèi)型物業(yè)的單方盈利能力是不同的，基本是隨物業(yè)垂直高度的增加而下降。 樓盤(pán)名稱(chēng) 今年夏天 今年底 明年秋 博瑞新項(xiàng)目 3800 4000 金沙西園 3400 3600 3800 50 202225004%45015000%25013000%30013500%35014000%40014500%（ 3）消費(fèi)者對(duì)本案價(jià)格的認(rèn)可程度 ? %的被訪者認(rèn)為項(xiàng)目地塊未來(lái)售價(jià)在 3500元 /平米以上 ? 其中認(rèn)為項(xiàng)目未來(lái)住宅售價(jià)應(yīng)在 4000元以上的占到全部被訪者的% ? 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境定價(jià)得出的結(jié)論，具有足夠的消費(fèi)者支撐 ? 尤其是項(xiàng)目一期，如果產(chǎn)品到位，定價(jià)在市場(chǎng)接受范圍之內(nèi) 51 （ 4）成都?xì)v年房?jī)r(jià)上漲情況 ? 據(jù)成都房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)， 2022年 15月市區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3119元 /平方米，比去年全年價(jià)格水平（ 2923元 /平方米）增長(zhǎng) 196元 /平方米 歷年房?jī)r(jià)增幅百分比1999 2022 2022 2022 2022 2022年15月增幅 52 （ 5）本案住宅各期價(jià)格預(yù)判 ? 成都房?jī)r(jià)今年 15月比去年全年上漲 196元 /平米，假設(shè)以 200元 /平米的漲幅持續(xù)三年 ? 本案的實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)間應(yīng)在明年下半年，主力銷(xiāo)售期應(yīng)在 2022和2022年，在 2022年完成銷(xiāo)售 ? 則項(xiàng)目在 202 202 202 2022的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)分別為 3600、3800、 4000、 4200元 /平米 ? 不考慮體量的加權(quán)因素，則整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為 3900元 /平米。增加的利潤(rùn)也會(huì)損失掉。為降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展部分多層住宅 （ 4）電梯公寓的市場(chǎng)抗性短期內(nèi)難以消化 112 三期更為臨近董鋪水庫(kù)和植物園 ， 具有發(fā)展高層觀景豪宅的基礎(chǔ) 但從周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售來(lái)看 ， 高層豪宅的市場(chǎng)消化壓力較大 比較典型的是東?；▓@和新加坡花園城 ， 兩個(gè)項(xiàng)目都是基于良好環(huán)境而發(fā)展的高層豪宅 ， 產(chǎn)品也都不錯(cuò) ， 但銷(xiāo)售狀況非常一般 這一方面是開(kāi)發(fā)商的發(fā)展理念與營(yíng)銷(xiāo)操作問(wèn)題 ， 另一方面也存在城市化進(jìn)程以及消費(fèi)觀念難以克服的障礙 根據(jù)花園洋房業(yè)主座談會(huì)了解到的信息 ， 更多的高收入人群認(rèn)為高檔住宅應(yīng)是親地 、 親水的低層建筑 ， 他們對(duì)電梯住宅的費(fèi)用問(wèn)題仍然較為敏感 ， 安全問(wèn)題也存在擔(dān)心 （ 5）高檔豪宅的市場(chǎng)抗性更大 113 我們認(rèn)為 ， 最能體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值與檔次的仍然是低層住宅 深圳 、 上海等城市發(fā)展高層豪宅之所以能夠成功 ， 是因?yàn)槌鞘锌蚣芾幂^遠(yuǎn) ， 選擇低多層必須付出交通費(fèi)用與交通時(shí)間的代價(jià) 而就合肥的情況來(lái)看 ， 低層住宅與電梯住宅的區(qū)位差異較小 ， 兩種產(chǎn)品的替代性較強(qiáng) 。 如果再安排部分高層住宅 ， 則相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)更為領(lǐng)先 ， 必要性不大 121 （ 5） 20%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 10% 21102 879 123737 % 高層 15% 31653 1711 小高層 45% 94960 8257 多層 6 20% 42204 7034 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 24740 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 122 （ 6） 21%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 8% 16882 703 123737 % 高層 12% 25323 1369 小高層 45% 94960 8257 多層 6 25% 52756 8793 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 25980 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 123 （ 7） 22%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 6% 12661 528 123737 % 高層 9% 18992 1027 小高層 45% 94960 8257 多層 6 30% 63307 10551 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 27221 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 124 （ 8） 23%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 4% 8441 352 123737 % 高層 6% 12661 684 小高層 45% 94960 8257 多層 6 35% 73858 12310 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 28461 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 125 （ 9）各建筑形式組合建議： 以上是對(duì)各種建筑密度下的物業(yè)組合分析 總體來(lái)說(shuō) ， 建筑密度越低 ， 項(xiàng)目品質(zhì)就越高 ， 對(duì)未來(lái)的售價(jià)支撐力度就越大 但是 ， 建筑密度過(guò)低必然會(huì)引起高層的體量過(guò)大 ， 從而導(dǎo)致成本上升 ，風(fēng)險(xiǎn)增加 ， 對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售不利 空間感雖然取決于建筑密度等硬性指標(biāo) ， 但也受規(guī)劃布局方式等軟性因素的影響 ， 這一點(diǎn)可能需要一些突破 。 本案三期應(yīng)把握這種機(jī)會(huì) ， 在保證空間感的前提下 ，盡可能多地發(fā)展多層住宅 ， 通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)贏得優(yōu)勢(shì) 在供應(yīng)缺乏而需求強(qiáng)烈的情況下 ， 發(fā)展多層住宅還可以提高售價(jià) ，從而提高項(xiàng)目總體利潤(rùn)水平 117 0 1 2 3 4 5 6 24層 高層 小高層 多層 疊加別墅 高 低 三期建筑形式組合建議 （ 1）建筑形式組合所考慮的因素： 物業(yè)內(nèi)容 盈利系數(shù) 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 24層 1 5 高層 2 3 小高層 3 2 多層 4 1 疊加別墅 5 3 盈利系數(shù) 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 高風(fēng)險(xiǎn)低收益區(qū) 中風(fēng)險(xiǎn)中收益區(qū) 低風(fēng)險(xiǎn)高收益區(qū) 118 （ 2）物業(yè)組合方向性考慮： 物業(yè)組合實(shí)際上是投資機(jī)會(huì)的組合 評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)有兩個(gè)最為基本的指標(biāo) ， 一個(gè)是盈利能力 ， 另一個(gè)是所冒的風(fēng)險(xiǎn) 一般來(lái)說(shuō) ， 盈利能力強(qiáng) 、 風(fēng)險(xiǎn)低的投資組合是最為有效的組合 對(duì)本案來(lái)說(shuō) ， 多層表現(xiàn)為盈利能力強(qiáng) ， 投資風(fēng)險(xiǎn)小 ， 應(yīng)作為優(yōu)先安排物業(yè)；其次為小高層 、 疊加別墅 、 高層和超高層 以下是對(duì)各種物業(yè)組合時(shí)的空間考慮 119 （ 3）三期空間感安排 樓盤(pán)名稱(chēng) 容積率 建筑密度 綠城 因此 ， 層數(shù)越低的物業(yè)越應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展 107 （ 4）從經(jīng)濟(jì)合理性考慮三期物業(yè)組合 通過(guò)經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ， 我們可以總結(jié)以下幾點(diǎn)： ? 三期地塊全部用來(lái)發(fā)展疊加別墅最不經(jīng)濟(jì)的 ， 同樣 ， 全部發(fā)展多層住宅也不經(jīng)濟(jì) 。青羊新區(qū)的發(fā)展會(huì)使地塊未來(lái)不再邊緣化，丁字路口的改變本身也會(huì)提升地塊價(jià)值，加之片區(qū)配套越來(lái)越成熟，以及金沙公園的興建，還有片區(qū)園林景觀的規(guī)劃等，都會(huì)使本案住宅價(jià)格得到提升 54 （ 7）修正后對(duì)住宅未來(lái)價(jià)格的預(yù)計(jì) ? 綜上所述，本案住宅價(jià)格可定在 39004100元 /平米 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)可參照 3900元 /平米的價(jià)格水平來(lái)考慮成本安排 ? 一期規(guī)劃設(shè)計(jì)可按 3600元 /平米的均價(jià)來(lái)反推成本 55 二、項(xiàng)目定位的內(nèi)容與方法 目標(biāo)客戶(hù)群定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位就是在前期預(yù)判的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn) 證，并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而形成最終的產(chǎn)品定位。